Alpesi modern ház mérnök szemmel: megéri a felújítás?
A ’70-es évek vége felé, a Kádár-kockák fénykora után kezdte meg térhódítását idehaza az alpesi modern stílus az építészetben, ami aztán a ’80-as évek során bontakozott ki igazán. Az eladó házak között számos ilyen ingatlant találunk – de mennyire jó vétel egy ilyen, és mire érdemes figyelni a vásárlás előtt? Az alábbiakban bemutatom egy felújítandó alpesi modern ház helyszíni szemléjének tanulságait.
A cikk szerzője és a képek forrása Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője.
Az alpesi modern házak elterjedése
Előző cikkemben írtam arról, mennyire korszakalkotónak és modernnek számított a maga idejében a kockaház, az úgynevezett Kádár-kocka. Ahogy telt-múlt az idő és ahogy lazult a rendszer, egyre többen utaztak nyugatra vagy jutott el hozzájuk onnan valamilyen folyóirat. Ez pedig hamarosan az építészetre is hatással volt.
Eleinte csak ráépítettek a kockaházakra egy emeletet és a tetőtér jobb beépíthetősége miatt a sátortetőt nyeregtetőre cserélték. Aztán elkezdtek sorra épülni az alpesi modern házak egymás mellett: kocka forma helyett tégla alakú, sátor helyett egyszerű (és jobban beépíthető) nyeregtető, a homlokzaton gyakran loggiával vagy erkéllyel.
Műszakilag nézve ezek a házak már szinte minden esetben komoly alapozással rendelkeznek. A falak jellemzően valamilyen üreges téglából vagy gázszilikátból épültek, a födém többnyire vasbeton gerenda valamilyen béléstest kitöltéssel.
Az új, modern anyagok ebben az időszakban terjedtek el, már a cementet is szívesen és bőségesen alkalmazták, de a modern anyagokhoz a szaktudás és a tapasztalat sokszor még hiányzott.
Változatos a tetők minősége is, sőt: a hőszigetelés csak ekkor kezdett divatba jönni, ezért sokszor nem sikerült jól.
Esettanulmány: egy felújítandó alpesi modern ház szemléje
Egy eredeti állapotban lévő alpesi modern ház ma már teljeskörű felújításra szorul. Ilyen volt az a ház is, aminek a műszaki állapotát egy fiatal pár felkérésére mértem fel. Korábban már megnézték a házat egy építőiparban jártas rokonnal aki mindent rendben talált, így gyorsan le is foglalózták a házat. Az adásvétel előtt azonban még engem is felkértek egy ellenőrzésre. Lássuk, hogy láttam ezt az ingatlant mérnöki szemmel!
Homlokzat és pince
Szokás szerint kívülről kezdtem a helyszíni szemlét. A ház homlokzata nem volt hőszigetelve, eredeti állapotában megfigyelhető volt (ez azért jó, mert a homlokzati hőszigetelés elég sokáig képes a repedéseket áthidalni, eltakarni). Itt sem repedések, sem nedvesség nem látszódott, ami jó jel volt.
A pincében már némi nedvesség volt mérhető a falakban. Feltehetően készült ezelőtt 40 évvel bitumenes vízszigetelés, ami már lehet, hogy néhány ponton tönkrement, vagy sosem volt az igazi, mert házilag készült.
Igazából a mai anyagok sem biztos, hogy kibírnak 40 évet, ha pedig megspékelik őket némi kivitelezési hibával vagy gondatlansággal, akkor lehet, hogy 4-et se.
Tulajdonképpen kevés a száraz pince, ami a használhatóságot azért némileg korlátozza.
Villanyóra
Nézzük a villanyórát! Az elektromos csatlakozási teljesítmény 3*10A volt, ami egy mai modern otthonnak minden bizonnyal kevés lesz. Ha a villanyóra nem szabványos, amint ahogy itt sem, akkor sajnos a teljesítmény növelés előtt a villanyórát is modernizálni kell.
Villamos biztonsági felülvizsgálat nem állt rendelkezésre az ottjártamkor. A kapcsolók és dugaljak nagyon vegyes képet mutatnak, de mind nagyon régi. A házban vegyesen volt aluminium és réz vezeték is. Ez sem ideális, de a dugaljak száma feltehetően kevés és a mai berendezések teljesítményét sem bírná el. A leendő tulajdonosnak ezért érdemes az elektromos hálózat teljes mértékű felújításával számolnia.
Falak, ablakok
A falak gázbetonból készülhettek, legalábbis a tetőtérben gázbeton volt látható. Sokan félnek a gázbetontól, mert sugározhat, ha adalékként kohászati pernyét kevertek hozzá. Ez a gázbeton nem sugárzott.
A padlón, a pincei falakon és egy földszinti válaszfalon repedések jelentek meg. Mivel bontást egy ilyen bejárás alkalmával nem végezhetünk, ezért csak feltételezéseket tehetünk az okára vonatkozóan. Ebben az ingatlanban a repedések mértéke nem adott okot aggodalomra. De sajnos az is lehet, hogy csak azért nem láttunk több repedést, mert a nappali lambériával volt burkolva, a lenti szobák tapétázottak voltak, a többi helyiség pedig nagyon frissen volt festve.
Az ablakok első generációs műanyag ablakok lehetnek, hiányzó kilincsekkel, akadozó működéssel, vékony üvegezéssel. Ez valószínűleg még mindig jobb opció, mint egy régi, elkorhadt, elvetemedett fa ablak. A homlokzat hőszigetelése előtt azonban mindenképp javasolt lenne kicserélni.
Fürdőszoba és fűtés
Ebben az alpesi modern stílusú házban a fürdők is az eredeti állapotukban voltak. Ebben az esetben nem csak a csempe színével és mintájával van gond, hanem a vezetékek is elérték már azt a kort, amikor cserélni kell őket.
Gondoljunk csak bele: egy fürdőszobát ideális esetben mondjuk 20 év múlva szeretnénk ismét felújítani. A víz- és szennyvízvezetékek vajon kibírnak 65 évet? Szinte biztos, hogy nem, ezért ilyen esetben azokat is érdemes teljesen újra cserélni.
A fűtést egy régi, nyílt égésterű Fég gázkazán és egy vegyes tüzelésű kazán szolgáltatta. Mivel hagyaték volt az ingatlan, ezért nem tudjuk, hogy még most is működik-e. Hőszigetelés nélkül és egy rossz hatásfokú gázkazánnal feltehetően nem lehet kijönni a támogatott gázkeretből. Ezért a kazánt érdemes lenne egy új kondenzációs kazánra cserélni, ami akár a melegvizet is tudná biztosítani. Az új kazánhoz viszont sajnos új kémény is kell.
Tetőszerkezet és tetőtér-beépítés
A vizsgált ingatlanban a tetőtér-beépítés félig készült el. A megbízóm mesélte, hogy az ingatlanos szerint a beépítetlen tetőtérbe egy nagy alapterületű szülői hálót is ki lehetne még építeni, nagy ablakokkal, jó tájolással. Ügyfeleim is így szerették volna megcsinálni. Tényleg nagyon hangulatos lenne, én is egyetértettem.
A tetőszerkezet még az eredeti, 40-50 éves lehet. A tető másodlagos csapadékvíz-védelemmel (fólia) nem rendelkezik, az ácskapcsolatok kimozdultak, hőszigetelés sehol.
Ezeket egy tetőtér-beépítés előtt mindenképpen orvosolni kéne, de mivel a tető nagyjából minden pontján kiterjedt rovarkár volt, ezért a tetőtér beépíthetősége megkérdőjelezhető.
Ha valaki biztosra akar menni, akkor faipari mérnök vagy faanyagvédelmi szakértő bevonása javasolt, de én inkább egy teljes tetőcserével számolnék. A legjobban gyengült gerendát az előző tulajdonos az élete során megerősítette, de ő már nem lehetett jelen, hogy ezt elmesélje.
Mi lett a döntés?
A tető állapota egy olyan jelentős, az ingatlan árát befolyásoló körülmény volt, amit laikusként sem az érdeklődők, sem az építőiparban jártas rokon nem vett észre, és amiről az eladás során nem esett szó. A megbízóimnak a felújításra lett volna kerete, egy teljes tetőcserére viszont már nem. Így elállás lett a történet vége.
A helyzetet nehezíti, hogy a helyszíni szemlét megelőzően megbízóim már átadták a foglalót az eladónak. Egy lefoglalózott ingatlan megvételétől visszalépni mindig nehezebb, mint a foglaló átadása előtt elállni a vásárlástól. Alapszabály szerint ha a vevő miatt hiúsul meg az adásvétel, a kifizetett foglalót elveszíti, ha pedig az eladó miatt, akkor a dupláját kell visszaadnia. Ebben az esetben én azt javasoltam az ügyfeleimnek, hogy az 5 év kellékszavatosságra hivatkozva álljanak el a vételtől. A legjobb azonban az ilyen vitás helyzeteket messze elkerülni.
