„Még a tengerben is felveszem a telefont, ha ingatlanról van szó” – beszélgetés Juhos Zsolttal, Miskolc emblematikus ingatlanosával
Tavaly Miskolcon is fellendült az ingatlanpiac, az első lakást vásárlók mellett a befektetők is aktívan alakítják a helyi szektort. Egyes lakások négyzetméterárai már akár az 1 millió forintot is elérik, idén azonban némi konszolidáció várható. Juhos Zsolttal, a Miskolci Ingatlan Befektető Klub vezetőjével beszélgettünk a helyi ingatlanpiacról, az árakról, a befektetők igényeiről, a vadonatúj családi házakról és arról, hogy miért 2025 volt a pályafutása eddigi csúcsa.
Befektetők fókuszában
– Hogyan alakult a tavalyi év Miskolcon, hiszen országosan „nagyot ment” a piac?
– A tavalyi év volt a pályafutásom csúcsa. Gyakorlatilag addigra állt össze teljesen az az ingatlantanácsadói és értékesítési rendszer, amelyben dolgozom. Ha számokat nézzük, akkor elmondhatom, hogy 22 befektetővel dolgoztam együtt, és több mint 60 ingatlant értékesítettem. Összességében a forgalomam volumene meghaladta a 2 milliárd forintot.
– Minek köszönhetők ezek az elképesztő számok? A piac kapcsolt sebességbe vagy az egyéni munkamódszer vezetett sikerre?
– A két tényező együtt hozta meg a sikert. Az egyik fontos tényező az állami lakástámogatási rendszer kibővítése, hiszen az Otthon Start Program miatt egyrészt sokan saját célra vásároltak lakást, itt főleg a fiatalokat és a családokat említhetem.
Másrészt ez a folyamat megindított egy láncreakciót, egy „továbbköltözési hullámot”, hiszen azok, akik eladták az ingatlanukat, újabb lakásba vagy családi házba költöztek. Így végső soron jelentősen megnőtt a tranzakciók nagyságrendje, akár három-négyszeresére is emelkedett az ügyletek száma a tavalyi fellendülés hatására.
– Ha már a befektetőknél tartunk, mekkora szerepet játszottak az ingatlanpiac fellendülésében?
– A befektetők nagyon erősen jelen voltak a piacon, sőt, tavaly tavasszal a fellendülés fő hajtóerőejét jelentették. De itt megemlíthetem a közalkalmazotti támogatást is. Az 1 millió forintos vissza nem térítendő támogatást vagy kamatmentes kölcsönt sokan önerő kiegészítésként vagy a hitel felvételéhez használták fel, és így ingatlanba fektették a pénzt.
Mi is 30 millió forintos árkategóriában sok ingatlant tudtunk kiajánlani. Összességében sokan érkeztek a piacra befektetési szándékkal, és nem csak miskolci, hanem akár budapesti, nyíregyházi vagy debreceni ügyfelekről is beszélhetek.
– Hogyan kell kezelni a befektetőket? Mennyiben igényelnek más megközelítést, mint azok, akik saját célra szeretnének ingatlant vásárolni?
– Tudatosan létrehoztam egy befektetői szolgáltatási rendszert, a Miskolci Ingatlan Befektető Klubot, amelynek keretein belül a vásárlástól kezdve a kiadásig mindent intézek, miközben természetesen szem előtt tartom a megfelelő hozam biztosítását.
Megszervezem és lebonyolítom az adásvételt és az esetleges felújítást, karbantartást, illetve megtalálom a megfelelő bérlőt. Ez a plusz szolgáltatás, hozzáadott érték az egyik legfontosabb tényező a sikeremben. A befektetők nem tűntek el akkor sem, amikor megjelentek az első lakást vásárlók az Otthon Start Program miatt, hiszen a két csoport párhuzamosan dinamizálja a piacot.
Olcsóbb családi házat építeni
– Az új építésű ingatlanok terén hogyan áll jelenleg a piac?
– Tavaly közel 20 családi ház építésének elindításában működtem közre. A régi házak felújítása ugyanis elképesztően drága lett, így sokszor már meg sem éri. Ezzel szemben egy új, korszerű, energiatakarékos házat – hőszivattyúval, modern technológiával – sokkal kiszámíthatóbb költséggel lehet kivitelezni. Ráadásul amikor az ügyfél megnézi a terveket, sokkal könnyebben megérti a végeredményt és az új ingatlan előnyeit, ami sokat számít a döntésnél.
– Most milyen árakkal találkozhatunk Miskolcon?
– Emelkedtek az árak, de nem olyan drasztikusan, mint ahogy például Budapesten. Jelenleg 700-900 ezer forint közötti négyzetméterárak a jellemzők, a jobb, belvárosi, felújított lakásoknál pedig már közelítünk az 1 millióhoz. Érdekes összehasonlítás, hogy körülbelül 500–550 ezer forintból lehet négyzetméterenként jó minőségű családi házat építeni, amelybe már a korszerű műszaki tartalom is beleértendő, elég csak a háromrétegű nyílászárókra vagy a hőszivattyúra gondolni.
Ellenben a telek nagyon megdrágult: a korábban tapasztalt 8-10 millió forintos árak helyett a jobb környéken ugyanaz a földterület akár 40 millió forintot is kóstálhat.
– Hogyan indult az idei év?
– Nehézkesen, így január és a február kifejezetten lassú volt, ami nálam szokatlan, hiszen olyan hónapot is regisztrálhattam, amikor csak 2-3 ügyletet zártam sikeresen. Ilyen statisztikákkal korábban nem találkoztam, ami mutatja, hogy erős kivárás jellemezte a piacot az év elején, hiszen sokan megnézték az ingatlanokat, de végül nem vettek fel hitelt, nem köteleződtek el. Most viszont már újra beindult a szektor, vagyis összességében nem tartok attól, hogy idén ne lehetnék szintén sikeres.
„Mindig értékesítéssel foglalkoztam”
– Ön hány éve dolgozik a szakmában, hiszen a befektetői környezet kialakítása nem megy egyik pillanatról a másikra?
– Több mint tíz éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel. Egész eddigi pályafutásom alatt az értékesítés volt a fő profilom, többek között a Fundamentánál hiteleket és befektetéseket közvetítettem. Ott gyakorlatilag minden létező rekordot megdöntöttem, majd az ingatlanközvetítői piacra váltottam, amely logikusan következett a korábbi tevékenységemből, emellett az építkezések, felújítások mindig is közel álltak hozzám.
– Mindig önállóan dolgozott?
– Az ingatlanközvetítői pályafutásom kezdetén egy ismerősöm mellett kezdtem el dolgozni mindössze 5-6 ingatlannal, miközben mások akár harminc lakással is foglalkoztak. Akkor elhatároztam, hogy a portfóliómat százra emelem. Sokan kinevettek, de végül sikerült elérnem ezt a nagyságrendet, hiszen jelenleg is 100–120 ingatlannal foglalkozom.
– Hogyan kerül kapcsolatba az ügyfelekkel, hogyan bízzák meg egy-egy ingatlan értékesítésével vagy egy építési projekt lebonyolításával?
– Alapvetően csak ajánlásokkal dolgozom, vagyis engem keresnek meg, hogy segítsek az ingatlanügyeikben. Ez teljesen más alaphelyzet, hiszen így már rögtön a kapcsolat elején kialakul a bizalom, ami az egész értékesítési vagy vásárlási folyamatot meghatározza. Az ügyfelek szerint pozitív a kisugárzásom, jól tudom kezelni az embereket, ami megkönnyíti a döntéshozatalt és a helyes értékelést.
– Ezek szerint ez a sikert titka? Vagy azért van még a tarsolyban pár titok, nyerő lap?
– Ami talán a fontosabb: mindig felveszem a telefont, mindig elérhető vagyok. Híres vagyok arról: ha éppen nyaralás közben a tengerben fürdök, és valaki hív, kijövök, hogy felvegyem a telefont. Segítek, ahogy tudok, rögtön intézkedek, ez nálam alapelv. Sok energiát fektetek a hirdetésekbe, ezért, ha felhívnak, akkor az a minimum, hogy felveszem a telefont.
Emellett számos pluszfeladatot is átvállalok az ügyfelektől: elkísérem őket az ügyintézésre, földhivatalban, bérlőcsere esetén vagy javítások során intézkedek. Igyekszem minden terhet levenni az ügyfelek válláról. Összességében a siker kulcsa az, hogy szeretek emberekkel foglalkozni, ők pedig érzik ezt, emiatt sok pozitív visszajelzést kapok, és tovább ajánlanak.
„Próbálok a korral haladni”
– Mennyire fontos a szakmai fejlődés, hiszen folyamatosan változik a világ, újabb és újabb technológiák alakítják a mindennapjainkat?
– Nagyon fontosnak tartom. Figyelem az új trendeket, például már a mesterséges intelligenciát is használom. Speciális kamerával dolgozom, amellyel virtuális sétákat és pontos alaprajzokat készítek. Ezeket később akár felújításnál is lehet hasznosítani, mert pontos paraméterekkel rendelkezünk az adott ingatlannal kapcsolatban. Ez komoly hozzáadott értéket képvisel, amit a hirdetéseknél is alkalmazok.
– Ön a Partner Programnak is részt vesz az ingatlan.com-nál. Mit jelent ez a gyakorlatban?
– A Partner Programban részt veszek, amit a személyes márkaépítésre használok. Az ügyfeleknek is mindig mondom, hogy ott keressenek, hiszen nem használok más felületet. Ez egy erős márka, és számomra gyümölcsöző a használata.
Ráadásul a saját profilunknál az ügyfelek értékelhetik is a teljesítményünket, a visszajelzések pedig egyrészt segítenek, hogy tovább fejlődjek, másrészt a többi ügyfél számára is hasznos lehet.
– A mostani hektikus piacon gyorsan változnak az értékek, vagyis a legnehezebb feladat talán belőni a pontos árakat. Itt meghatározók lehetnek az eladási vagy hirdetési statisztikák, amelyekhez viszonyíthatunk egy-egy ingatlant. Ön hogyan határozza meg az árat?
– Ez a munkánk egyik leglényegesebb része, hiszen kulcskérdés, hogy megfelelően árazzuk be az ingatlanokat.
Az ingatlan.com felületein nyomon követem a statisztikákat, ha kiértékelek és beárazok egy-egy ingatlant eladás előtt, akkor felhasználom az itteni adatokat is.
Sőt, készítek mesterséges intelligencia segítségével összehasonlító elemzéseket is a környékről, majd az összes információt felhasználva az adott ingatlant elhelyezem a piacon. Emellett kreditekkel kiemelem a hirdetéseket a portálon, hiszen így a listákon előre kerülhetek, és még több érdeklődő láthatja azokat.
– Végül beszéljünk a jutalékról. Milyen feltételekkel dolgozik?
– Általában 2-3 százalékos jutalékkal tevékenykedem. Bizonyos esetekben fix díjjal dolgozom, így az ingatlan értékétől függően például 500 ezer vagy akár 3 millió forinttal. Az a tapasztalatom, hogy ha valódi szolgáltatást nyújtasz, akkor azt szívesen kifizetik.
