Az ingatlanközvetítő alapvető feladata, hogy eladja az ügyfele lakását/házát vagy éppen találjon számára megfelelő otthont. A két fél közötti együttműködést egy ingatlanközvetítői szerződés alapozza meg. Meghatározza, hogy a tanácsadót mikor, milyen feltételek és teljesítés mellett illeti meg a meghatározott jutalék az eladott ingatlan után.

Azonban nem árt figyelni a részletekre, hiszen mindig abból adódik a probléma. Ahány ingatlanközvetítő, annyi szerződési formula annyiféle eltéréssel, vagyis nem beszélhetünk egységes dokumentumról. Emellett többféle megállapodás közül választhatunk, amelyek eltérő feltételeket teremtenek a megbízó és a megbízott között. 

Alapvetően általános, félkizárólagos és kizárólagos szerződést köthetünk, illetve szóba jöhet még az eseti megbízási szerződés.

Az általános szerződés szerint az eladó bármelyik közvetítőt megbízhatja, sőt, egyszerre többel is szerződhet, miközben ő maga is értékesítheti az ingatlanát. Ez esetben a hirdetési oldalakon számos referens kínálhatja ugyanazt az otthont. A félkizárólagos és kizárólagos szerződés esetében jócskán szűkül a kör. Csak az eladó és a megbízott referens adhatja el a lakást, vagyis egyetlen ingatlanközvetítő vállalkozás árulja kontraktus alapján az ingatlant.

Az eseti megbízás esetén pedig a tulajdonos alapvetően nem akarja igénybe venni referensek munkáját. Azonban ha egy tanácsadó felkeresi, mert éppen van az adott otthonra ügyfele, akkor erre az egyetlen vevőjelöltre köthetnek eseti szerződést, ami más ügyfélre nem vonatkozik.

Általános szerződés esetén nagyobb a „terítés”, azaz több csatornán több tanácsadó által több emberhez, potenciális vevőjelölthöz eljuthat a kínált ingatlant. Amikor csupán egyetlen közvetítővel szerződik a tulajdonos, akkor viszont a tanácsadó sokkal nagyobb energiát és időt szán a lakásra a sikeres ügylet érdekében, hiszen jóval nagyobb az esélye annak, hogy ő fogja értékesíteni az otthont.

Félkizárólagos és kizárólagos?

De térjünk vissza a félkizárólagos és kizárólagos kontraktusra, hiszen mi is a különbség a kettő között. Itt oszlassunk el egy tévhitet! Sokan azt hiszik, hogy amikor az eladó is értékesítheti az ingatlanát, akkor beszélhetünk félkizárólagos szerződésről, míg a kizárólagos megállapodás esetén csak a tanácsadó adhatja el a lakását, a tulajdonos nem.

„Ez egy tévhit, hiszen bírósági döntés értelmében a tulajdonost nem lehet elzárni semmilyen szerződéssel attól a jogától, hogy a saját tulajdonában lévő ingatlant értékesítse. Vagyis ilyen esetben nem kell közvetítői jutalékot fizetnie. Azonban a Polgári Törvénykönyv a közvetítői szerződésekre vonatkozó előírások alapján a tanácsadónak lehetőséget biztosít arra, hogy a munkája során keletkezett igazolt költségeit ilyen esetekben is érvényesítse. Ez nem a jutalékot jelenti, de szóba jöhetnek többek között a hirdetések, a fotózás vagy a house-staging költségei. Ez azonban alapvetően nem jellemző a magyar piacon, pedig tisztább viszonyokat teremthetne”

– mondja dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak alapítója.

Visszatérve a köznyelvben ismert meghatározásokra, mint általános, félkizárólagos és kizárólagos szerződés,

„jogszabály nem határozza meg, hogy mit jelent a kizárólagos vagy félkizárólagos szerződés, ezért minden cégnél más és más feltételekkel kötik meg az ügyfelekkel. Mindenesetre ha a tulajdonos például a szomszédnak – aki az ingatlanközvetítő hirdetése és tevékenysége nélkül is nyilvánvalóan tudott a lehetőségről –  eladja a lakását, akkor nem kell jutalékot fizetnie, függetlenül attól, hogyan is nevezzük az ingatlanközvetítői megállapodást”

– hangsúlyozza dr. Zalavári György.

Hogyan lehet felmondani?

Előfordulhat, hogy az eladó meggondolja magát, és nem kívánja igénybe venni már az ingatlanközvetítő segítségét, vagy más tanácsadót szeretne megbízni a lakás eladásával. De vajon hogyan lehet felbontani a kontraktust, mennyi ideig él még, mikor lép hatályba?

„A fogyasztókra vonatkozó jogszabályok itt is érvényesülnek, vagyis például ingatlanértékesítés esetén ha az adott lakásban jön létre a szerződés, akkor érvényesül a 14 napos elállási jog. Ha a tanácsadó már hirdeti a lakást, akkor elkezdődik a teljesítés, és nem lehet az elállási joggal élni. De felmondás ez esetben is lehetséges: ha nem határozott idejű szerződésről van szó, akkor a szerződésben foglaltak az irányadók. Ha a szerződésben erre vonatkozóan nincs kitétel, akkor a Polgári Törvénykönyv a meghatározó. A felmondások többnyire rövid határidővel életbe lépnek, a tanácsadók sokszor rögtön elfogadják, és nem foglalkoznak többet az adott ingatlannal”

– teszi hozzá dr. Zalavári György.