Menni vagy maradni? Így dönts okosan ingatlanod eladásáról
Egy ingatlan eladásának nulladik lépése maga a döntés meghozatala, hogy igen, ideje elköltözni a családi főhadiszállásról, vagy meghirdetni az emlékekkel teli, örökölt ingatlant. Ennek a döntésnek azonban jóval nagyobb szerepe van a sikeres értékesítésben, mint gondolnánk. Ha bizonytalankodunk, beleragadunk érzelmileg, súlyos milliókkal károsíthatjuk meg magunkat!
“Nézzük meg, mi lesz…”
Számos cikk és videó segít az ingatlan értékesítésében. Viszonylag kevés szó esik azonban arról a döntésről, ami a lakás meghirdetéséhez vezet. Pedig igazi pszichológiai hullámvasút lehet eldönteni, hogy tovább költözzünk-e a sok szeretettel és energiával szépítgetett otthonunkból, vagy piacra vigyük az emlékekkel teli, örökölt ingatlant.
Sokan pont azért hibáznak, mert kihagyják a nulladik lépést: a céljaik megfogalmazását és a tudatos, átgondolt döntést. Mi történik ilyenkor? “Csak megpróbálom, lesz ami lesz” alapon, előkészítés, árstratégia, profi fotók vagy alaprajz nélkül feltöltenek egy hirdetést az ingatlan.com-ra.
A hirdetés minősége silány, az érdeklődők nem jönnek, az ingatlan hirdetve marad hónapokig és folyamatosan romlik a megítélése a keresők szemében.
A tulajdonos érzelmileg is beleragadhat a helyzetbe, miközben súlyos anyagi kárt okoz magának azzal, hogy rossz hirdetéssel vagy árazással rontja a saját otthona értékét a piacon és önmagában is.
A legjobb áron történő eladásra piacra kerüléskor van lehetőség
Arra, hogy a legjobb feltételekkel tudjuk értékesíteni otthonunkat, közvetlenül a piacra kerülés után van lehetőség. Természetesen akkor, ha a hirdetés és az értékesítési folyamat megfelelő minőségű, az ingatlan pedig reálisan van árazva.
Miért van ez így? Az ingatlan piacra kerülésekor már ott van a hirdetési oldalakon azon vevők köre, akik – talán egy hete, hónapja, vagy fél éve – aktívan keresik az otthonukat. Amikor először kitesszük a hirdetésünket, őket egyszerre szólítjuk meg (persze, árkategória, ingatlantípus, lokáció ezt meghatározza).
Ha a hirdetés nem megfelelő minőségű, vagy ha az ár túl magas, amit aztán idővel lejjebb és lejjebb csökkentünk, szűkebb célközönséget érünk el, majd a javítgatásokkal bővítgetjük, miközben a potenciális vevők bizalmát és lelkesedését eljátszuk.
Utána már csak azokat tudjuk előítéletek nélkül megszólítani, akik újonnan kezdenek keresni, ez pedig aktuálisan egy-egy vevő, így helyezve máris magunkat eladóként kedvezőtlen alkupozícióba.
Így romboljuk esélyeinket, ha csak próbaképpen dobunk fel egy akármilyen hirdetést a portálokra: az aktív keresők gyorsan megismerik a kínálatot, és az ő szemükben csökken az otthonunk presztízse, ha a hirdetés rosszul van összerakva vagy irreális áron kínáljuk eladásra.
Hogyan csinálhatnád ezt jobban?
Első lépés: helyzetelemzés
Nagyon sok oka lehet egy ingatlan eladásnak. Tisztázd, miért fordult meg a fejedben a gondolat és döntsd el, milyen lehetőségeid vannak, célszerű-e most mozdulni? Opció-e, hogy inkább kiadod, vagy megtartod és átalakítod? Ha eladni szeretnéd, akkor határozd meg, ez most aktuális-e, vagy ráér két-három év múlva? A lényeg, hogy bármi a döntés határozott legyen.
Készíts egy listát, mi miatt szeretnéd eladni a lakást. Például túl kicsi lett, mert nőnek a gyerekek, vagy éppen túl nagy, mert már kirepültek. Lehet, hogy nem bírod a fenntartási, karbantartási költségeket. Egy üresen álló panel lehet bevételi forrás, ha bérbe adod, vagy az önerő is egy nagyobb családi otthonhoz, ha eladod. A céljaidat csak te tudod meghatározni.
Adj magadnak határidőt!
Ha kész van a listád az eladás mellett szóló érvekkel, tisztán látod a helyzetet, akkor azt is meg tudod határozni, meddig célszerű ezt a helyzetet fenntartani, és mikorra kell mindenképpen megoldanod. Azaz adj magadnak egy határidőt!
Ez a határidő lesz a maximális időtávod az ingatlan értékesítésére. Kívánom neked, hogy tiszteld magad és vésd kőbe az itt meghatározott időpontot. Hisz minden nap amivel meghaladnád ezt, károsítanád magad.
Második lépés: mit nyersz vele?
Az eladás mellett szóló érvek mellé írj még egy listát: ebben tisztázd a céljaidat, azaz hogy mit nyerhetsz a sikeres értékesítéssel. Mit valósítasz meg az eladással, milyen előnyökre teszel szert általa?
Ha egy új ingatlan vásárlása miatt értékesítjük az előzőt, akkor ez a cél lehet a jobb környék, nagyobb kert, gyerekszoba, és a többi. De ha más okod van az értékesítésre, szintén fogalmazd meg a céljaidat.
Sőt: jópofa, kockázatmentes vizualizációs technika, ha elképzeled, hogy már sikerrel jártál, és kezedben a vételár. Éld bele magad, milyen érzés, hogy nem neked kell az ingatlant fenntartani, hogy már ott élsz az új környéken az új ingatlanban.
Ez nem álom, hanem a közeli jövő, ami megfelelő tervezéssel és stratégiával pár hónapon belül valósággá válik. Ez azért nagyon fontos, mert ha tisztán látod a célod, eléggé motivált is leszel, hogy elegendő időt és energiát szánj otthonod értékesítésére.
Ha tudod, hogy jövő nyáron már az új otthonodban szeretnél a gyerekekkel medencézni, akkor nekiveselkedsz és lefested egy hétvége alatt a rozsdás korlátot, hogy ne az fogadja az érdeklődőket. Ha hiszel benne, hogy sikeresen el fogod adni, akkor nem halogatod az otthonod kiürítését, hanem rászánod az időt, hogy lomtalaníts.
Ez a mentális, hozzáállásbeli különbség rengeteget számít ahhoz, hogy gyorsabban és jobb áron tudd eladni az ingatlanod!
Anyagi tervezés
Az ingatlan értékesítésének egyik kulcspontja az eladási ár meghatározása. Ezt pedig nagyon nehéz tulajdonosként reálisan látni: nemcsak az élő, aktív piacismeret hiányzik, hanem az objektivitás is. Hiszen otthonodhoz érthető módon ezer érzelmi szál köt, amik miatt feltehetően felülértékelheted.
Hirdetési ár meghatározása
Próbálj ingatlanodra kritikusan, vevői szempontból nézni. Mibe köthetnek bele, mit láthatnak hibának az érdeklődők? Ezzel párhuzamosan szondázd a piacot is: körülbelül ugyanazt, amit a te otthonod kínál (elhelyezkedésben, állapotban, méretben, és a többi), mennyiért tudnád most megvásárolni a környéken az aktuális kínálatból?
Az elérhető ingatlanhirdetések lesznek a te otthonod versenytársai a piacon: mindaddig, amíg kedvezőbb ajánlatot találnak a vevők a te ingatlanodnál, addig nem téged fognak választani.
Új otthon finanszírozása
Ha azért értékesítesz, mert abból vásárolni szeretnél, akkor fontos a célodat is szem előtt tartani. Szűrd le a kínálatot az ingatlan.com-on az igényeidnek megfelelően, és mérd fel, mekkora összegből valósítható meg az elképzelésed.
Látogasd meg a környéket, nézz meg egy-egy lehetséges ingatlant. Nézd meg a lakóközösséget, közlekedést, életviteledhez szükséges infrastruktúrát. Boltok, szolgáltatások, játszótér, iskola, óvoda közelsége.
Máris kirajzolódik, mekkora összeget tudsz elkérni a jelenlegi ingatlanért reálisan, és mennyiért tudod a jövőbeli otthonodat beszerezni. Ha a vásárláshoz plusz forrásra van szükséged, mérd fel a lehetőségeket, egyeztess független hitelszakértővel.
A meglepetések elkerülése érdekében érdemes adó, illeték, ügyvédi költség kapcsán is informálódni. Ha 5 évnél régebb óta vagy tulajdonosa az eladó ingatlannak, akkor nem lesz adófizetési kötelezettséged. Amennyiben rövidebb ideje, a nyereség után 15 % SZJA fizetendő, melynek összege a szerzéstől számított második évtől csökken.
Illeték a vásárlás után fizetendő, a vételár 4%-a. Amennyiben eladás is történt 5 éven belül, vagy történik 1 éven belül, akkor az eladás összegéig illetékmentes a vásárlás, azonos tulajdonos esetében.
Extra költségek
Költségként ami még felmerülhet, az ingatlan eladásánál 3-5% értékesítői jutalék és vásárlásnál 0,5-1% ügyvédi díj. Ezenfelül költözéssel, nem kalkulált felújításokkal, javításokkal járó költségek, új kiegészítők berendezések vásárlása, biztonsági tartalék amivel célszerű számolni.
Összességében érdemes egy nagyságrendileg 10%-os puffert fenntartani a vásárolni tervezett ingatlan felett. Tehát a vételár 110%-val kalkulálni, mint összesen szükséges keret.
Összefoglalás
Rengeteg élethelyzet hozhatja úgy, hogy egy ingatlan eladása elé kerülsz.
Ha egy tanulságot elviszel ebből a cikkből, az legyen ez: csináld tudatosan, átgondoltan, vagy sehogy. A próbálkozás, a “dobjuk fel a hirdetést és nézzük meg mi lesz” csak téged károsít, pszichésen és pénzügyileg egyaránt.
Ha a fentieket végiggondolod, a céljaidat, elvárásaidat, érveidet szépen felsorakoztatod, akkor nem a sötétben tapogatózol majd, hanem pontosan tudod, mire van szükséged, és ahhoz milyen lépések vezetnek. Következő cikkeimben ezeket a lépéseket is bemutatom, így megismerheted, mi mindennel lehet a legjobb eredményt elérni piacra kerüléskor.
Sok sikert kívánok!
A cikk szerzője Kovács Kornél, a kiemelt ingatlanközvetítői szolgáltatást nyújtó Ingatlanpáholy cég alapító tulajdonosa és vezetője, különleges lakóingatlanok értékesítője.
