Mit jelent a gyakorlatban az, ha végrehajtási jogot jegyeznek be egy ingatlanra? Hogyan korlátozza ez az ingatlan tulajdonjogával történő rendelkezését, akár az elajándékozását? Cikkünkben ezekre a kérdésekre adjuk meg a válaszokat.
Fontos: A cikkben a végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozását csak és kizárólag polgári jogi szempontból elemezzük.
Mi az a végrehajtási jog?
A bejegyzett végrehajtási jog a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárást folytatnak, és ezalatt a végrehajtó az ingatlant lefoglalta, amelyet követhet egy árverésen történő értékesítés.
Az eljárást szabályozó végrehajtási törvény értelmében a lefoglalás (bejegyzett végrehajtási jog) nem teszi az ingatlant forgalomképtelenné, nem korlátozza a tulajdonjoggal történő szabad rendelkezést.
A jogszabály viszont azt is említi, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak úgy lehet szerezni, ha az nem sérti a végrehajtást kérő érdekét, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.
Hogyan lehet végrehajtási joggal terhelt ingatlant ajándékozni?
Az ajándékozás annyival speciálisabb az adásvételi szerződéshez képest, hogy az ajándékban részesülő fél nem fizet vételárat, vagyis ingyen jut tulajdonhoz. Az ajándékozási szerződést – az adásvételi szerződéshez hasonlóan – írásba kell foglalni. A megállapodásban az ingatlanra vonatkozó terheket az eljáró ügyvédnek/közjegyzőnek szükséges rögzíteni, és ilyen teher kifejezetten a végrehajtási jog.
Ebből adódóan a megajándékozottnak tudomást kell szereznie az ingatlant terhelő esetleges végrehajtási jogról. Figyelembe véve, hogy a törvény nem rendel elidegenítési és terhelési tilalmat a bejegyzett végrehajtási joghoz, polgári jogilag nincs akadálya annak, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlan elajándékozzák.
Azt viszont nem szabad figyelmen kívül hagyni ebben az esetben sem, hogy a lefoglalt ingatlan vonatkozásban csak úgy lehet jogot szerezni, hogy a jogszerzés nincs kihatással a végrehajtást kérő jogaira és a végrehajtási eljárásra.
A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy hiába lesz új tulajdonosa az ingatlannak (aki ellen esetleg nincs végrehajtási eljárás), a lefoglalt ingatlan vonatkozásában adós lesz. Ez egyben azt is jelenti, hogy az ajándékozás nem gátolja meg azt, hogy az ingatlant egy esetleges árverés során eladják.
Az ajándékozó haszonélvezeti joga
A mindennapokban az is sűrűn előfordul, hogy az ajándékozással egyidejűleg az ajándékozó (aki ellen folyik a végrehajtási eljárás) holtig tartó haszonélvezeti jogot alapít önmaga részére. A haszonélvezeti jog az új tulajdonos rendelkezési jogát korlátozhatja, azonban a végrehajtási eljárásra nincs kihatással.
A végrehajtási törvény úgy rendelkezik, hogy amennyiben a haszonélvezeti jog jogosultja is felelős a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért, akkor egy esetleges sikeres árverés esetén a haszonélvezeti jogot törlik az ingatlan-nyilvántartásból, így a haszonélvezeti jog sem marad fent.
Összefoglalás
Polgári jogi szempontból tehát nincs probléma, ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlant elajándékozzák. Azonban azt mindenképp szem előtt kell tartani, hogy az a végrehajtási eljárásra nincs kihatással. Így mindenképp javasolt az ajándékozást megelőzően, vagy azt követően a végrehajtási eljárás alapjául szolgáló jogviszonyt rendezni.
A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
