Mit jelent a jóhiszeműség az ingatlanügyekben?
Gyakran találkozunk azzal a fogalommal, hogy jóhiszeműség. Vajon tudjuk-e, hogy a jóhiszeműség a polgári jog egyik legfontosabb alapelve? Tisztában vagyunk-e vele, hogy számos helyen megjelenik a Polgári Törvénykönyvben alapelvi szinten szabályozva a felek joggyakorlását? Az alábbi cikkben azt mutatom be, mit jelent a jóhiszeműség a jogügyletekben, különös tekintettel az ingatlanügyekre.
A jóhiszeműség definíciója
A jóhiszeműség azt jelenti, hogy egy jogi ügyletben – például egy ingatlan adásvételnél – minden félnek úgy kell eljárnia, ahogyan azt egy felelős, gondosan eljáró ember tenné. Vagyis tájékozódnunk kell a fontos körülményekről, átgondolni a döntésünket, és nem szabad szándékosan figyelmen kívül hagyni olyan tényeket, amelyek később gondot okozhatnak.
A jog azoknak nyújt védelmet, akik ilyen körültekintéssel járnak el. Például ha valaki minden szükséges dokumentumot ellenőriz, utánanéz a tulajdoni lapnak, és tisztességesen köt szerződést, akkor a törvény jóhiszemű jogszerzőként védi őt.
Ugyanakkor nemcsak a mi jóhiszeműségünk számít, hanem a másik fél magatartása is. Ha ő nem elég körültekintő, vagy szándékosan eltitkol valamit, az hatással lehet a jogügylet érvényességére.
Nem véletlen, hogy a Polgári Törvénykönyv is kimondja: mindenki köteles jóhiszeműen és tisztességesen eljárni a jogaival és a kötelezettségeivel kapcsolatban.
Ez egy alapelv, ami minden polgári jogviszonyban irányadó.
Példák a jóhiszeműségre
A jóhiszeműség alapelve számos helyen megjelenik a Ptk.-ban, nézzünk meg egy pár példát.
A birtokviszonyoknál már találkozunk is egy példával. Ha valaki jóhiszeműen birtokol egy dolgot (például egy ingatlant vagy más vagyontárgyat), de később kiderül, hogy nem volt hozzá jogalapja, addig, amíg a valódi tulajdonos nem követeli vissza a dolgot, nem köteles megtéríteni azokat a hasznokat, amelyeket nem szedett be, vagy amelyeket felhasznált. Ugyanígy nem felel a tárgyban addig bekövetkezett károkért sem, ha ő maga gondosan járt el.
Például ha valaki bérbe ad nekünk egy lakást, és mi beköltözünk, de később kiderül, hogy a bérbeadó valójában nem is volt a lakás tulajdonosa, addig az időszakig, amíg a valódi tulajdonos nem szól, mi jóhiszemű birtokosnak számítunk.
A jóhiszeműség megjelenik a túlépítés kapcsán (megjegyzem, hogy a hozzáépítés és ráépítés kapcsán is találkozhatunk a jóhiszeműséggel) is. Ha valaki a saját telkén építkezik, de jóhiszeműen „túlnyúl” a szomszéd földjére (például a kerítés rossz helyre került, vagy a garázs egy része átcsúszik a másik telekre), akkor a szomszéd különböző igényeket érvényesíthet. Kérheti például, hogy a jóhiszemű építkező vásárolja meg az egész földdarabot, vagy fizessen kártalanítást az értékcsökkenésért.
Ha valaki hatósági határozat vagy árverés során szerez tulajdont, a jóhiszeműség alapján ő lesz a tulajdonos – függetlenül attól, hogy korábban kié volt az adott dolog. Ez biztonságot ad annak, aki jogszerű úton, hivatalos eljárásban vásárol.
Továbbá, ha egy ingatlan-nyilvántartásban már bejegyeztek valamilyen jogot (például tulajdonjogot vagy jelzálogjogot) egy jóhiszemű személy javára, akkor ezt a jogot az állam tulajdonszerzése sem törli, és azt az államnak is tiszteletben kell tartania.
Ingatlan-nyilvántartás és jóhiszemű joggyakorlás
Most elérkeztünk ahhoz, hogy mit jelent a jóhiszeműség az ingatlan-nyilvántartásban.
Korábban a régi ingatlan-nyilvántartási törvény külön is szabályozta a jóhiszemű jogszerzést a közhitelesség elve alapján. 2025. január 15-től azonban ezek a szabályok a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) találhatók meg (5:168. §), és az új ingatlan-nyilvántartási törvény már csak a Ptk.-ra utal vissza háttérszabályként.
Az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartás közhiteles, vagyis amit ott nyilvántartanak, arról mindenkinek azt kell vélelmeznie, hogy igaz. Ha egy adat szerepel a nyilvántartásban, azt fennállónak kell tekinteni. Ha törölték, akkor pedig úgy kell venni, hogy már nem áll fenn.
Ha az ingatlan-nyilvántartás és egy másik hivatalos nyilvántartás (pl. cégjegyzék) között eltérés van, akkor az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adat az irányadó.
Fontos azonban, hogy ez a vélelem megdönthető. Ha valaki bizonyítani tudja, hogy a bejegyzett adat hibás, akkor el lehet járni hivatalból, vagy jogi úton. Például törlési vagy kiigazítási perben, illetve egy külön eljárásban a bejegyzés helyesbítése iránt.
A Ptk. kimondja azt is, hogy ha valamilyen tényt, jogot vagy adatot bejegyeztek az ingatlan-nyilvántartásba (vagy onnan törölték), akkor senki sem hivatkozhat arra, hogy nem tudott róla. Ez biztosítja, hogy a nyilvántartásban bízni lehessen, és mindenki ugyanazokat az információkat vegye alapul.
Ki a jóhiszemű, ellenérték fejében jogszerző személy?
A Polgári Törvénykönyv szerint az, aki egy ingatlan kapcsán az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, pénzért vagy más ellenszolgáltatásért szerez valamilyen jogot, például tulajdonjogot vagy haszonélvezeti jogot.
Ez azt jelenti, hogy ha valaki jóhiszeműen vásárol meg egy ingatlant, és mindent rendben talált az ingatlan-nyilvántartásban, akkor az ő jogát a törvény védi. Akkor is, ha később kiderül, hogy a nyilvántartás hibás adatot tartalmazott, vagy a valós helyzet nem egyezett az ott szereplő bejegyzéssel.
Fontos, hogy aki már jóhiszeműen és ellenérték fejében megszerezte a jogát, azzal szemben utólag nem lehet sikeresen arra hivatkozni, hogy a bejegyzés hibás volt, vagy a szerződés, amely alapján a bejegyzés történt, érvénytelen.
Ugyanez igaz akkor is, ha valaki utólag törlési vagy kiigazítási pert indít, és annak a bejegyzését is feltüntetik a nyilvántartásban. A jóhiszemű jogszerző jogait ez nem veszélyezteti.
Mi a helyzet akkor, ha ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok vagyunk?
Előfordulhat, hogy valakinek tulajdonjoga van egy ingatlanra, de ez nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyen lehet például, ha valaki ráépít egy másik telkére, vagy ha házastársként szerzett közös tulajdont, de a nyilvántartásban csak a másik fél szerepel.
A Polgári Törvénykönyv kimondja: az ilyen „nyilvántartáson kívüli” tulajdonos nem tudja érvényesíteni a jogát egy olyan személlyel szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot az ingatlanra (például megvette azt).
Ha tehát valaki az ingatlan-nyilvántartás alapján vásárolja meg az ingatlant, akkor az ő joga erősebb, mint annak a személynek a joga, aki bár tulajdonos lenne, de nincs bejegyezve.
A törvény ezt a védelmet kiterjeszti arra az esetre is, ha valaki az ingatlan-nyilvántartásban szereplő jogosult részére teljesít valamilyen szolgáltatást (például bérleti díjat fizet neki). Ebben az esetben a teljesítés érvényesnek minősül, és a jóhiszeműen eljáró fél védelmet élvez.
Mi történik, ha a fenti szabályokat megsértik? Nézzünk példákat rá!
Felmerül a kérdés: kit véd jobban a törvény?
- Azt, akinek ténylegesen joga van egy ingatlanhoz (például ő a valódi tulajdonos), vagy
- Azt, aki jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szerzett jogot (pl. megvette az ingatlant)?
A gyakorlatban a probléma ott kezdődik, amikor valaki csalárd módon szerez tulajdont. Például: az igazi tulajdonostól egy hamis szerződéssel vagy bűncselekménnyel „megszerzi” az ingatlant, és bejegyezteti magát tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásba.
Fontos megjegyezni, hogy bár a bírói gyakorlat az akarathiba miatt ezeket a szerződéseket érvénytelennek tekinti, az álláspontom szerint ezek a szerződések a tulajdonos oldalán fennálló konszenzus hiánya miatt létre nem jött szerződésnek tekinthetők!
De mi történik, ha ez a csalárd módon bejegyzett „tulajdonos” továbbadja az ingatlant egy harmadik személynek? Hiszen ő nem tud semmit a csalásról, és egyszerűen csak annyit lát, hogy az eladó a tulajdoni lapon tulajdonosként szerepel.
Ebben a helyzetben a harmadik személy már jóhiszemű jogszerzőnek minősülhet. Az ő védelme azonban attól függ:
- valóban ellenérték fejében szerezte-e meg az ingatlant (például kifizette a vételárat),
- az érvénytelen szerződés bejegyzéséről szóló határozatot kézbesítették-e a valódi tulajdonosnak,
- és mennyi idő telt el a bejegyzés óta.
Ezeket mind vizsgálni kell annak eldöntéséhez, hogy a jóhiszemű új vevő jogszerzőként védelmet élvezhet-e.
Van megoldás, de időben kell lépni!
Van megoldás a csalárd vagy érvénytelen tulajdonszerzésekre, de csak akkor, ha a valódi tulajdonos időben lép. A törvény lehetőséget ad arra, hogy a valódi, korábbi tulajdonos a bíróságtól kérje a tulajdonjoga újbóli bejegyzését.
Ezt úgynevezett törlési per keretében teheti meg azzal az érvénytelenül szerző személlyel szemben, aki hibás vagy csalárd ügylet alapján került be az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben az érvénytelenül szerző személy soha nem minősül jóhiszemű jogszerzőnek, így a jog a valódi tulajdonost védi.
A törvény azonban szigorú határidőket ír elő:
- 6 hónap: ha az érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot kézbesítették a valódi tulajdonosnak, akkor onnantól számított 6 hónapon belül kell a pert megindítania.
- 3 év: ha a határozatot nem kézbesítették, akkor a bejegyzés hatályossá válásától számítva 3 éven belül indíthat törlési pert.
Ha a valódi tulajdonos elmulasztja ezeket a határidőket, akkor elveszíti a jogát arra, hogy fellépjen a jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben.
Fedezetelvonó szerződés, valamint az elővásárlási jog sérelme
Fontos megemlíteni két különleges esetet, amikor az ingatlan ugyan érvényes szerződéssel kerül valakihez, de a szerződés bizonyos személyekkel szemben hatálytalan.
Ilyenkor tehát nem arról van szó, hogy a szerződés érvénytelen. Hanem arról, hogy egy jogosult (például hitelező vagy elővásárlásra jogosult) felléphet vele szemben.
1. Fedezetelvonó szerződés
Ha az ingatlant a tulajdonos például ajándékba adja, vagy rosszhiszeműen eladja valakinek, és ezzel a hitelezőitől elvonja a vagyont (tehát a hitelező már nem tudná behajtani rajta a követelését), akkor ez fedezetelvonásnak minősül.
A szerződés a hitelezővel szemben hatálytalan, vagyis a hitelező a bíróságon megtámadhatja, és követelheti, hogy az ingatlan fedezetként újra a rendelkezésére álljon.
2. Elővásárlási jog megsértése
Ha valakinek elővásárlási joga van egy ingatlanra (pl. közös tulajdonosnak vagy társasházi tulajdonostársnak), akkor az eladó köteles őt előbb értesíteni, mielőtt mással szerződik. Ha ezt elmulasztja, az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan.
Leggyakrabban akkor fordul elő, ha az elővásárlási jogot nem jegyzik be a nyilvántartásba, vagy ha figyelmen kívül hagyják a törvényen alapuló jogot.
Mi történik ilyenkor?
Mind a hitelező (fedezetelvonásnál), mind az elővásárlásra jogosult személy a bíróságon megtámadhatja a szerződést. Ez azonban csak jogvesztő határidőn belül lehetséges – ha elmulasztják, elveszítik a lehetőséget.
Ezekben az esetekben a hatálytalanul szerző fél (pl. vevő vagy ajándékozott) nem hivatkozhat arra, hogy őt védi az ingatlan-nyilvántartás. A jogosult tehát érvényesítheti a jogait vele szemben.
Más a helyzet azonban, ha a hatálytalanul szerző fél az ingatlant továbbadja egy jóhiszemű harmadik személynek, aki ellenérték fejében (tehát pénzért) vásárolja meg, és tulajdonjogát bejegyzik.
Ebben az esetben a jogosult (például hitelező vagy elővásárlásra jogosult) már nem tud fellépni a jóhiszemű harmadik szerzővel szemben. Így a gyakorlatban gyakran előfordul, hogy mire a jogosult lépne, az ingatlan már „továbbment” egy védett vevőhöz.
Társasházak, mint az örök jogi problémák forrásai
A jóhiszemű jogszerzés jelentősége leggyakrabban a társasházaknál merül fel. Itt különösen nagy jelentősége van az elővásárlási jognak.
Ha az elővásárlási jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartás társasházi törzslapjára, akkor a helyzet egyértelmű. Ez úgynevezett dologi jogi hatályú jog, vagyis mindenkivel szemben érvényesíthető. Ilyenkor a vevőnek kötelező figyelembe vennie, és az elővásárlásra jogosult élhet a jogával.
Más a helyzet akkor, ha az elővásárlási jogot nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben az elővásárlási jog csak kötelmi jogi hatályú. Tehát a jogok és kötelezettségek alapvetően csak a szerződő felek között érvényesülnek.
A vevő oldaláról nézve ez azt jelenti, hogy ha nem tudott az elővásárlási jog fennállásáról, és nem is kellett tudnia, akkor az adásvételi szerződés nem minősül az elővásárlási jog megsértésének.
Ha viszont a vevőnek tudomása volt az elővásárlási jogról – például az alapító okiratból egyértelműen látszott, és azt ő ismerte –, akkor már vizsgálni kell, hogy a vevő valóban jóhiszeműnek tekinthető-e.
A joggyakorlat szerint ebben a helyzetben nem kerül sor az elővásárlási jog megsértésére, ha a vevő ellenérték fejében, az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerezte meg a tulajdonjogot, és nem tudta, illetve kellő körültekintés mellett sem tudhatta, hogy az elővásárlási jog fennáll.
Minden szerződésnél alapelv a jóhiszeműség!
Végezetül érdemes kiemelni, hogy a jóhiszeműség nemcsak az ingatlan-nyilvántartásnál vagy a tulajdonszerzés különféle eseteiben bír jelentőséggel, hanem minden szerződésnél alapelvnek számít.
A Polgári Törvénykönyv előírja, hogy a szerződő feleknek tisztességesen, becsületesen és a tőlük elvárható gondossággal kell eljárniuk egymással szemben.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem élhetnek vissza a másik bizalmával, nem hallgathatnak el lényeges tényeket, és nem próbálhatják megtéveszteni egymást.
Egy ingatlan adásvétel esetében például az eladónak tájékoztatnia kell a vevőt az ingatlan hibáiról, és arról is, ha valamilyen teher – például végrehajtási jog vagy jelzálogjog – van rajta. A vevőnek pedig az a kötelessége, hogy a vételárat a szerződésben vállalt határidőben kifizesse. Ugyanígy az eladónak is együtt kell működnie, és a szerződésben rögzített időpontban át kell adnia az ingatlant a vevő birtokába.
A jóhiszeműség tehát nem elvont jogi fogalom, hanem a mindennapi ügyletekben is a tisztességes és átlátható együttműködést jelenti.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.(info@ugyvedhazak.hu).
