Milyen a jó kizárólagos ingatlanközvetítő?

A jó munkát végző kizárólagos ingatlanközvetítő előnyös lehet a tulajdonosnak is, de könnyen rémálommá változhat a megbízó élete. Sok félreértés és ellentmondásos gyakorlat övezi a kizárólagos megbízási szerződéseket. Csak az ingatlanos adhatja el a házat, ha kizárólagos a szerződés? Ki kell fizetni a jutalékot, ha a tulajdonos talál vevőt? Hogy találjunk jó szakembert, és mit várhatunk el tőle az ingatlan hirdetése, értékesítése során? Most ezeknek járunk utána.

A tulajdonos talált vevőt, mégis nyújtja a markát a közvetítő?

Az utóbbi időben elszaporodtak a kizárólagos megbízással kapcsolatos visszaélések. Több hírportál, például az Index és az EconomX is beszámolt április végén arról, hogy egy ingatlanközvetítő polgári peres úton több millió forintot követel megbízójától, aki a vele való szerződést felmondta majd saját maga értékesítette ingatlanát. 

A közvetítő nem a jutalékot szeretné behajtani a tulajdonoson, hanem úgynevezett átalánydíjat, amiért állítása szerint foglalkozott az ingatlannal, amivel kapcsolatban költsége merült fel. Felbecsülte a vételárat, fényképeket készített, meghirdette amire pénzt költött, és a többi.

Bár az ügyről szóló cikkek alapján a közvetítő eljárása megkérdőjelezhető, érdekes kérdéseket vet fel ez a helyzet. Kizárható az értékesítésből a tulajdonos? Megilleti valamilyen költségtérítés a közvetítőt, aki bár foglalkozott a hirdetéssel, de nem adta el az ingatlant? Mit jelent a kizárólagos szerződés valójában? Honnan tudhatjuk, hogy jó szakembert bíztunk meg, és milyen elvárásaink lehetnek felé? Cikkünkben ezekre a kérdésekre keressük a választ.

Ezt kell tudnod az ingatlanközvetítői megbízási szerződésről

Először is vizsgáljuk meg, mit jelent a gyakran emlegetett kizárólagos szerződés az ingatlanügyletekben. 

Ha ingatlanod eladását ingatlanközvetítőre bízod, az első lépés a megbízási szerződés megkötése. Ez az a dokumentum, amely védi mindkét fél érdekét, meghatározza, hogy milyen feltételeket kell teljesítenie az ingatlanközvetítőnek és a tulajdonosnak, mikor és mennyi jutalék illeti meg a közvetítőt sikeres értékesítés esetén. 

Alapvetően négyféle szerződéstípussal találkozhatunk, ezek az általános, félkizárólagos, kizárólagos és eseti szerződések. Ezek tartalmát, feltételeit azonban törvény nem szabályozza – ahány iroda és ingatlanközvetítő, annyiféle változattal találkozhatsz. Épp ezért nagyon fontos, hogy körültekintően és alaposan olvasd át a dokumentumot, hiszen az ördög a részletekben rejlik: nem mindegy milyen feltételekkel jön létre a megállapodás. 

A különböző szerződéstípusokról ebben a cikkben részletesen is olvashatsz.

Kit “zár ki” a kizárólagos szerződés?

A kizárólagos szerződés úgy él a köztudatban, mintha azzal csak a megbízott ingatlanközvetítő értékesíthetné az adott ingatlant. A valóságban ez nem így van:

“Bírósági döntés értelmében a tulajdonost nem lehet elzárni semmilyen szerződéssel attól a jogától, hogy a saját tulajdonában lévő ingatlant értékesítse.”

– nyomatékosítja Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak alapítója.

A kizárólagos szerződés így a gyakorlatban a tulajdonost nem, csak más ingatlanközvetítőket zár ki az értékesítésből, azaz más ingatlanost nem bízhatsz meg otthonod eladásával. Ebben az esetben ketten vehetnek részt a hirdetési folyamatban: a tulajdonos és az ingatlanközvetítő.

Ez az általános megbízási szerződéshez képest az ingatlanközvetítőnek exkluzivitást jelent. Az ingatlanközvetítő 100%-ban fókuszálhat az adott ingatlanra, nem kell másokkal versenyeznie. Neki is érdeke, hogy a maximumot hozza ki az ingatlanból és minél gyorsabban, minél magasabb áron értékesítse azt.

Tulajdonosként is előnyös a kizárólagos szerződés. Nem kell több ingatlanközvetítővel kapcsolatot tartanod, nem aprózódik el a figyelmed, és általában kisebb a jutalék mértéke is. Jó esetben bízhatsz benne, hogy a megbízott szakembernek prioritás az ingatlanod értékesítése.

Arra azonban külön figyelj, hogy minden szerződés egyedi feltételeket szabhat, akár arra vonatkozóan is, hogy nagyobb ingatlanirodán belül jogosult-e több ingatlanközvetítő is hirdetni az ingatlanod. Érdemes ezekre külön rákérdezni szerződéskötés előtt. 

Jár a jutalék, ha a tulajdonos talál vevőt?

Fontos tudni, hogy ha sikerül magunknak értékesíteni az ingatlant, akkor értékesítési jutalékra semmiképpen sem tarthat igényt az ingatlanos. A hirdetés és az eladási erőfeszítések közvetlen költségeit viszont elkérheti a közvetítő. 

“A Polgári Törvénykönyv a közvetítői szerződésekre vonatkozó előírások alapján a tanácsadónak lehetőséget biztosít arra, hogy a munkája során keletkezett igazolt költségeit ilyen esetekben is érvényesítse. Ez nem a jutalékot jelenti, de szóba jöhetnek többek között a hirdetések, a fotózás vagy a home-staging költségei.”

– magyarázza Zalavári György.

Érdemes ezzel is tisztában lenni, előre rákérdezni, és akár a megbízási szerződésben rögzíteni, hogy milyen tételeket, milyen költségeket számolhat fel az ingatlanos, ha tulajdonosként magunk találunk vevőt az ingatlanunknak. 

Mit várj el a (kizárólagos) ingatlanközvetítőtől? 

Sokan teljesen elhatárolódnak az ingatlanosok igénybevételétől az ingatlaneladás során. Pedig az ingatlanközvetítés egy szolgáltatás, az ingatlanos jutalékáért pedig ideális esetben magas piacismeretet, gyorsabb vevőszerzést, könnyebb, gördülékeny értékesítési folyamatot kapunk.

Egy profi értékesítő esztétikus hirdetést készít, azt releváns érdeklődőkhöz juttatja el, hogy az otthonunk minél előbb és minél magasabb áron (akár az irányár felett) találjon új gazdára. 

Ha szakember segítségét kérjük, akkor nyugodtan lehetnek reális elvárásaink. De mi az, amit egy ingatlanközvetítőtől elvárhatunk – különösen akkor, ha kizárólagos közvetítőnk, azaz rajtunk kívül csak ő hirdeti az ingatlant?

Szakmai és piaci ismeretek

Az államilag elismert szakképesítés megszerzése a minimum, ha valaki ingatlanközvetítőként szeretne elhelyezkedni – nemcsak a képzés során elsajátítható szakismeret miatt, hanem azért is, mert az ingatlanközvetítés szakképesítéshez kötött tevékenység. 

Egy profi ingatlanközvetítő azonban nem dől hátra az iskola elvégzése után, folyamatosan bővíti tudását, hiszen ezek a területek napról napra változnak. Fontos, hogy képben legyen az aktuális jogszabályokkal, pénzügyi lehetőségekkel, a piaci trendekkel, árakkal. 

“A magára valamit is adó ingatlanközvetítőknek folyamatosan fejleszteniük kell magukat, és az aktuális “receptet” keresni. A piacismeret és az árak helyes meghatározása talán a legfontosabb hozzávalója ennek a receptnek.”

– hangsúlyozta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője tavalyi interjúnkban. 

Emellett professzionalizmust sugall, ha egy ingatlanosnak széles kapcsolatrendszere van, és tud ajánlani szakembert, például statikust, ügyvédet, hiteltanácsadót vagy home stagert. Ha együtt tudnak dolgozni, az gördülékenyebbé teheti az értékesítési folyamatot. 

Soft skillek

Természetesen nagyon fontos, hogy a közvetítőnek a kisujjában legyen minden száraz szaktudás, de talán még fontosabb a hozzáállása. Van, akinek könnyen megy a pontosság, precizitás, a jó kommunikáció, másoknak több energiát kell beletenniük ezeknek a készségeknek az elsajátításába. 

Egy profi ingatlanközvetítőtől azonban elvárható, hogy a maximumra törekedjen különösen akkor, ha kizárólagos megbízással dolgozik. Legyen megbízható, ismerje és tudja az általa hirdetett ingatlan paramétereit, pontosan érkezzen a körbevezetésre, legyen kedves, de határozott az érdeklődőkkel, ismerje a tárgyalástechnika rejtelmeit.

Ezekkel a készségekkel akár irányár felett is tudja értékesíteni az ingatlant, amely saját maga és a tulajdonos számára is pozitívum. 

Hol és hogyan hirdet? 

Gyakorlatilag mindenki az internetet bújva kutatja új otthonát, ezért kiemelten fontos, hogy az ingatlanos is ott hirdessen, ahol ténylegesen keresnek. Kézenfekvő egy olyan dedikált hirdetési portál, mint az ingatlan.com, ahol számos funkció segíti az ingatlanközvetítőt, hogy a hirdetését hatékonyan juttassa el minél több érdeklődőhöz.

Az ingatlanközvetítő feladata, hogy időt és energiát nem spórolva teljeskörű és profi hirdetést állítson össze. Írjon igényes, részletes leírást, adjon meg minden paramétert, töltsön fel alaprajzot, tegyen fel figyelemfelkeltő és igényes képeket, akár videót, vagy virtuális sétával vezesse körbe a keresőt, és ne sajnáljon költeni a hirdetés előresorolására sem.

“Alapvetően egy ingatlanközvetítő csak azzal, hogy ezeket korrektül megcsinálja, már hozzáadott értéket tud teremteni. De egy nehéz piaci helyzetben ez is kevés. Nehéz helyzetben csak a felkészült ingatlanközvetítő tud fennmaradni.”

– teszi hozzá Balla Ákos. 

Kizárólagos megbízás esetében nagy eséllyel megtérül az ingatlanos befektetett költsége, így fontos megragadnia minden lehetőséget, amellyel kiemelheti hirdetését. Az ingatlan.com részletes statiszikái szinte valós időben mutatják az eredményeket az ingatlanközvetítők számára, így ennek megfelelően lehetősége van profi stratégiát kialakítani.

Neki is érdeke, hogy alaposan megismerje és használja az online hirdetési platformok funkcióit, hiszen segítségükkel hamarabb talál vevőt otthonodra. Minél hamarabb jut a jutalékához, annál gyorsabban térül meg a ráfordított költsége. 

Hol találod meg ezt a profi szakembert?

A fentiekből láthatod, hogy az ingatlanközvetítés egy nagy hozzáadott értékű szolgáltatás, ami hatalmas segítséget tud nyújtani a tulajdonosoknak – ha jól csinálják. A tapasztalt és profi szakember kiválasztása azonban nem könnyű. Viszonylag alacsony a belépési küszöb és magas a fluktuáció, főleg a legnagyobb franchise hálózatoknál – erről Balla Ákos mesélt nekünk tavalyi interjúnkban.

“Az emberek egészen egyszerűen felkészületlenül képviselik a szakmát, és rontják az ügyfelek előtt az ingatlanközvetítők megítélését.”

– mondta el nekünk a szakember. 

Mit tehetünk, hogy ne fogjunk mellé ingatlanközvetítő választásakor? Ne szerződjünk az első értékesítővel, akivel találkozunk, mert éppen felhívott vagy mert a szomszéd utcában van az irodája! Egy kis kutatómunkát nem érdemes megspórolni: nézz utána, gyűjtsd össze kik dolgoznak a környékeden.

Az ingatlan.com Ingatlanoskeresőjében település alapján is kereshetsz, és kilistázzuk neked a helyszínen aktív Ellenőrzött és Prémium Partnereinket. Ezek a szakemberek a programba való csatlakozással vállalják, hogy személyazonosságukat, papírjaikat ellenőrizzük. 

Találtál valakit, akinek szimpatikus a bemutatkozása, esetleg ismerősök ajánlották? 

• Olvasd el az értékeléseit az ingatlan.com-on, Google-ben vagy Facebookon.. 
• Nézd meg a hirdetéseit az ingatlan.com-on: igényesek a fotók, a leírások? Tetszene, ha hasonlóképp mutatná be a te otthonodat?
• Mielőtt megbízod, bátran interjúztasd: hívd fel, tedd fel neki az égető kérdéseidet! Érdeklődj akár egy aktív hirdetéséről, hogy felmérd, mennyire van képben az általa képviselt ingatlanokkal.  
• A hatékony együttműködéshez fontos a személyes szimpátia és a gördülékeny kommunikáció. Szimpatikus neked, megtaláljátok a közös hangot? Elérhető, gyorsan visszahív? 

Bízunk benne, hogy a fenti tippek segítenek a megfelelő szakember kiválasztásában!