Mi marad a lakásban, és mit vihet el az eladó a kiköltözéskor?
A beépített konyhabútor, a klíma, a lámpák vagy akár a fürdőszobai berendezések is felvethetik a kérdést: mi tartozik a lakáshoz, és mi az, amit a korábbi tulajdonos magával vihet? A válasz nem mindig egyértelmű. Nem kizárólag az számít, hogy egy tárgy leszerelhető-e, hanem az is, hogyan kapcsolódik az ingatlanhoz, milyen szerepet tölt be a használatában, és milyen következményekkel járna az eltávolítása.
Mi számít a lakás részének?
Egy lakás megtekintésekor általában az ingatlan teljes berendezésével találkozunk, ezért könnyű természetesnek venni, hogy minden, amit látunk, a későbbiekben is a helyén marad. A birtokbaadáskor azonban kiderülhet, hogy az eladó egyes berendezéseket saját ingóságának tekint, és magával vinné őket.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) az alkotórész és a tartozék fogalmával segít eligazodni ezekben a helyzetekben.
- A Ptk. 5:15. §-a szerint alkotórész az, ami az ingatlannal olyan tartósan egyesült, hogy az elválasztással az ingatlan vagy annak valamely része elpusztulna, illetve értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. Ilyenek lehetnek például az épületbe beépített vezetékek.
- A Ptk. 5:16. §-a a tartozékokat is meghatározza: ezek önálló dolgok, amelyek rendszerint az ingatlan rendeltetésszerű használatát vagy épségben tartását szolgálják, illetve elősegítik azt. Kétség esetén a tulajdonjog ezekre is kiterjedhet.
A gyakorlatban tehát nem elég azt megnézni, hogy egy berendezést csavarok tartanak-e a helyén, vagy szakemberrel el lehet-e távolítani. Az ingatlannal fennálló kapcsolatát és a konkrét körülményeket is figyelembe kell venni.
Beépített konyhabútor, sütő, hűtő: mi maradhat?
A konyha az egyik leggyakoribb vitaforrás. Egy méretre készített, a helyiséghez igazított konyhabútor szorosan kapcsolódhat az ingatlan kialakításához. Leszerelése nyomokat hagyhat a falon, sérülhet a burkolat, és a konyha használhatósága is csökkenhet.
A beépített sütő és főzőlap megítélése szintén a konkrét kialakítástól függ. Nem mindegy, hogy a készülék egy egyedi konyhabútorba illeszkedik, hogyan csatlakozik a közművekhez, és milyen következményekkel jár az eltávolítása.
Ezzel szemben egy szabadon álló hűtőszekrény vagy mikrohullámú sütő rendszerint önálló ingóság, amelyet a tulajdonos magával vihet, ha másban nem állapodtak meg.
A „beépített” megjelölés önmagában azonban nem dönti el a kérdést. A műszaki kialakítás, az ingatlannal való kapcsolat és a felek megállapodása egyaránt számíthat.
Elvihető a csillár vagy a mennyezeti lámpa?
A világítótestek esetében gyakran merül fel, hogy a kiköltöző tulajdonos leszerelheti-e a lámpákat. Egy egyszerű mennyezeti lámpa vagy csillár sok esetben önálló ingóságnak tekinthető, de a leszerelhetőség önmagában itt sem jelent automatikus választ.
Fontos különbséget tenni a lámpatest és az épület elektromos hálózata között. A falban futó vezetékek, a beépített elektromos szerelvények és a kapcsolók a hálózat részei, ezért nem kezelhetők ugyanúgy, mint egy egyszerűen lecserélhető világítótest.
Ha az eladó magával vinné a lámpákat, érdemes előre tisztázni, hogy a helyükre kerül-e másik világítótest, és milyen állapotban adják át a helyiségeket. Így elkerülhető, hogy a vevő a kiköltözés után váratlanul hiányzó berendezésekkel vagy rendezetlen elektromos kiállásokkal találkozzon.
Klíma, redőny, beépített árnyékoló: nem mindig egyértelmű a helyzet
A klímaberendezés megítélésénél a beltéri és kültéri egység mellett a csövezés, az elektromos bekötés, a rögzítés és az épülethez való kapcsolat is lényeges. A leszerelés nyílásokat hagyhat a falon, sérülhet a burkolat, és a berendezés eltávolítása után javításra lehet szükség.
Ezért nem lehet minden klímáról általánosságban kijelenteni, hogy az ingatlan részét képezi, vagy hogy az eladó minden esetben elviheti.
Hasonló kérdések merülhetnek fel a redőnyöknél és a beépített árnyékolóknál. Egy rögzített, az ablakhoz vagy a homlokzathoz illesztett szerkezet más megítélés alá eshet, mint egy könnyen mozgatható, önálló árnyékoló.
Ilyenkor nemcsak a jogi besorolás, hanem az ingatlan átadáskori állapota is fontos: a vevőnek nem mindegy, hogy a lakás a megtekintéskor tapasztalt felszereltséggel kerül-e a birtokába.
Mi a helyzet a fürdőszobai berendezésekkel?
A fürdőkád, a mosdó és a WC-csésze a lakás alapvető használatát szolgálja, és rendszerint a vízvezeték- és lefolyórendszerhez kapcsolódik. Eltávolításuk ezért nem hasonlítható egy szabadon álló bútor elviteléhez.
A beépített csövek és vezetékek az ingatlan alkotórészei lehetnek. A szaniterek konkrét jogi megítélése ugyanakkor a kialakítástól és az ingatlannal fennálló kapcsolatuktól is függ.
Más a helyzet egy különálló fürdőszobai szekrénnyel, polccal vagy tárolóval, amelyek rendszerint önálló ingóságok. Attól, hogy egy bútort hosszabb ideje a fürdőszobában használnak, még nem válik automatikusan az ingatlan részévé.
A lényeg, hogy a lakás alapvető használatához kapcsolódó berendezések és a különálló bútorok között érdemes különbséget tenni.
Mire érdemes figyelni a kiköltözés és a birtokbaadás előtt?
A félreértések jellemzően abból adódnak, hogy a vevő és az eladó eltérően gondolkodik arról, mi tartozik a lakás felszereltségéhez. Ami a vevő számára az ingatlan természetes részének tűnik, azt az eladó esetleg saját, különálló tulajdonának tekinti.
A kellemetlen meglepetések néhány egyszerű lépéssel megelőzhetők:
- Már a lakás megtekintésekor érdemes rákérdezni a nagyobb értékű vagy könnyen leszerelhető berendezésekre.
- Fontos tisztázni, mi marad a helyén, különösen a konyhabútor, a beépített gépek, a klíma és a lámpatestek esetében.
- A kiköltözés előtt célszerű ellenőrizni a lakás állapotát, és összevetni a korábban látott felszereltséggel.
- Az esetleges eltéréseket érdemes dokumentálni, például fényképekkel, és mielőbb egyeztetni a másik féllel.
Nem szükséges minden hétköznapi tárgyból jogi kérdést csinálni, de a vitás vagy jelentős értékű berendezéseknél sok kellemetlenséget előzhet meg az előzetes egyeztetés.
Mi a legfontosabb szabály?
Nem minden leszerelhető tárgy vihető el automatikusan, és nem minden rögzített berendezés válik az ingatlan alkotórészévé. A megítélés során azt kell vizsgálni, mennyire tartós a kapcsolat az ingatlannal, milyen szerepet tölt be a tárgy az ingatlan használatában, és milyen következményekkel járna az eltávolítása. A felek megállapodása szintén lényeges lehet.
A vevő és az eladó számára egyaránt az a legbiztonságosabb, ha még a kiköltözés előtt egyértelművé válik, milyen felszereltséggel adják át a lakást. Így a birtokbaadás nem a hiányzó lámpákról, a leszerelt klímáról vagy a konyhabútor sorsáról szól majd.
Jogi tájékoztató: A cikk általános tájékoztatást nyújt. Az egyes berendezések alkotórészi vagy tartozéki minősítése mindig az adott körülményektől, az ingatlannal fennálló kapcsolattól és a felek megállapodásától függhet.
A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
