Ráépítés a gyakorlatban: Hogyan építkezzünk más ingatlanára?
Mindennapi életünkben gyakran előfordul, hogy egy meglévő házat szeretnénk kibővíteni – például tetőtér-beépítéssel vagy egy új lakórész hozzáépítésével –, esetleg más telkére építünk egy teljesen különálló új házat. Jogi nyelven ezt a folyamatot nevezzük ráépítésnek. Bár a fogalom elsőre szigorúan hangozhat, valójában egy nagyon gyakori és jól működő megoldásról van szó. Lássuk, mit érdemes tudni róla!
Mi is az a ráépítés?
Ráépítésről akkor beszélünk, amikor valaki egy már meglévő épületet bővít ki (pl. emeletráhúzás, melléképület egybenyitása), vagy más tulajdonában lévő telekre épít egy új épületet.
Ha a bővítendő épület vagy az építési telek a sajátunk, akkor ez a folyamat viszonylag egyszerű. De mi a helyzet, ha a tulajdoni viszonyok ennél bonyolultabbak – például más földjére építkeznénk, vagy több tulajdonosa van az érintett ingatlan(ok)nak?
Jóhiszemű vagy rosszhiszemű a ráépítés?
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a ráépítés lehet jóhiszemű vagy rosszhiszemű, és ezeknek eltérő a jogi következménye.
Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek vagy – ha a föld megosztható – a föld megfelelő részének a megvásárlására.
De ha az épület értéke a földnek vagy a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja, akkor viszont a ráépítő szerzi meg a földnek vagy a föld megfelelő részének tulajdonjogát. Egy perben a bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő az épület tulajdonjogát szerezte meg, és ilyenkor a ráépítőt a földre használati jog illeti meg. Vagyis az épület alatti telket a szükséges mértékben (az épület elhelyezésére, megközelítésére, a közművek átvezetésére) tudja használni.
Rosszhiszemű azonban a ráépítő, ha az építkezés megkezdése előtt tudta vagy a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy az építés a tulajdonos tulajdonjogát sérti. Ha a ráépítés rosszhiszemű, és a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, és ekkor még a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása nem okozott volna aránytalan károsodást, a Ptk. túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.
(A túlépítés szabályait külön blogcikkben elemezzük majd, itt ennek részletszabályait ezen cikkben nem elemezzük.)
Közös tulajdonban lévő ingatlanon is lehet ráépíteni?
Igen, az is gyakran előfordul, hogy a tulajdonostárs a közös tulajdonban lévő épületet bővíti, építi át vagy ahhoz hozzáépít, illetve ha a közös tulajdonban lévő ingatlanra a tulajdonostárs épít rá. Ilyenkor a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai alkalmazandóak.
Hogyan változnak a tulajdoni arányok a ráépítéssel?
A ráépítő és a korábbi tulajdonos számára is kulcskérdés, hogy az építkezéssel milyen arányban válnak az ingatlan tulajdonosává, hogyan változnak meg a tulajdoni hányadok.
Ha a meglévő ingatlant bővítjük ki, a ráépítéssel a régi ingatlan tulajdoni hányadai megváltoznak. Az építtető a hozzáépített rész értékével arányosan, eredeti tulajdonszerzéssel, vagyis nem a korábbi tulajdonostól szerez tulajdonjogot az egész ingatlanban (a telekben és az épületben egyaránt). Így a felek között közös tulajdon jön létre.
De ha egy meglévő telken teljesen különálló új épület létesül, lehetőség van arra is, hogy az új ház külön, önálló ingatlanként kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonosok tulajdoni aránya így kizárólagos maradhat az önálló ingatlanaik tekintetében. Ebben az esetben az új épület tulajdonosa a telekre földhasználati jogot kap.
Milyen lépések szükségesek a hivatalos elismeréshez?
Egy építkezés nem ér véget a kőműves- és ácsmunkákkal. Ahhoz, hogy az új állapot a valóságnak megfelelően, jogilag is rendezett legyen, a földhivatali átvezetés elengedhetetlen. A folyamat két legfontosabb pillére:
- Használatbavételi engedély (vagy hatósági bizonyítvány): Ez igazolja, hogy az új épületrész a terveknek és a jogszabályoknak megfelelően épült fel, és biztonságosan használható.
- Földmérő által készített alaprajz (változási vázrajz): Egy szakképzett földmérőnek pontosan fel kell mérnie az új épületet vagy épületrészt, és el kell készítenie a földhivatal által záradékolt vázrajzot és alaprajzot.
Ezen dokumentumok alapján tudja a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetni az új épületrészt vagy a megváltozott tulajdoni viszonyokat.
Jó hír a pénztárcának: A ráépítés illetékmentes!
Sokan tartanak attól, hogy a ráépítéssel megszerzett tulajdonrész után jelentős vagyonszerzési illetéket kell fizetniük. A jó hír az, hogy a jogszabályok kedvezően viszonyulnak a saját beruházásból megvalósított bővítésekhez: a ráépítés vagyonszerzési illetéktől mentes. Mivel az új értéket maga az építtető hozta létre saját tőkéből és munkából, ez nem visszterhes tulajdonszerzés (mint az adásvétel vagy a csere), és nem ingyenes (mint az öröklés vagy ajándékozás). Így ez nem képezi illetékfizetés alapját.
Kivételt képez, ha földhasználati jogot szerez a telekre a ráépítő. Erre a jogra illetéket kell fizetnie, és ennek mértéke annak a függvénye, hogy ezt ellenérték fejében vagy ingyenesen szerzi meg.
Kötelező írásbeliség
Rendkívül fontos, hogy a folyamat elején – még a téglák letétele előtt – a felek a megfelelő jogi tartalommal és formában írásba foglalják megállapodásukat (ráépítési szerződés). Később pedig a munkálatok végeztével a használatbavételi engedély és a földmérő vázrajza alapján bejegyeztessék a változásokat az ingatlan-nyilvántartásba.
Ezért ha ráépítésen gondolkozol, érdemes már a tervezési fázisban kikérni ingatlanjogban jártas ügyvéd és földmérő tanácsát, igénybe venni szolgáltatásukat a zökkenőmentes ügyintézés érdekében.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Zalavári György ügyvéd.
