A bérbeadás sokak számára nem tűnik bonyolult dolognak, pedig számos olyan részlet van, amire érdemes előre felkészülni. Ha úgy döntesz, hogy kiadnád ingatlanodat, a saját helyzetedet könnyíted meg, ha a legtöbb információt begyűjtöd a kiadásról.
Szerencsére nem kell komoly kutatómunkát folytatnod, mert összegyűjtöttük számodra a bérbeadás leglényegesebb lépéseit, valamint azokat a tudnivalókat, amik hozzásegíthetnek a sikeres kiadáshoz.
Ha bizonyos pontok már nem jelentenek újdonságot számodra, ugord át azokat, és kattints a számodra érdekes fejezetre.
- A bérbeadás célja
- Elakadtunk a kiadásban? Kérjük ingatlanközvetítő, vagy lakáskezelő segítségét.
- Árazás
- Ott hirdessünk, ahol a legtöbben keresnek
- A hatásos hirdetés
- Így hirdessünk az ingatlan.com-on
- Így szűrjük ki az érdeklődők közül a megbízható bérlőt
- Megállapodás
1. A bérbeadás célja
Ingatlanunk bérbeadása nem más, mint az egyik legértékesebb vagyontárgyunk használatának áruba bocsátása. A helyzetet azonban nem érdemes ennyire leegyszerűsíteni, hiszen lakásunk kiadására eltérő motivációink lehetnek, amik döntően befolyásolhatják azt, hogy miként szeretnénk érvényesülni az albérletpiacon. Emiatt fontos, hogy alaposan meghatározzuk, hogy milyen céllal kívánjuk ingatlanunkat kiadni.
A bérbeadás leggyakoribb céljai:
- Rövid távú kiadás
- Hosszú távú kiadás
- Kiadási kényszer
Rövid távú kiadás
A turizmus újbóli fellendülésével ismét megjelent az a fizetőképes réteg, akik igényt teremtenek a rövid távú lakásbérlésre, másnéven a lakáshotelekre. Bár a lakáshotelek hozama nagyobb lehet a “klasszikus” lakáskiadásnál, fontos tudni, hogy egyes helyi önkormányzatok már keményen fellépnek a rövid távú bérbeadás ellen. Mielőtt belevágnánk, tájékozódjunk a lehetőségeinkről, így elkerülhetjük a kellemetlen meglepetéseket.
Hosszú távú kiadás
Ezt a kiadási formát tekintik sokan a “klasszikus” lakáskiadásnak, hiszen ilyenkor a kiadó és a bérlő előre megállapodnak egy hosszabb távú – jellemzően egy év – bérlésről. Bár a realizált hozam lehet, hogy kisebb lesz mint a lakáshoteleknél, tulajdonosként az mégis nagy előny, hogy tervezhető és kiszámítható bevétellel tudunk kalkulálni.
Kiadási kényszer
Kiadási kényszerről akkor beszélhetünk, amikor az ingatlanunkat eladni, nem pedig kiadni szeretnénk, viszont a piaci körülmények ezt nem teszik lehetővé. Jó példa erre, amikor az ingatlanunkat nem tudjuk a kívánt áron értékesíteni, ellenben az aktív albérletpiacon van keresnivalónk. Vagyis egészen addig bérbeadjuk az ingatlanunkat, amíg lehetőségünk nem nyílik a kívánt áron eladni.
2. Elakadtunk a kiadásban? Kérjük ingatlanközvetítő, vagy lakáskezelő segítségét.
Az ingatlaneladáshoz hasonlóan kiadásnál is alakulhat úgy a helyzetünk, hogy szakember segítségét kérjük. Ha úgy érezzük, hogy nem szeretnénk időt, energiát fordítani a kiadásra, esetleg nincs még tapasztalatunk ebben, jó megoldás lehet az ingatlanközvetítő, vagy lakáskezelő cég szolgáltatását igénybe vennünk.
Miben segít az ingatlanközvetítő?
Bár megeshet, hogy néhányan úgy gondolják, hogy az ingatlanközvetítők csak az adásvételeknél jelentenek nagy segítséget, ezzel szemben az igazság az, hogy bérbeadás esetén is komoly terhet vehet le a vállunkról egy közvetítő. Szolgáltatása pont ebből fakad, hiszen az ingatlanközvetítő feladata abban rejlik, hogy a megbízója számára felkutatja azt a személyt, akivel a megbízója szerződik. A munkája során ő felel minden olyan feladatért, melyek megbízóként ránk hárulnának. Például saját költségén hirdeti az ingatlant, előszűri az érdeklődőket, az előszűrt érdeklődőknek megmutatja az ingatlant, valamint használja a számára elérhető ingatlanos adatbázist, illetve segít meghatározni a reális bérleti díjat.
Ha bővebben is olvasnál az ingatlanközvetítők szolgáltatásáról, kattints a cikkre: Ingatlanközvetítő feladata: miben segít az ingatlanközvetítő?
Hogyan és mi alapján válasszunk ingatlanközvetítőt?
Az ingatlan.com legújabb kezdeményezése, a Partner Program az ingatlanos kiválasztásában segíti a megbízókat. A kezdeményezés lényege, hogy kereshetővé válnak azok az ingatlanközvetítők, akik vállalták, hogy az ingatlan.com munkatársai ellenőrzik a személyazonosságukat, és a profiloldalukon feltüntetett végzettségeiket, képesítéseiket, valamint tagságaikat. Miután egy ingatlanközvetítő csatlakozott a Partner Programhoz, bekerül az Ingatlanoskeresőbe, és profiloldalán, illetve hirdetésein megjelenik vagy az Ellenőrzött Partner, vagy a Prémium Partner embléma.
Jó, ha tudod: Az Ingatlanoskeresőbe csak az Ellenőrzött Partnerek és a Prémium Partnerek kerülnek be. A programban résztvevő közvetítőket onnan is megismerheted, hogy profiloldalukon, illetve a hirdetéseiken megjelenik az Ellenőrzött Partner, vagy a Prémium Partner embléma.
Ha bővebben is olvasnál a Partner Programról, kattints a cikkre: Itt megtalálod az ingatlanközvetítődet
Miben segít egy lakáskezelő cég?
Egy kifejezetten hosszú távú bérbeadásra szakosodott lakáskezelő cég lényegében a lakáskiadással járó összes feladatot átveszi a tulajdonostól. A bérlőkeresés és közvetítés során alaposan megszűri a jelentkezőket, intézi a szerződéskötést, elkészítteti a közjegyzői okiratot, felel a havi elszámolások elkészítéséért és a díjfizetések lebonyolításáért. Továbbá rendszeresen és személyesen ellenőrzi a lakást, illetve intézi a műszaki hibaelhárításokat. Szerződésszegés esetén pedig időben és szakszerűen avatkozik közbe.
Ha bővebben is olvasnál a lakáskezelő cégekről, kattints a cikkre: Egyre több bérbeadó veszi igénybe lakáskezelő cégek segítségét
3. Árazás
Bármilyen céllal is döntsünk a bérbeadás mellett, hasznuk csak akkor lesz belőle, ha mielőbb ki tudjuk adni az ingatlanunkat. A sikeres kiadást pedig döntően befolyásolja az ár. Az aktuális piaci viszonyokkal, trendekkel olykor nehéz lépést tartani, viszont megéri időt és energiát szánni rá, mert így könnyebben tudunk árazni, az információk birtokában pedig elkerülhetjük az alá- és a túlárazást.
Az ár és a piac kapcsolata
Az albérletpiac dinamikáját – ahogy az adásvételekét is -, valamint az átlagárak mértékét részben a kereslet és a kínálat alakulása határozza meg. Annak érdekében, hogy naprakészek legyünk az aktualitásokkal, be kell gyűjtenünk a legtöbb információt. Jó hír, hogy vannak tematikus oldalak, amik kifejezetten az ingatlanpiaccal foglalkoznak, valamint a nagyobb hírportálok is rendszeresen szemlézik a meghatározó piaci szereplők írásait. Ezekben a cikkekben mindig a legfrissebb adatokkal, átlagárakkal találkozhatunk, amikre megéri kiindulópontként tekintenünk, és így meghatároznunk az árat.
Jó, ha tudod: Első kézből értesülhetsz az ingatlanpiac minden jelentős változásáról, valamint híreket és naprakész elemzéseket is olvashatsz Realista oldalunkon. Míg számos tippel és letölthető segédanyaggal a Tudástár oldalunkon találkozhatsz. Olvasd rendszeresen a KSH-ingatlan.com lakbérindexét, hiszen az információ érték, amit a bérbeadás során kamatoztathatsz is.
Milyen árbefolyásoló tulajdonságai vannak az ingatlannak?
Hiába ismerjük az elemzésekből az átlagos bérleti díjakat, mivel nincs két egyforma albérlet, így nincs egy kötelező érvényű bérleti díj sem. Az albérletpiacon több kiadó ingatlan verseng a bérlőkért, a bérleti díjak pedig azért is lehetnek jelentősen eltérőek, mert mást és mást “nyújtanak” az ingatlanok.
Pár árbefolyásoló tulajdonság:
- Az ingatlan típusa
- Állapota
- Lokációja
- Mérete
- Emelet, erkély megléte
- Fenntartási költsége
- Bútorozottsága, gépesítése
A túl- és aláárazás veszélye
Ahogy láthatjuk, az árazás egy igazán objektív, sok részletből összeálló folyamat. Ebből ered az is, hogy az árazásban nincs helye az érzelmeinknek. Bármennyire is nehéz, nem kötődhetünk az ingatlanunkhoz, mert ez oda vezethet, hogy az átélt emlékeink, élményeink miatt többre tartjuk majd, mint a reális értéke. Az árérzékeny társadalmakban pedig egy túlárazott albérlet azzal járhat, hogy drasztikusan lecsökken az érdeklődők száma. Ez pedig a hirdetési idő növekedését eredményezi, ami részben emelkedő hirdetési költségeket jelent, részben pedig késlelteti a kiadás idejét, valamint a bevételeink érkezését. Azonban az aláárazásnak sem szabad teret adnunk, hiszen nem áldozhatjuk fel a tisztes albérleti díjat a mielőbbi kiadás érdekében. Gondoljunk csak bele, ha a reálisnál jóval alacsonyabb bérleti díjjal adjuk ki az ingatlanunkat, akkor kvázi veszteségünk keletkezik.
Ha bizonytalanok vagyunk a bérleti díj meghatározásában, segítségünkre lehet az ingatlan.com keresője. Nem kell mást tennünk, mint olyan kiadó ingatlanokra szűrünk, amik a miénkhez hasonló paraméterekkel rendelkeznek. A találati listában látható hirdetések, valamint bérleti díjak szintén támpontot jelenthetnek számunkra.
4. Ott hirdessünk, ahol a legtöbben keresnek
Természetesen a bérbeadás akkor lesz számunkra előnyös, ha az elérhető legmagasabb bérleti díjon adjuk ki a lakásunkat. A kiadáshoz viszont meg kell hirdetnünk az ingatlanunkat, amit ott praktikus megtennünk, ahol a lehető legtöbb érdeklődő látja. Nagyon leegyszerűsítve: minél többen látják a hirdetésünket, annál nagyobb az esélyünk arra, hogy a megfelelő áron tudjuk kiadni a lakásunkat.
A Similarweb és Google Analytics adatai jól láthatóan szemléltetik az ingatlan.com dominanciáját, az oldal látogatottsága a többszöröse a többi ingatlanhirdetési portálnak. Ez pedig a gyakorlatban azt jelenti, hogy a legtöbb valós érdeklődőnek itt tudjuk megmutatni a hirdetésünket.
Ebből következik az is, hogy törekednünk kell a fókuszált jelenlétre, vagyis arra kell koncentráljunk, hogy a leglátogatottabb oldalon használjuk fel jól az erőforrásainkat, és ne aprózzuk el jelenlétünket más oldalakon.
Az ingatlan.com előnyei:
- A legtöbb valós érdeklődő
- Hirdetéstámogató eszközök (hirdetéskiemelés, feliratok, Prémium Hirdetésfigyelő)
- Innovatív funkciók (pl. energiatakarékos embléma alkalmazása)
- Segítőkész ügyfélszolgálat
5. A hatásos hirdetés
Amint megvan a leglátogatottabb ingatlanhirdetési oldal, a következő lépés egy hatásos hirdetés megalkotása. Kifizetődik, ha kellő körültekintéssel és alapossággal állunk a hirdetésünkhöz, hiszen könnyebben ragadja meg az érdeklődők figyelmét egy igényesen összeállított hirdetés.
Így készítsünk hatásos és figyelemfelkeltő hirdetést
Érthető és tömör leírás
Tartsuk szem előtt, hogy az érdeklődő nem hosszú leírásokat, hanem tömör és lényeges információkat várnak egy hirdetésben. Szintén növeli a hirdetés erejét, ha a száraz leírások helyett, izgalmas, könnyen befogadható szöveg van benne. A jól megírt anyag ismérvei: rövid és lényegre törő, nyelvileg és stilisztikailag jól megfogalmazott, megszólítja a bérlőt, az ingatlan előnyeit hangsúlyozza.
Ha bővebben is olvasnál a hirdetések szövegezéséről, kattints a cikkre: Lakáshirdetés: hasznos tippek eladáshoz és bérbeadáshoz
Jó minőségű fényképek
A potenciális bérlők az első benyomások egyikét a fotókon keresztül szerzik, ezért gondosan ügyelnünk kell arra, hogy csakis jó minőségű képeket használjunk. Természetesen nem a profi fotós szintjét kell elérnünk, de figyeljünk arra, hogy világosban fotózzunk, legyen rend, több szögből is készítsünk képeket, valamint csak éles, jó minőségű felvételeket készítsünk és használjunk.
Ha bővebben is olvasnál a fotókészítésről, kattints a cikkre: Fotó lakáshirdetéshez: ezek a fényképek segíthetnek bérlőt vagy vásárlót találni!
Használjunk alaprajzot
A hirdetés egyik fontos eleme az alaprajz, mégsem kap kellő figyelmet a hirdetőktől. A jó alaprajz ugyanis segít a potenciális bérlőnek megismerni az ingatlant. Az alaprajzon tudjuk jelölni azokat a tulajdonságokat, amiket sem fényképekkel, sem a leírással nem tudunk jól bemutatni. Így tudjuk jól szemléltetni a beosztást, a nyílászárók, ajtók elhelyezkedését, a szobák átjárhatóságát, a mellékhelyiség és a fürdő kialakítását, az erkély, loggia meglétét. Ha nincs kéznél az ingatlan alaprajza, magunk is elkészíthetjük azt gyorsan és egyszerűen az Alaprajztervezővel.
Ha bővebben is olvasnál az alaprajzkészítésről, kattints a cikkre: Alaprajz könnyen és egyszerűen
Jelezzük a rezsiköltséget
Egy albérlet fenntartási költsége döntő szempont lehet a kiválasztás során, ezért előnybe kerülhetünk, ha a hirdetésünkben feltüntetjük a lakás fenntartási költségeit, és energetikai tulajdonságait. A havi átlagos gáz- és áramfogyasztás, a fűtési rendszer, a közös költség díja, a szigetelés mind-mind olyan információ, ami segíti az érdeklődőket.
Jó, ha tudod: Az Energiatakarékos embléma minden olyan kiadó lakás, vagy ház hirdetésére automatikusan rákerül, ahol a megadott energetikai adatok alapján az ingatlan áram- és gázfogyasztása belefér a meghatározott átlagos éves fogyasztásba, vagy nem rendelkezik gázfogyasztással, de az áramfogyasztása így sem lépi túl az átlagot.
Ha bővebben is olvasnál a rezsi szerepéről és az Energiatakarékos emblémáról, kattints a cikkre: Keress és hirdess ingatlant rezsiköltség alapján!
6. Így hirdessünk az ingatlan.com-on
Az ingatlan.com számos előnye közül az egyik, hogy hirdetésünket gyorsan és egyszerűen adhatjuk fel. Csupán egy pár perces folyamat után az albérletkeresők már találkozhatnak is a hirdetésünkkel, mi pedig komoly lépést tettünk a sikeres bérbeadás felé.
A hirdetésfeladás menete
- Egy rövid, a legalapvetőbb adatokra vonatkozó regisztráció
- Az ingatlan típusának kiválasztása (eladó, vagy kiadó)
- Az ingatlan címének megadás
- Az ingatlan méretének megadása (alapterület, erkély/terasz, egész és félszobák száma
- A hirdetés szövegezése
- A bérleti díj feltüntetése
- El is készült a hirdetésünk, és lehetőségünk van kiválasztani a számunkra legoptimálisabb csomagot
Jó, ha tudod: A hirdetésfeladás során a rendszer minden információt és leírást automatikusan megjelenít, ezzel is segítve a gördülékeny haladást. Hirdetésedet pár perc alatt elkészítheted, és fel is adhatod ezen a linken.
Használjuk a hirdetéstámogató szolgáltatásokat
A hirdetéstámogató szolgáltatások akkor jelentenek nagy segítséget számunkra, ha nagy a konkurenciánk, vagyis több, a miénkhez hasonló hirdetés küzd az albérletkeresőkért. Ilyen esetekben megéri pénz áldozni arra, hogy az érdeklődők minél hamarabb találkozzanak a hirdetésünkkel. A jól alkalmazott hirdetéstámogató szolgáltatásokkal növelhetjük a hirdetésünk hatékonyságát, valamint elérhetjük, hogy ingatlanunk gyorsabban bérlőre találjon.
Kiemelés
A statisztikák azt mutatják, hogy a keresők csak az első pár találati oldalt lapozzák át, emiatt fontos, hogy a hirdetésünk a találati lista elején jelenjen meg. A kiemelés leegyszerűsítve azt jelenti, hogy az adott hirdetést “kiemeljük” az eredeti helyéről a találati listában és azt előrébb soroljuk, vagyis hamarabb találkoznak velük a keresők.
Jó, ha tudod: A 14 napos és a 30 napos csomagjaink tartalmaznak Kiemelést.
Felirat
Egy jól megválasztott felirat a pozitív első benyomás kialakításában segíthet nekünk. Egyik legnagyobb előnye, hogy már a találati listában is kitűnhet a konkurencia közül, valamint hogy a hirdetés megnyitása nélkül is az albérlet egyik előnyös tulajdonságát “mondja el” a keresőknek.
Jó, ha tudod: A 30 napos csomaghoz Felirat is jár.
Ha bővebben is olvasnál a feliratok hasznosságáról, kattints a cikkre: Tűnj ki a tömegből: a felirat ereje
Prémium Hirdetésfigyelő
A Hirdetésfigyelő egy olyan hírlevél, amit a feliratkozott érdeklődők kapnak meg az e-mail címükre. Minden új hirdetés díjmentesen és automatikusan belekerül a Hirdetésfigyelő rendszerébe, ez azt jelenti, hogy a hirdetésünket a keresők e-mailen keresztül is láthatják. Amennyiben Prémium Hirdetésfigyelőt alkalmazunk, a hirdetésünket újra kiküldik a Hirdetésfigyelőben. Így azokat a keresőket is elérhetjük, akik a hirdetés feladásakor még nem iratkoztak fel a Hirdetésfigyelőre.
Jó, ha tudod: A 30 napos csomag tartalmaz Prémium Hirdetésfigyelőt.
Hirdetőtábla
A hirdetőtábla nem új találmány, egy olyan figyelemfelkeltő eszköz, aminek a segítségével gyorsabban ki tudjuk adni az ingatlanunkat. A táblán szerepel a “KIADÓ” felirat, valamint feltüntethetjük rajta az elérhetőségeinket (telefonszám, esetleg e-mail cím), és olyan helyre rögzítjük, ahol a legtöbb arra járó, vagyis potenciális érdeklődő megláthatja. A hirdetőtábla egy igazán egyszerű megoldás, sokszor pedig pont emiatt nem tulajdonítanak neki jelentőséget.
Jó, ha tudod: A 30 napos csomag tartalmaz Hirdetőtáblát.
Ha bővebben is olvasnál a hirdetőtábláról, kattints a cikkre: Időtálló klasszikus – a hirdetőtábla és a benne rejlő lehetőség
7. Így szűrjük ki az érdeklődők közül a megbízható bérlőt
A sikeres lakáskiadás egyik kardinális pontja – természetesen az ár mellett – a megfelelő bérlő megtalálása, hiszen ő fog nap mint nap az ingatlanunkban lakni. Mivel a hirdetésünk után érkezni fognak az érdeklődők telefonjai, üzenetei, fel kell térképeznünk a jelentkezőket, hogy a legmegbízhatóbb bérlőnek adhassuk ki a lakásunkat.
Hogyan szűrjük ki a megbízható bérlőt?
A bérbeadók többsége megelégszik a bérleti díj maximalizálásával, a bérlő személye kevesebb figyelmet kap. Pedig nagyon ajánlott, hogy utánajárjunk, hogy kinek is adjuk ki a lakásunkat. Pár percig beszélgetnek a bérlővel, vagy elégnek gondolják, ha a bérlő ki tudja fizetni a kauciót, és máris fizetőképesnek gondolják.
Pedig sokkal jobban meg kellene szűrni, hogy kinek adjuk ki a lakásunkat egy hosszú távú szerződéssel. Akkor járunk el alaposan, ha már a kezdeti telefonos beszélgetésnél rákérdezünk, hogy hány fő költözne, családtagok, esetleg barátok-e, család esetén gyermekkel költöznének-e, esetleg tartanak-e kisállatot. Írjunk össze pár alapkérdést, hogy már telefonon fel tudjuk térképezni bizonyos fokig a jelentkezőket. Ezen kívül pedig használjuk ki a közösségi média adta lehetőségeket, hiszen számos információ birtokába juthatunk ezeken a felületeken, amelyek a potenciális bérlők megbízhatóságát mutatják.
Ha bővebben is olvasnál a megbízható bérlőkről, kattints a cikkre: Hogyan adjuk ki a lakásunkat megbízható bérlőnek?
8. Megállapodás
Abban az esetben, ha úgy ítéljük meg, hogy rátaláltunk az ideális bérlőre, valamint a kölcsönös szimpátia is megvan, a bérbeadást hivatalosan is megvalósíthatjuk. A kiadást mindig foglaljuk szerződésbe, mivel csak így tudjuk védeni és rögzíteni is a saját és a bérlő érdekeit, kötelezettségeit is.
A bérleti szerződésről röviden
A bérleti szerződésről azt kell tudnunk, hogy egy okirat, ami formailag többféle lehet: magánokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat, ellenjegyzéssel ellátott magánokirat, közokiratba foglalt szerződés. E négyféle okirat alapvetően abban különbözik, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik.
Mit tartalmazzon a bérleti szerződés?
A szerződő felek
A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell a bérbeadó és a bérlő adatait (név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím, személyazonosító igazolvány szám), hiszen a megállapodás közöttük születik meg.
A bérlemény
A bérleti szerződés kitér természetesen a bérleményre, vagyis a lakásunkra/házunkra is. A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a bérlemény legfontosabb adatait és itt kell tisztázni azt is, hogy a bérlőnk az ingatlan egészét vagy csak egy részét jogosult használni.
Jó, ha tudod: A kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében jobb, ha a szerződésben rögzítjük azt is, hogy az ingatlanunkat milyen műszaki állapotban adjuk át a bérlőnek, és kitérhetünk arra is, hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó. Ha bútorozottan, esetleg gépesítve adjuk ki a lakást, készítsünk egy listát is a bérlemény ingóságairól.
A lakbér és a közüzemi díjak
A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre, valamint a bérleti díj fizetésének elmulasztásával járó következményekre is. A közüzemi díjak fizetése kapcsán két bevett gyakorlat terjedt el: az egyiknél a mérőórák a bérlő nevére kerülnek és a bérlő lesz az, aki fizeti a kiszámlázott közüzemi díjakat. A másik megoldásnál a mérőórák továbbra is a mi nevünkön maradnak, a közüzemi díjakat pedig nekünk fizeti meg a bérlő, és mi rendezzük a számlát a szolgáltatócégekkel.
A kaució
A bérleti szerződésben nemcsak a kaució mértékét fontos tisztázni, hanem rendelkezni kell azon esetekről is, amikor a kaucióra, vagy legalább annak egy részére igényt tarthatunk.
Ha bővebben is olvasnál a kaucióról, kattints a cikkre: Kaució: tudnivalók bérlőknek és bérbeadóknak
Az időtartam
A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejűről is. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően fél évre vagy egy évre. A határozatlan idejű bérleti szerződés időtartamára nincs megkötés.
A bérlemény használata
A bérlemény használata tág fogalom. A későbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében célszerű erről egyértelműen nyilatkozni. Főleg hosszú távú bérlés esetén felmerül az átalakítás kérdése. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy a bérlő jogosult-e bármiféle átalakítási munkát elvégezni. Ha igen, akkor ennek költsége pontosan kit terhel.
A házi kedvencek tartása is a bérlemény használatához köthető, ajánlott írásba foglalni, hogy a bérlő tarthat-e valamilyen kisállatot vagy sem.
Kapcsolattartás
Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy a szerződő felek el tudják érni egymást. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel milyen elérhetőségen tudjuk tartani a kapcsolatot. Ha erről a bérleti szerződés nyilatkozik, az értesítés akkor is kézbesítettnek számít, ha például a bérlő/bérbeadó megtagadja az adott címen az átvételt.
Bérlemény kiürítése
A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor kényes pont a bérlemény kiürítése. Ezzel kapcsolatban a legfontosabb, hogy egyértelmű legyen, hogy a bérlőnek a bérlemény kiürítése kapcsán milyen kötelezettségei vannak.
Ha bővebben is olvasnál a bérleti szerződésről, kattints a cikkre: Bérleti szerződés: mit tartalmazzon az okirat?
Milyen szerződésfelmondási lehetőségek vannak?
A felmondás nagyban függ attól, hogy határozott időre vagy határozatlan időre szóló megállapodást kötöttünk. A bérleti szerződések kapcsán jelenleg Magyarországon két törvény tekinthető irányadónak: az egyik a Polgári Törvénykönyv (továbbiakban Ptk.), a másik pedig a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény.
Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása
A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása viszonylag egyszerű. Rendes felmondással, akár indoklás nélkül is lehetséges a bérleti szerződés megszüntetése. Azt viszont tudnunk kell, hogy a bérleti szerződés felmondásával mindkét fél élhet, mi is és a bérlő is. Szintén jó, ha tudjuk, hogy a rendes felmondásról írásban kell nyilatkozni, akár mi, akár a bérbeadó kezdeményezi. Amennyiben az adott hónap 15. napjáig megtörténik a bérleti szerződés felmondásáról szóló írásbeli nyilatkozat, akkor a következő hónap végére tekinthető felmondottnak a bérleti szerződés. Ha az írásbeli nyilatkozattétel átcsúszik az adott hónap 15. napja utánra, akkor további egy hónappal hosszabbodik a bérleti szerződés felmondási folyamata, tehát nem a rákövetkező hónap, hanem az azt követő hónap végére tekinthető felmondottnak a bérleti szerződés.
Határozott idejű bérleti szerződés felmondása
A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem mondható fel, hacsak a bérleti szerződés ennek lehetőségéről külön nem nyilatkozik, vagy a Ptk. erre vonatkozó rendelkezései lehetőséget nem adnak rá.
A Ptk. ugyanis rögzíti azokat az eseteket, amikor akár egy határozott idejű bérleti szerződés idő előtti felmondása is lehetséges. Mik ezek az esetek?
- Ptk. 6:339. § (4): Nem szűnik meg a szerződés a bérlő esetleges halálával, mivel a bérleti jogviszony a bérlő örököseire száll. A bérlő elhalálozása esetén lehetőség van arra, hogy a bérlő örökösei a bérleti szerződést 30 napon belül felmondják, megszüntessék.
- Ptk. 6:340. § (3): Új tulajdonos esetén a szerződés szintén felmondható, ha az új tulajdonost a bérlő a bérleti szerződés lényeges feltételeiben vagy a bérleti viszony fennállásában megtévesztette.
- Ptk. 6:346. § (2)-(3): Akkor is felmondható a bérlő részéről, ha a bérleményben olyan korszerűsítési munkák történnek, amelyek a lakás használatát jelentősen korlátozzák. Ezekről a korszerűsítési munkákról a bérbeadó köteles írásban értesíteni a bérlőt. A bérlő a kézhezvételt követő hónap utolsó napjáig felmondhatja a szerződést.
Ha bővebben is olvasnál a bérleti szerződés felmondásáról, kattints a cikkre: A bérleti szerződés felmondásának lehetőségei
Kötelezettségeink bérbeadóként
Bérbeadóként a mi feladatunk, illetve kötelezettségünk, hogy a lakás alkalmas legyen a rendeltetésszerű használatra. Vagyis szavatolnunk kell azt, hogy a lakás megfeleljen ennek az előírásnak a bérleti szerződés teljes tartama alatt. Ha ez nem valósul meg, akkor hibásan teljesítjük a lakásbérleti szerződést, és ebben az esetben a bérlőt megilleti a felmondás joga.
Bérbeadóként arra is kötelesek vagyunk, hogy az ingatlant a berendezésekkel együtt adjuk át a bérlőnek. A szerződésben azonban arról is megállapodhatunk a bérlővel, hogy a lakást ő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, és az ennek kapcsán felmerülő költségeket mi megtérítjük neki.
A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. Ez azt jelenti, hogy a fűtésre, hűtésre, hideg- és meleg víz szolgáltatásra, szellőzésre kialakított, vagy az elektromos áramot, gázt vagy más energiát használó rendszereknek, szigeteléseknek, nyílászáróknak vagy éppen a tartószerkezeteknek hibátlanul, a vonatkozó speciális előírásoknak megfelelően, a bérlő életére, egészségére veszélytelen módon kell működniük.
Ha bővebben is olvasnál a felek kötelezettségeiről jogairól, kattints a cikkre: Lakásbérlés előtt állsz? Ezek a bérlő jogai
Ezt kell tudnunk a kiköltözési nyilatkozatról
A kiürítési nyilatkozat (vagy más néven: kiköltözési nyilatkozat) leggyakoribb esetben a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata. A kötelezettségvállalás ebben az esetben arra vonatkozik, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor – bármilyen okból is történjen az – kiköltözik az ingatlanból. Ez a bérleti szerződésen felüli plusz garancia a bérbeadó részére.
További fontos ismérve a kiköltözési nyilatkozatnak, hogy a közjegyzők által készített okirat közvetlenül végrehajtható lesz. Ez azt jelenti, hogy nem kell bíróságra mennie a bérbeadónak, ha a bérleti szerződés megszűnése miatt újra birtokba szeretné venni az ingatlanát. Több éves pereskedéstől mentesülhetünk, ha előre gondolunk a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordulunk. A nyilatkozat birtokában közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is „ki lehet tenni” a jogosulatlan ingatlanhasználót a bérleményből.
Ha bővebben is olvasnál a kiköltözési nyilatkozatról, kattints a cikkre: Amit a kiürítési nyilatkozatról tudni érdemes
Ha fenti információkat átolvastuk, akkor megismerhettük a bérbeadás leglényegesebb állomásaival. Nincs más hátra, mint előre, adjuk ki az ingatlanunkat!
