Legutóbbi írásaimban a különböző ingatlanbefektetési stratégiákat mutattam be, illetve hogy miért érdemes olyan ingatlanközvetítőt megbízni, aki alkalmazza a home staginget. Most azokról a leggyakoribb tévhitekről lesz szó, amelyek a home staginget, azaz az ingatlanok eladásra történő felkészítését övezik.

1. A lakott lakás alkalmatlan a home stagingre

Több ügyfelemnek és tanítványomnak sikerült már megcáfolnia a fenti állítást, hiszen sok esetben az eladó az értékesítés idején is az adott ingatlanban él. Nem törvényszerű, hogy egy felkészített lakásból kiköltözzenek, amikor eladásra kínálják azt.

Az ingatlanfelkészítés ráadásul egy csomó mindenben segít, hiszen a lakás személytelenítése által kevésbé kötődünk korábbi otthonunkhoz, könnyebben megy az elengedés. Amint más otthonaként, egy termékként, legértékesebb vagyontárgyunkként tudunk nézni korábbi otthonunkra, képesek leszünk prioritásként kezelni a potenciális vevők igényeit.

Ráadásul a felkészítéskor már csak a legszükségesebb tárgyak, holmik maradnak a lakásban, így a későbbi költözés is egyszerűbben zajlik majd. Úgy gondolom, abszolút lehet élni néhány hónapig egy felkészített ingatlanban. Egyedül arra kell figyelni, hogy a megtekintőket a hirdetési fotókon található állapotban várja a lakás.

2. Eladom a lakást, a hibákat majd az új tulajdonos kijavítja

Szintén gyakran merül fel kérdésként, mi értelme az új tulajdonos helyett dolgozni, majd ő kijavítja az esetleges hibákat, kifesti és berendezi a lakást, ahogy neki tetszik. Valójában azonban a vevők nem feladatlistát, hanem új otthont szeretnének vásárolni, ahol minden egyes apró hiba alapot ad az alkura. Úgy adjuk át jó érzéssel a lakásunkat, ahogy mi szeretnénk megkapni!

Érdemes tudni, hogy ma a vevők Magyarországon 70-80 százalékban jó vagy nagyon jó állapotú ingatlant vásárolnak, olyan lakásra fognak igent mondani, ahol minden készen várja őket, ezért pedig akár felárat is hajlandóak kifizetni. Így a piacképesség első feltétele ez, vagyis ha valóban el szeretnénk adni ingatlanunkat, akkor fontos, hogy milyen állapotban mutatjuk meg a potenciális vevőknek.

3. Felesleges bútorra költeni, a vevő úgyis a lakást akarja megvenni

Ha esetleg a felújításról, a hibák kijavításáról sikerül is meggyőzni a tulajdonost, a lakás bebútorozása, újrabútorozása előtt sokan értetlenül állnak. Azt szoktam mondani, hogy a lakás a termék, a bútor a kellék, ami segít jobb fényben feltüntetni, előnyösebben bemutatni ezt a terméket.

Mivel 100 emberből csak 4 látja a térben rejlő lehetőségeket, így a többi 96-nak meg kell mutatni! Egy üres lakás kisebbnek hat, nem látszanak benne az egyes funkciók, a vevő nem tudja beleképzelni magát az üres falak közé, nem biztos benne, el fog-e itt férni vagy hova érdemes tenni a kedvenc kanapéját, hol lenne legjobb helyen az étkezőasztal, elfér-e egy dupla ágy a kisebb szobában.

A bútorok, amellett, hogy kijelölik a funkciókat, életet is visznek a térbe, támpontot adnak a vevő fantáziájának. A dekorációk pedig megteremtik azt a vágyott életérzést, amivel felkerül az i-re a pont, s ezáltal a vevők beleszeretnek az ingatlanba. Mi épp ezt szeretnénk elérni!

4. A home staging csak a luxuslakásoknál térül meg

A gyönyörű fotókból azt gondolhatjuk, hogy csak a nagyértékű, eleve újszerű állapotú lakásoknál fog működni a home staging. Valójában azonban minden ingatlannak meg tudjuk mutatni a legjobb arcát, ha felkészítjük az eladásra, ahogyan erre bőven volt példa, amikor még tanácsadóként dolgoztam, s tanítványaim ezrei teszik ugyanezt.

A home staging az anyagi ráfordítás nagyságától függően több szinten tud megvalósulni. Ha a vevő számára értékes, azonnal költözhető, az igényeit kielégítő otthont hozunk létre, arra minden piaci szegmensben nagy az igény, a vevők akár felárat is hajlandóak fizetni egy ilyen lakásért.

5. A home staging nem több egyszerű felújításnál

Sokan a home staginget csak az elvégzett fizikai munkával azonosítják, pedig a háttérben is fontos feladatok zajlanak, amíg el nem készül a piacképes lakás. A kezdeti piacelemzés, a célcsoport meghatározása, a dekorációk kiválasztása, a profi fotók vagy a hirdetési anyag elkészítése éppen olyan szerves része a felkészítési folyamatnak, mint a felújítási munkák elvégzése. Itt az adott piaci szegmens vevői igényeit helyezzük a középpontba, s ahhoz mérten mérlegeljük a befektetési szempontokat, az esetleges felújítás csak egy része a teljes folyamatnak.

6. Mi így élünk itt, ezt kell megmutatni a vevőnek

Ez a tévhit abból a téves elképzelésből fakad, hogy mindenki olyan, mint mi, holott ennek éppen az ellenkezője igaz. A vevő nem arra kíváncsi, mi hogyan éltünk abban a lakásban, hanem, hogy ő hogyan fog ott otthonra találni.

Fontos azt is tudni, hogy a legtöbben valamilyen megváltozott élethelyzetük miatt költöznek új ingatlanba. Például egy pár egy kisgyerekkel már kinőtte a másfél szobás lakást, amit az esküvő előtt vásároltak. A hálószobából babaszoba lesz, a szülők a nappaliban, a kihúzható kanapén alszanak.

Ha ezt a lakást, ebben a formájában mutatjuk meg a célcsoportnak (egyetemisták, egyedülállók, fiatal, gyermektelen párok), ők egészen biztosan nem fogják azt gondolni, hogy ez az ingatlan nekik szól, nekik készült, hiszen az jelenleg egy család otthona. Ráadásul az egyes funkciók sincsenek jól bemutatva, a jelenlegi berendezés nem jól mutatja meg a valódi funkciókat. S mivel nem történik meg az azonosulás a vevőben, bizonyosan nem ezt a lakást fogja választani.

7. A home stagingre csak Budapesten van igény

Ezt a tévhitet számos volt és jelenlegi tanítványom tudná megcáfolni, hiszen több felkészített ingatlan talált már gazdára Soprontól Debrecenig, Tatabányától Szegedig, sőt én magam is értékesítettem ingatlant a home staging segítségével Kecskeméten és a Balaton-parton is.

Ugyan a nagy számok törvénye alapján a legtöbb felkészített lakás a fővárosban található, vidéken is érezhetően egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik a home staging iránt, egyre többen számolnak be vidéki sikereikről.

+1. A home staging csak puszta párnatologatás, kit hat meg a sok dekoráció?

A mai napig talán ez a leggyakoribb kritika, ami a home staginget éri, hogy ez valójában nem több, mint puszta párnatologatás és néhány kihelyezett díszpárnától egyik lakás sem lesz könnyebben eladható. Az utolsó félmondattal tökéletesen egyetértek. Hosszú folyamat vezet el onnan, hogy elhatározom, eladom a lakásom, egészen odáig, hogy az ingatlan piacra is kerül, majd megérkezik a várva várt vevő.

Ennek számos, kevésbé látványos része van, amelyekre már az előző pontokban utaltam. Ha pedig a háttérben már minden szükséges feladatot elvégeztünk, akkor jön a cseresznye a hab tetején, a párnaválogatás és a dekorációk kihelyezése. A sok vonzó részlet a hölgy vásárlókat minden bizonnyal meghatja, mivel pedig tudjuk, hogy mindig a nő választ, érdemes számukra vonzó végeredményt létrehozni.

Ezek a dekorációk, textilek, kellékek azt szolgálják, hogy bemutassuk, milyen lenne élni az adott otthonban. A megterített asztal felidézi a nagy családi ebédek hangulatát, a puha takaró látványától szinte érezzük, milyen lehet alatta összebújni egy hideg téli este, ez a lakás pedig mindennek tökéletes terepe lehetne.

Remélem sikerült eloszlatnom minden tévhitet, ami korábban a home staginget övezte. Ha jól használjuk, az ingatlanfelkészítés egy remek lehetőség arra, hogy ingatlanunk kiemelkedjen az eladó lakások sorából, a potenciális vevők rátaláljanak, ezáltal könnyen, gyorsan, az elérhető legmagasabb piaci áron találjon gazdára.

Következő írásomban arra keresem majd a választ, milyen tényezők határozzák meg egy ingatlan eladhatóságát. Mi az, amire adottságként tekinthetünk ezek közül, azaz nem tudjuk megváltoztatni, illetve melyek azok a tényezők, amelyet képesek vagyunk befolyásolni? 

A cikk szerzője Dr. Somogyi Patrícia, a home staging hazai meghonosítója, az MSP Home Staging megálmodója. 2011 óta foglalkozik a home staginggel, azóta legfőbb célja Magyarországon elterjeszteni az MSP Home Staging szemléletét és ezáltal minőségi lakások és ingatlanhirdetések piacává változtatni a hazai ingatlanpiacot.