Mit csinál jobban egy ingatlanfotós, mint a telefonod? Kirisits Bencét kérdeztük
Az új telefonok kamerája már olyan jó, hogy sok eladó úgy gondolja, megspórolhatja a fotóst. Csakhogy a hirdetések többsége nem a képminőségen bukik el, hanem a döntött falakon, a mosogatóban hagyott edényen és a tükörben látszó tulajdonoson. Kirisits Bence ingatlanfotóst kérdeztük, mikor éri meg a 40–50 ezer forintos fotózás, mit várhatsz el ha ingatlanost bízol meg, és mire figyelj, ha mégis magad fotózol.
Kirisits Bence három évig ingatlanközvetítőként dolgozott, a fotózás eleinte csak hobbi volt mellette. A kollégái a megbeszéléseken rendszeresen megdicsérték a képeit, majd a saját megbízásaikat is vele fotóztatták. 2023 eleje óta főállásban ingatlanfotós, azóta nagyjából ezer ingatlant fotózott az egész országban. Megbízóinak körülbelül fele ingatlanos, fele magánszemély.
Van, amikor elég a telefon?
Bence szerint a kiadó lakás az egyetlen eset, amikor nyugodtan elengedhető a profi fotó. A bérleti piacon évek óta akkora a kereslet, hogy egy jó helyen lévő, korrekt árú lakásnál a képek szinte nem is számítanak.
Eladásnál már más a helyzet. Bence egyetlen kivételt lát, az épülő házat, ahol a folyamatot pár telefonos képpel is lehet dokumentálni, a vevőket pedig inkább a látványtervek győzik meg. Mire a ház elkészül, általában már rég el is kelt. Minden más esetben megéri a profi fotó, a lelakott, felújítandó lakásoknál is.
„A legsötétebb, felújítandó állapotú, tényleg legrosszabb minőségű ingatlanokat is érdemes befotózni, mert a terek mérete és a fényviszonyok sokkal jobban átjönnek profi fotókon, mint egy amatőr, telefonnal lőtt képen.”
A saját készítésű ingatlanfotók gyakori hibái
A leggyakoribb hiba technikai: a legtöbben állva, szemmagasságból, kicsit lefelé döntött telefonnal fotóznak. Ettől a falak eldőlnek, a tér pedig nem látszik a képen. A néző ezt lehet, hogy észre sem veszi, csak azt érzi, hogy valami nincs rendben a képekkel.
A másik visszatérő hiba vicces hirdetési fotókat eredményezhet. Aki a fürdőszobát állvány nélkül, a tükörrel szemben fotózza, az rajta lesz a képen. Ugyanilyen feltűnő a mosogatóban hagyott edény, a szétdobált szennyes vagy a nappali közepén álló ruhaszárító.
„Nagyon sokszor nem is a képminőség, hanem inkább az átadott hangulat és a rendetlenség az, ami rombolja egy hirdetés vonzerejét. [Egy ilyen apróság] tényleg milliókat számít az eladási árban.”
Hogy pontosan hány milliót, azt Bence sem tudja megmondani, hiszen ugyanazt a lakást nem lehet kétszer eladni, egyszer rossz, egyszer jó hirdetéssel. Az viszont rendszeres, hogy olyan lakást hívják fotózni, amely hónapok óta nem kel el, az új képekkel feltett hirdetés után pedig gyorsan gazdára talál. Tavaly ősszel, a 3%-os hitel időszakában gyakran már másnap írtak neki, hogy lett is vételi ajánlat. Idén ez ritkább, de a lényeg nem változott.
„Sokszor nem csak az a kérdés, hogy mennyiért meg milyen gyorsan megy el az ingatlan, hanem hogy lesz-e vevő egyáltalán.”
Mennyibe kerül, ki fizesse az ingatlanfotókat?
Bence és az általa ismert kollégák árai alapján egy profi ingatlanfotózás már 40–50 ezer forinttól elérhető. Ehhez képest szerinte a mostani budapesti árak mellett a jó képek milliókkal dobhatják meg az eladási árat, a drágább ingatlanoknál akár 10 millió forinttal is.
Ha ingatlanközvetítőt bízol meg otthonod értékesítésére, lehet, hogy már van is bejáratott fotósa. Bence tanácsa, hogy mielőtt aláírod a közvetítési szerződést, kérdezd meg, hoz-e az ingatlanos fotóst, és milyen extra szolgáltatást ad még. Családi háznál például hasznos lehet a drónfotó is, mert jobban látszik rajta a telek és a környék.
Az ingatlanosok körében egyébként sokat változott a hozzáállás. Négy éve, amikor Bence elkezdte, sok iroda azzal utasította el, hogy maguknak fotóznak, ami a gyakorlatban négy-öt telefonos képet jelentett. Ma már ugyanezek az irodák keresik meg őt, mert annyian fotóztatnak, hogy aki nem teszi, lemarad.
Hogyan válassz fotóst, és mire készülj?
Ha magad hirdetsz, és rákeresel a környékbeli ingatlanfotósokra, az első szűrő a portfólió legyen. Bence szerint nem elég, hogy valaki fotós és van fényképezőgépe, a munkáinak nagy része ingatlanfotó legyen. Lehet valaki például profi esküvői vagy portréfotós, aki technikailag kifogásolhatatlan képeket készít. Az ingatlanfotós azonban rutinosan tudja, egy lakásban mi az, ami a vevőnek igazán számít.
„A vevő szemével kell gondolkodni, hogy olyan képeket csináljunk, ami miatt hajlandó kimenni megnézni az ingatlant. Onnantól kezdve már úgyis személyesen döntenek.”
Egy jó fotós nem csak képet készít. Bence nagyjából ezer ingatlan után már az ajtón belépve látja, mit kell elpakolni, melyik bútort érdemes arrébb húzni vagy a fotózás idejére kivinni a lakásból. Ezt a „mini home staginget” már a fotózás előtt elmondja a tulajdonosnak, de a helyszínen is segít.
„Nagyon egyszerűen azt szoktam mindenkinek mondani, hogy úgy várjanak engem, mintha vendégeket várnának.”
A gyakorlatban ez általános takarítást jelent, külön figyelve a fényes felületekre, például a zuhanyzó vízköves üvegfalára. Ha egy apróság, például a wc-kefe kint marad a fürdőszobában, a fotós a helyszínen szól, hogy tegyék el. Ha a lakás kicsi, és nincs tároló, a dobozokat átviszik abba a szobába, amelyet épp nem fotóznak.
Az első képen múlik a kattintás
Az ingatlanhirdetésben nemcsak a fotók minősége számít, de a sorrendjük is. A találati listában görgetve a nyitóképet látja először az érdeklődő, ezért Bence ezt készíti a legnagyobb gonddal. Viszonylag szimmetrikus, egy pillantással átlátható képet választ, például szemből a kanapét, ha fölötte szép képek lógnak a falon, egy nagy konyhaszigetet, vagy családi háznál a házat kívülről.
A sorrenddel kísérletezni is lehet, a tapasztalt hirdetők rendszeresen cserélgetik a képeket, és figyelik, hogyan változik a hívások száma.
Kell-e videó, 3D-s bejárás? Ezeket Bence csak drágább, nagy alapterületű vagy látványosan felújított ingatlanhoz ajánlja. Például egy átlagos panellakásnál a jó fotók mindent átadnak, amitől egy személyes megtekintéshez kedvet kaphat egy lakáskereső.
Meddig szabad szépíteni?
A legnehezebb eset Bence szerint nem a sötét lakás, hanem a bérlős. Sok bérlőnek sajnos nem érdeke az eladás, ezért van, aki semmit nem hajlandó elpakolni. Ilyenkor a fotós lefotózza, amit lehet, a zsúfolt konyhapultot pedig utólag, szerkesztéssel üríti ki.
A sötét, udvarra néző földszinti lakásokat a mai fényképezőgépekkel már jól be lehet fotózni. Sőt, itt pont az a veszély, hogy a kép túl jó lesz. Ilyenkor a fotósnak inkább arra kell figyelni, hogy ne készítsen túl világos képeket, mert az becsaphatja az érdeklődőket.
„Nem az a cél, hogy tökéletes legyen minden, és becsapjuk az embereket, hanem az, hogy a valóságot a legszebben mutassuk be.”
Ebből az is következik, hogy az ingatlanhoz tartozó hibákat nem szabad eltüntetni. Egy beázás a plafonon vagy egy nagy repedés a falon a „termék” része. Ha eladás előtt nem javítják ki, a képen is ott a helyük.
Ugyanez a határ vonatkozik az AI-ra is. Bence mostanában sok olyan hirdetést lát, ahol egy felújítandó lakásról AI-jal készült látványterv, de rossz arányokkal, kétszer akkora kanapéval és TV-vel, mint ami be is férne. A sor végén, a valódi képeken aztán kiderül, hogy a szoba feleakkora.
„A bizalom nagyon fontos egy ingatlaneladásnál, mert sok tízmillió forintról van szó. Ha elveszítjük a vevő bizalmát már a hirdetésnél, onnantól kezdve elég nehéz lesz azon az áron eladni, amin szerettük volna.”
Ha mégis magad fotózol
Bence is tudja, hogy nem mindenki fog fotóst hívni. Nekik ezeket a tanácsokat adja:
- Ne a nagylátószögű kamerát használd. A telefonok nagylátószögű objektíve torzít, a falak ívesek lesznek, a szoba pedig jóval nagyobbnak tűnik, mint a valóságban. A főkamera valósághűbb képet ad.
- Derékmagasságból fotózz, nagyjából a kilincs magasságából. Így ugyanannyi látszik a mennyezetből és a padlóból, a falak pedig egyenesek maradnak.
- Használd ki a természetes fényt. Húzd el a függönyt, és a lakás legvilágosabb napszakában fotózz: keleti tájolásnál délelőtt, nyugatinál délután. Este, lehúzott redőnnyel és felkapcsolt lámpákkal ne.
- Figyelj a tükörre, hogy ne te látszódj benne.
- Pakolj el, és javítsd ki az apró hibákat. Hiába pár ezer forintos, egyszerű javítás lenne, a vevő otthont akar venni, nem tennivalókat.
„Az emberek nem azt fogják nézni, hogy ez a javítás 5000 forintba kerül, hanem hogy ott van valami, amit ki kell javítani. És akkor már nem 5000 forintot akarnak majd lealkudni, hanem félmilliót.”
A jó képek mellett a hirdetés többi része is számít, például az alaprajz, a részletes leírás és a hiánytalanul kitöltött adatlap. Ha otthonod meghirdetését tervezed, a profi fotók mellett gondolj ezekre is!
