Már az AI uralja a lakáseladást – interjú Kiss Zoltán újgenerációs ingatlanértékesítésővel
A hagyományos ingatlanközvetítésnek lassan vége, hiszen jönnek az új technológiák, videók, drónok, adatvezérelt megoldások és persze az AI. Kiss Zoltán ingatlanértékesítési szakértővel beszélgettünk a jelenlegi lakáspiacról, az Otthon Start hatásairól, és arról, hogy milyen értékalapú szolgáltatásokat nyújthat ma egy tanácsadó, amely egészen más szintre és dimenzióba emeli a munkáját.
A befektetők visszaszorultak, az Otthon Start előtérbe került
– Mit tapasztalhatunk most a piacon, hiszen a tavalyi év hatalmas lendületet és áremelkedést mutatott a lakásszektorban?
– 2025 első felében kiemelkedő forgalom jellemezte a lakáspiacot, majd május és július között a háromszázalékos Otthon Start Program elindítása előtt stagnált a szektor. Augusztustól azonban újabb fellendülésnek lehettünk a szemtanúi egészen október végéig.
Novembertől januárig újabb stabilizáció következett be az ingatlanok világában, viszont az idei év eddig számomra rekord az eladási nagyságrendet tekintve.
A tavalyi év erős volt 2024-hez képest, de az idei esztendő még a tavalyi első negyedévhez képest is kiugró értékesítési volument mutat.
– Kik vannak jelen most a piacon, akik a sikert hozzák?
– Vegyes a kép, de sok a készpénzes vevő. Az Otthon Start szerepe fontos, de nem domináns. Különösen a belbudai és belvárosi kerületekben, ahol dolgozom, viszonylag kevesen tudják igénybe venni. Itt nagyon magasak az árak, 1,5 millió forint fölötti négyzetméterárakról beszélhetünk. Kisebb megtorpanást tapasztalhattunk február elejétől március közepéig, de azóta ismét nagyon aktív a kereslet. Véleményem szerint ez a lendület folytatódni fog.
– Mennyire meghatározó a befektetők jelenléte, hiszen a statisztikák alapján az első lakást vásárlók szerepe nőtt meg az új támogatott lakáshitel miatt?
–A befektetők aránya csökkent, amelynek oka, hogy nagyon magasak az árak. A lakásszektor már nem olyan, mint 8-10 évvel ezelőtt, amikor még sokkal nagyobb volt a bizonytalanság az árak körül, és könnyebb volt jó vételt találni.
Ma már az emberek sokkal tájékozottabbak: megnézik az online hirdetéseket, például az ingatlan.com-ot, és ezek alapján határoznak meg egy árat. Csakhogy jelentős különbség adódhat a hirdetési és a tényleges eladási árak között, általában 5-6 százalékos alkuról beszélhetünk.
Jelenleg a piacot erős túlárazás jellemzi. Ebben az is szerepet játszik, hogy az eladók sokszor érzelmi alapon döntenek – mindenki úgy érzi, hogy az ő ingatlana egy kicsit többet ér.
Ez a környezet kevésbé kedvez a klasszikus befektetőknek, mert nehezebb valóban jó hozamú, alulárazott ingatlanokat találni.
Mi fán terem a hitelesség?
– Az ingatlanközvetítők számára eljött a fellendülés ideje? Azért kérdezem, mert a piaci aktivitás mindig nagyobb forgalmat és több megbízást generál.
– Azok az ingatlanpiaci szakemberek járnak jól, akik megfelelő szakmai imázzsal rendelkeznek, vagyis itt jön szóba az egyéni márka.
Ha úgy megyek ki a helyszínre és tárgyalok az eladóval, hogy már megalapozott szakmai múlttal rendelkezem, illetve az interneten is nyomon követhető, hogy hitelesen foglalkozom ingatlanközvetítéssel, akkor a leendő ügyfelek jó esetben elfogadják a piaci elemzésemet és a javasolt kínálati árat.
De hangsúlyozom, hogy nagyon fontos a jó árazás, hiszen az emberek sokszor felrakják a hirdetéseiket az általuk elképzelt áron, és azt mondják, hogy lesz, ami lesz.
– Az ingatlanközvetítő hitelessége és elismertsége egy hosszú folyamat eredménye. Ezek szerint már régóta a szakmában dolgozik?
– Több mint tíz éve dolgozom a piacon, de teljesen más területről érkeztem. Nem rendelkeztem értékesítési tapasztalattal, egy ismerősömön keresztül kerültem egy franchise rendszerbe, ahol másfél évig dolgoztam. Azóta önállóan tevékenykedem, sőt, néhány éve saját céget is alapítottam, saját módszertan szerint dolgozom.
Amerikai módszertan és vizualitás felsőfokon
– Mi az a saját módszertan, ami sikerre vezet?
– A hagyományos ingatlanközvetítést még mindig sokan művelik: kimennek a helyszínre, néhány fotót készítenek, de nem készítik fel az ingatlant az értékesítésre, felrakják egy hirdetési oldalra, és várják, hogy mi történik. Ez azonban ritkán hatékony, mert nincs mögötte hozzáadott érték.
A piacon az egyik legnagyobb probléma, hogy a közvetítői díj és a szolgáltatás színvonala sokszor nagyon messze van egymástól.
Én ezen változtattam, külföldi – főleg amerikai – módszereket elemeztem, amelyek alapján egyrészt négy éve elkezdtem tudatosan építeni a saját márkámat a közösségi médiumokban. Másrészt hozzáadott értékként a vizuális tartalmakat fejlesztettem, így saját magam készítettem videókat, megvágtam a filmet, szöveget írtam, vagyis mindent magam csináltam.
– Ez valójában napi huszonnégy órás munkának tűnik. Hogyan lehet ezt egyedül csinálni?
– Ma már egy 12 fős csapattal – közösségi médiaügynökséggel, profi fotósokkal, videósokkal, értékesítési asszisztensekkel – dolgozom.
Minden ingatlant egyedi marketing- és értékesítési stratégiával kínálunk megvételre. Felkészítjük az ingatlant, hangulatvideót mellékelünk, illetve rövidebb vizuális tartalmakat is gyártunk minden platformra: Facebookra, Instagramra, TikTokra, YouTube-ra, LinkedIn-re.
– Milyen pluszt tud nyújtani egy videó azon kívül, hogy nyilván jobban láthatóvá válik az eladó ingatlan?
– Nem csak bemutatjuk az ingatlant, hanem eladjuk az életérzést: a lokációt, a környezetet, az előnyöket, így nem csak azokhoz jut el az ingatlan, akik éppen ilyen paraméterekkel keresnek új otthont, hanem azokhoz is, akik eredetileg nem ilyen típusban gondolkodtak.
Például egy XVI. kerületi ikerházról készített videónkat közel egymillióan tekintették meg. Többek között egy olyan pár is látta, akik eredetileg a II. kerületben kerestek nagypolgári lakást, de mikor meglátták az előbb említett ingatlant, akkor rájöttek, hogy ott ugyanazt az elvárt élményt kapják meg, csak még kerttel is rendelkeznek majd.
Sokszor előfordul, hogy az emberek végül nem azt veszik meg, amit eredetileg kerestek, hanem amit meglátnak és megszeretnek.
A motiváció mindent visz
– Említette, hogy egy nagyobb hálózatnál kezdte a pályafutását. Miért lépett végül önálló útra?
– Nem értettem egyet a működési szisztémával. Bár nem akarok mindent egyedül csinálni, de nem is szeretnék klasszikus ingatlanos csapatot építeni. Rossz tapasztalataim vannak, hiszen nagyon sok idő és energia valakit betanítani, azonban, ha a jelölt nem elég motivált, nem akar tanulni, akkor nem tudok vele hatékonyan és minőségi színvonalon együttműködni.
Ezért döntöttem úgy, hogy nem franchise-ban, és nem hagyományos ügynöki csapatban dolgozom, hanem egy saját, minőségközpontú rendszert építek. Specialistákkal működöm együtt, akik professzionálisan kezelik többek között a lakberendezést vagy az említett vizuális tartalomgyártást. Alapvetően arra törekszem, hogy a szolgáltatás minőségét minél magasabb szintre emeljem.
– Ha már a vizuális tartalomgyártásról beszélünk, akkor felmerül a kérdés: mennyire fontos a technológia?
– Kulcsfontosságú. Nálam nem áll meg a munka a hirdetésnél, hiszen az egész értékesítési folyamat adatvezérelt és automatizált. Az ügyféllel egyszer találkozunk a megbízáskor, majd legközelebb az adásvételnél. Közben mindent én intézek, kulcsot is kapok az ingatlanhoz, és folyamatosan riportolok a fejleményekről.
Automatizációkat használok, így a make.com szolgáltatásait alkalmazom. Ez egy olyan platform, ahol különböző rendszereket lehet összekötni, így például a hirdetéseket összekapcsolom az adatbázissal, és ha valaki érdeklődik, azonnal értesítést kapok a telefonomra. Rögtön reagálni tudok, ami növeli a szakmai presztízsemet és a munka hatékonyságát.
Az AI-ügynökök is megjelentek
– Mi a helyzet a mesterséges intelligenciával?
– Főleg az automatizáció során alkalmazom. Most például egy digitális asszisztenst építek az n8n platformon, így többek között az e-mailek, jegyzetek, Telegram-üzenetek egyetlen saját rendszerben megjelennek, amelyet egy nagy nyelvi modell működtet.
Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha kommunikálok az AI-ügynökkel, akkor képes feladatokat végrehajtani: e-maileket küld, rendszerezi a bejövő üzeneteket, összefoglalja a napot, és a többi.
Egyértelműen a technológia és az adatvezérelt működés felé halad az ingatlanközvetítés. Aki nem alkalmazkodik, le fog maradni.
– Hány megbízással dolgozik egyszerre?
– Átlagosan tizenöt megbízást vállalok nettó 4 százalékos jutalékért, hiszen nem a mennyiség, hanem a minőség a fontos. Mivel magas minőségben dolgozom, ezért akkor vállalom a munkát, ha egyedül én foglalkozhatom az adott ingatlannal.
– Hol érdemes hirdetni? Hiszen a láthatóság nem csak a vizuális tartalom, hanem a hirdetés tekintetében is ugyanolyan fontos lehet.
– Minden megbízásom során a hagyományos és a modern értékesítési módszereket ötvöző stratégia három lábra épül. Az ingatlan.com az alap, emellett Facebookon és más közösségi médiumokban is jelen vagyok.
Valamint egy közel tízezres adatbázissal rendelkezem, és külföldi ingatlantanácsadókkal is dolgozom, akik számos célcsoportot hoznak Budapestre, legyen az kínai, orosz, amerikai vagy nyugat-európai.
Emellett Ellenőrzött partner is vagyok az ingatlan.com-nál, ami a márkaépítés részeként bizalmat ad az ügyfeleknek. Nagyon fontos, hogy az adott megbízásommal a listákon az első ötben szerepeljek, nem véletlenül az ingatlan.com-on sok kiemelést használok.
