Jellemzően az albérletekkel kapcsolatban hallani olyan esetekről, amikor a bérleti szerződés megszűnése után sem történik meg az ingatlan kiürítése. A meghiúsult kiköltözéssel az ingatlan tulajdonosa nehéz helyzetbe kerül, ami gátat szabhat annak, hogy újra kiadja, esetleg értékesítse ingatlanát. Több éves pereskedéstől mentesülhet az, aki előre gondol a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordul. Hiszen a kiköltözési nyilatkozat birtokában közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is „ki lehet tenni” a jogosulatlan ingatlanhasználót az ingatlanból.
Mi is az a kiköltözési nyilatkozat?
A kiürítési nyilatkozat (vagy más néven: kiköltözési nyilatkozat) leggyakoribb esetben a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata. A kötelezettségvállalás ebben az esetben arra vonatkozik, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor – bármilyen okból is történjen az – kiköltözik az ingatlanból. Ez a bérleti szerződésen felüli plusz garancia a bérbeadó részére.
Fontos azonban azt is tudni, hogy nemcsak bérlethez köthető ez a nyilatkozat. Adásvételnél is alkalmazható, ha korábban van a birtokbaadás és csak később a teljes vételár vevő általi megfizetése. Így a kiürítési nyilatkozat ebben az esetben az eladó részére ad egy plusz biztosítékot. Ha nem fizetné ki a vevő a teljes vételárat, és ezáltal az adásvétel meghiúsul, valamint helyre kell állítani az eredeti állapotot és a már beköltözött vevőnek ki kell költöznie, úgy a kiürítési nyilatkozat birtokában gyorsabb a köztes állapot rendezése.
Adásvételnél a másik eset az, amikor az eladó addig lakik az ingatlanban, amíg meg nem kapja a teljes vételárat, mert abból tudja finanszírozni az új lakása vételárát (ahova majd költözik). Így a vevőt kell arról biztosítani, hogy az eladó a meghatározott időpontban (így különösen: a teljes vételár vevő általi megfizetése + X nap) kiköltözzön, és a vevő birtokba vehesse az ingatlant.
Adásvételeknél azért ritkább a kiürítési nyilatkozat alkalmazása, mert ügyvédi letétekkel is lehet a feleknek megfelelő biztonságot adni azzal, hogy például a tulajdonjog bejegyzési engedély akkor kerül kiadásra, amikor a teljes vételár megfizetésre kerül (okirati letét). Szintén biztosíték az is, ha a vételárat a vevő ügyvédi letétbe teljesíti, ahonnan akkor utalják csak ki, amikor az eladó kiköltözött az ingatlanból és azt birtokba adta a vevőnek (pénzletét).
Miért gyorsabb az ügyintézés kiköltözési nyilatkozattal?
Röviden azért, mert a közjegyzők által készített okirat közvetlenül végrehajtható lesz. Ez azt jelenti, hogy nem kell bíróságra mennie a bérbeadónak vagy az eladónak, ha a bérleti szerződés megszűnése vagy az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt újra birtokba szeretné venni az ingatlanát valaki a bérlő/vevő által elhagyott és ingóságaiktól kiürített, kitakarított állapotban. Több éves pereskedéstől mentesül az, aki előre gondol a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordul. A nyilatkozat birtokában közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is „ki lehet tenni” a jogosulatlan ingatlanhasználót a bérleményből.
Tipp: A bérleti szerződéseket és az adásvételi szerződéseket készítő okiratszerkesztő ügyvédek általában már jó szakmai viszonyt ápolnak adott közjegyzőkkel (így tudnak kontaktot ajánlani), akikkel ők előre le tudják egyeztetni, mit kell pontosan közokiratba foglalni és meg tudják küldeni az alapszerződés szövegét is részükre. Így az ügyfélnek is könnyebb a dolga, hiszen a szakmai, bonyolultabb részét az ügyvédek intézik a közjegyzőkkel.
Előfeltételek
A kiürítési nyilatkozat nem állhat önmagában. Mindig feltételez egy alapjogviszonyt: szükséges tehát egy bérleti szerződés vagy az adásvételi szerződés (illetve egyéb szerződés) megléte. A továbbiakban cikkünk csak a bérleti szerződésbe foglalt kiürítési nyilatkozatot említi, de ez értelemszerűen vonatkozhat más jogügyletet (pl. adásvételt) tartalmazó szerződésre és például az eladó vagy a vevő kiköltözési nyilatkozat ára is.
Ez alapján a közjegyzőtől kétféle megoldást lehet kérni a kiürítési nyilatkozat kézhezvétele céljából.
Az egész bérleti szerződés közokiratba foglalása
Ebben az esetben az egész bérleti szerződést a közjegyző szerkeszti, mind a bérbeadó, mind a bérlő aláírja, és a kétoldalú jogügylet közokirati formát ölt (nyilván ez magasabb közjegyzői munkadíjat is von maga után).
Ez a legbiztosabb megoldás: minden bérlői kötelezettség, ami a bérleti szerződésben fellelhető, közokiratba foglaltatik. Lehet így kérni végrehajtást közvetlenül például nemfizetés esetére, meghatározott cselekmény végrehajtására, kiköltözésre. Illetve maga a bizonyítási teher is más: közokiratba foglalt nyilatkozatot nehezebb megdönteni később, ha egy eljárásban felhasználásra kerülne.
Az éremnek mindig két oldala van. A teljes közokiratba foglalással nem csak a bérlői kötelezettségek kerülnek közokiratba: a bérbeadó kötelezettségei is. Tehát ez a megoldás a bérlők érdekeit is védi. Számukra is plusz garanciával szolgál, hiszen adott esetben a bérlő is kérhet a bérbeadóval szemben közvetlen végrehajtást. Példaként említhető, ha a bérleti szerződés lejártakor a bérbeadó nem fizeti vissza a bérlő által átadott óvadékot (kauciót). Ilyen esetben az óvadék összege közvetlenül végrehajtható lesz a bérbeadóval szemben a bérlő részéről.
Csak a kiürítési nyilatkozat közokiratba foglalása
A másik opció, ha csak a szerződés kiürítési nyilatkozat részét (illetve a kikényszeríthetőség érdekében a kiköltözéshez vezető rendelkezések: fogalmak, díjfizetési határidők, felszólítás, értesítések és a felmondás szabályainak) foglalják közokiratba – ez a gyakoribb eset.
Ebben az esetben a bérleti szerződést a felek magánokiratban megkötik (legtöbbször és ajánlottan ügyvédi közreműködéssel), és az így már meglévő bérleti jogviszony alapján a bérlő egyoldalú nyilatkozatban megerősíti a bérleti szerződésben vállalt egyes kötelezettségvállalásait.
A kötelezettségvállalás kétféle módon is történhet:
- A magánokiratban létrejött bérleti szerződés alapján a bérlő csak az ingatlan kiürítésére tesz közjegyzői okiratban kiürítési kötelezettségvállaló nyilatkozatot. Így a végrehajtást is csak az ingatlan kiürítésére és elhagyására kérheti a bérbeadó, ha megszűnne bármely okból a bérleti szerződés, és a bérlő nem költözne ki önszántából az erre biztosított határidőben.
- A bérlő a kiürítés mellett a bérleti díj (esetlegesen a közös költség, rezsi átalány) megfizetésére is tesz kötelezettségvállaló nyilatkozatot – ez azért jelent még nagyobb biztosítékot a bérbeadó részére, mert így a bérleti díj (közös költség, rezsi) nemfizetése esetére is kérhet közvetlenül végrehajtást. Mindezt egy okirattal (nyilván ha nagyobb terjedelmű az okirat, annak magasabb ára van a közjegyzői díjszabás szerint, tekintettel arra, hogy a közjegyzők díja jogszabályban került meghatározásra és nagy jelentősége van annak, hány oldalas maga az okirat és milyen nyelven készül).
Az okirat nyelve és nyelvezete
A fenti okiratok a magyar helyett akár idegen nyelven is készülhetnek. Ahogyan az ügyvédek, a közjegyzők között is gyakori, hogy a magyar mellett idegen nyelven is vállalnak okiratszerkesztést. Így például egy nagyobb üzlethelyiség bérleti tranzakciója során az ügyvédek által magyar-angol nyelven elkészített bérleti szerződés kiürítési nyilatkozatot („Vacation Statement”) tartalmazó részét a magyar nyelvet nem, de az angol nyelvet értő bérlő (bérlői képviselő) számára az eljáró közjegyző közvetlenül angolul szerkeszti. A közokirat nyelve is angol, és ha egy jogvita miatt végrehajtást kérnek, akkor igényel az ügyfél hiteles magyar nyelvű kiadmányt. Ezáltal szintén időt, pénzt és energiát lehet megspórolni.
Bár legtöbbször magyar nyelven készül magyarul beszélő és értő felek részére, a kiürítési nyilatkozatot tartalmazó közokirat nyelvezete általában nehéz, hiszen elengedhetetlenek benne azok a jogszabályi hivatkozások és kötelező elemek, amelyek lehetővé teszik azt, hogy a peres utat kikerülve közvetlenül a végrehajtónál landoljon az ügy. Az okiratszerkesztésnél a közjegyző felolvassa és elmagyarázza a feleknek az okirat tartalmát és jelentését, ha a félnek kérdése van, felteheti. Természetesen semmit nem szabad addig aláírni, amíg nem egyértelmű a fél számára az, mit tartalmaz az okirat és mi a következménye az aláírásnak.
A blogcikk szerzője dr. Katona Réka ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatába tartozó Dr. Katona Réka Ügyvédi Iroda részéről.
