Az ingatlanvásárlás befektetés, az átépítés, bővítés, felújítás pedig valahol ingatlanfejlesztés kicsiben. Gondolj bele: egyszer egészen biztosan el lesz adva az, amit most megvenni készülsz. Amikor eljön ez a pillanat, cseppet sem mindegy, mennyiért tudod értékesíteni az otthonod ahhoz képest, amennyiért vetted és amennyit költöttél rá az évek során. Ismerd meg, hogy gondolkoznak a befektetők és ingatlanfejlesztők, és hozz te is tudatosabb pénzügyi döntéseket!
Az ingatlanfejlesztés és ingatlanbefektetés külön szakterület, valahol a gazdasági és a műszaki ismeretek közös mezsgyéjén található. Lehet, hogy úgy érzed, mindkettő nagyon messze áll most (még) tőled, de azért néhány egyszerű alapelvvel és fogalommal mégsem árt megismerkedni, ha ingatlan vásárlását fontolgatod.
Nem kell megijedni, semmi bonyolult nem jön, egyszerű ábrák segítségével könnyen elmagyarázom a lényeget. De ehhez előbb meg kell értened, hogyan is csinálják ezt a profik, és arra is rávilágítok, hogy milyen csapdába eshetsz, ha nem gondolkodsz előre.
Így csinálják a profik
Amikor egy igazán nagy ingatlanfejlesztő vállalat beruházást és fejlesztést tervez, akkor megpróbálja kiszámolni, hogy egy adott lokáción egy adott funkció, például egy lakópark megvalósítása mennyi pénzbe kerül (vétel és fejlesztés). Ezután megpróbálja megbecsülni, egy adott időintervallumon belül mennyi bevételre tud majd szert tenni a fejlesztésnek köszönhetően – a példánknál maradva, mennyiért fogja tudni értékesíteni a lakópark lakásait. A kettő különbözetéből adódik, hogy mekkora nyereségre számíthat a vállalat. Ez alapján dönti el a cég, egyáltalán érdemes-e belevágni a projektbe.
Ugyanezt csinálják azok a vállalkozók is, akik eladásra újítanak fel lakóingatlanokat (ezt nevezik house flippingnek vagy csak simán flippingnek is). Ezért fordulhat elő, ha egy erősen felújítandó állapotú ingatlan esetén azt mondja az eladó, kapott már pofátlanul alacsony ajánlatot, amit nem fogadott el. Valószínű, hogy egy vállalkozó vadászott már a területen előtted.
Pénzügyi tervezés nélkül
Persze gondolhatod, hogy mindez teljesen logikus és ebben semmi új nincs. De amikor az ember a saját életét intézi, a saját vágyait akarja beteljesíteni, akkor valahogy mégis gyakran megfeledkezik az alapvető szabályokról. Érzelmi alapon dönt, megveszi az ingatlant, mert tetszik neki. Felújítja, kibővíti, mert úgy akarja. Aztán amikor az élet esetleg úgy hozza, hogy el kell adni az álomotthont, akkor nem jön ki a matek.
Mutatok egy való életből vett példát, hogy történhet ez meg. Tegyük fel, hogy megveszel egy kis házat, amit ki szeretnél bővíteni. Szakember már csak a bővítés tervezésekor nézi meg. Ekkor derül ki, hogy az épület szerkezeti rendbehozatala, kijavítása majdnem annyiba kerülne, mintha építenél egy teljesen újat.
Nem így készültél, nem ezzel számoltál. Nehéz szívvel, de meghozod a döntést, hogy elbontod a házat és teljesen újat építesz. Persze minden építkezésen történnek nem várt események, így végül ez is kicsit többe kerül, mint tervezted. A végső költségek így bőven meghaladják egy hasonló ingatlan értékét a piacon.
Mi történik, ha többet költöttél az ingatlanra, mint az értéke?
Ha a vétel és a felújítás költsége együttesen csak kicsit haladja meg egy hasonló ingatlan értékét a piacon, akkor nincs komoly baj. A gazdasági környezettől függően viszonylag hamar behozza a lemaradást a piac – azaz drágulnak ennyit az ingatlanok.
Tegyük fel azonban, hogy 150%-kal többet fordítottál rá, mint amennyit kaphatsz érte. Ekkor vagy nagyon sokáig kell várni, amíg ide inflálódik a piac, vagy egyszerűen nem tudod realizálni az otthonodra fordított pénzmennyiséget.
Persze, ez a veszteség egészen addig csak elméleti, amíg el nem kell adnod a házat. De sajnos nem mindig teheted meg, hogy maradsz. Az ingatlaneladások nagy részét élethelyzet-változások generálják: házasság, válás, születés, halálozás, össze- vagy szétköltözés… Ezeknek általában csak a szebbik felével tervezünk, a másikkal sosem. Ez így is van rendjén, de azért jobb, ha pénzügyileg előrelátó vagy.
Vételi ár + beruházás ≠ érték
Érthető, ha azt gondolod, hogy ha valamit felújítasz, ha valamire pénzt költesz, akkor az annyival többet is fog érni, ha fene fenét eszik, akkor is. Ez általában így is van, de nem mindig.
Könnyen lehet, hogy az értéknövelésnek nem a felújítási költségek, hanem külső tényezők szabnak gátat. Például, hiába alakítasz ki dizájnerlakást egy erősen felújítandó lakásból, ha az egy lepusztult, elhanyagolt társasházban található, amire rászakad a tető és omlik a homlokzat. Ilyenkor fel kell mérni, mi az az összeg, ami még értéknövelő és érdemes ráfordítani. De egy ponton túl nem éri meg, mert nem lehet majd annyiért eladni, mintha ugyanezt egy igényes, gondozott társasházban valósítanád meg.
Hogy a fenti eseteket el tudd kerülni, mindig tedd fel magadnak a kérdést, mielőtt nagyobb beruházásba vágod a fejszéd: mennyit költhetek a felújításra, hogy annyival drágábban még el tudjam adni a lakást, ha a szükség úgy hozza?
Felújítás fejlesztői szemlélettel
A fentiekből adódik a kérdés: akkor mégis mennyit érdemes felújításra költeni? Ehhez először is azt kell tudnod, hogy mennyit ér most az adott ingatlan. Sokszor nehéz az érzelmi töltöttséget figyelmen kívül hagyni, ezért a saját ingatlanát szinte senki sem tudja helyesen értékelni. Emberek vagyunk, hiába, ez ilyen.
Az ingatlan értékelés nem olyan bonyolult dolog, de nagyon sok mindent figyelembe kell venni hozzá, némi gyakorlat és nem utolsó sorban affinitás is szükséges hozzá. Nem lehet egy felújítandó házat egy új építésűvel összehasonlítani. A téglát a panellal. Az ikerházat a családi házzal. Egy házrészt egy 3. emeleti lakással. A konvektoros fűtésűt a kondenzációs kazánnal rendelkezővel, az 50 m2-est a 250 m2-essel… és így tovább.
Ezért fontos, hogy hasonló jellegű ingatlanokat válasszunk ki az összehasonlításhoz. Azt is szem előtt kell tartani, hogy a hirdetésekben szereplő ár még nem az eladási ár. A tényleges eladási ár lehet jóval alacsonyabb, vagy akár magasabb is. Mindezek miatt fontos az értékbecslésnél a szakmai tapasztalat és a megbízható adatok. Egy független szakember sokat tud ebben segíteni.
Az ingatlan jelenlegi értékének meghatározása után nem árt tudni, hogy pontosan mit tervezel felújítani, és hogy ez körülbelül mennyibe fog kerülni. Megint csak meg kell becsülni, hogy a tervezett felújítás után úgy nagyjából mennyit fog érni ott, azon a lokáción az ingatlan. Ha ezek megvannak akkor már körvonalazódik, hogy megéri-e rákölteni azt a bizonyos összeget vagy sem.
A millió dolláros kérdés: mennyit ér és mennyit lehet alkudni?
Talán eddig sem volt haszontalan a cikk, de most jöjjön a lényeg: ezzel a gondolatmenettel az ingatlanvásárlás során felmerülő két legfontosabb kérdésére is választ kaphatsz, ha megfelelő adatokkal rendelkezel.
Nézzünk egy példát: kinéztél az ingatlan.com-on egy felújítandó ingatlant. Hú, nagyon sok feladat lesz vele. Fűtést kell korszerűsíteni, a fürdőket kompletten felújítani, minden burkolatot és az elektromos hálózatot lecserélni. Teljes festés, homlokzat- és padlás-hőszigetelés vár a házra, netán a tető is cserés. Igazán rossz állapotban van, de a példa kedvéért legyen ez egy örökség. Az örökösök nincsenek jóban, viszont úgy érzik, hogy rájuk kacsintott a szerencse és ebből lakást akar venni mindkettő, úgyhogy sajnos drágán árulják.
Tegyük fel, hogy a felújítási költségeket ki tudod számolni. Egy mérnök megbecsüli ezt neked, netán vállalkozótól kérsz árajánlatot rá, de körülbelül tudod, hogy milyen felújítási költségekre lehet számítani. Tegyük fel azt is, hogy nagyon jó vagy ebben és helyesen meg tudod becsülni, hogy egy azonos elhelyezkedésű, azonos korú, azonosan felújított állapotban lévő, azonos méretű ingatlan egy hasonló méretű telken mennyibe kerül most a piacon.
Így kiszámolod, hogy arra a házra, amit ennyiért árulnak az örökösök, nem éri meg a tervezett felújítást rákölteni, mert az összes költséged meghaladná a felújított ingatlan piaci értékét. Abban az esetben, ha nem a felújítás mértékével, a funkcióval és a lokációval van a gond – mint amiről a társasházi példánál is szó volt -, akkor bizony túl van árazva az ingatlan. Ez annyira gyakori, hogy már tulajdonképpen általános.
A fenti esetből is látszik, hogy az ingatlan árát sokszor nem az értéke határozza meg, hanem hogy az eladóknak mennyi pénzre van szükségük.
Ebből az következik, hogy ha nem alkudsz, akkor elképzelhető, hogy nem éri meg megvenni az ingatlant. Az ésszerű ár pedig az, amikor a felújítási és a szerzési költség összegén abban a pillanatban értékesíthető az adott, már felújított állapotú ingatlan.
Vállalkozók vs. te
Ha magáncélra keresel ingatlant, akkor annyi előnyöd van egy vállalkozóval szemben, hogy nem a profit hajt, nem kell még a nyereséget is belekalkulálnod ebbe a számításba. Ezzel egy időben viszont sajnos az is igaz, hogy a vállalkozók előnnyel indulnak a gyorsaságuknak és rutinuknak köszönhetően. Könnyen lehet, hogy az áralkura hajlandó eladókat elhalásszák előled.
Ha felkészült és tájékozott vagy és tudod, hogy mit ér az az ingatlan, netán alátámasztod egy műszaki dokumentációval az állapotát, egy banki értékbecsléssel az értékét és már esetleg kellően kiábrándultak az eladók az irányárat illetően, akkor az igazán reménytelen eseteknél is lehet eredményt elérni.
A cikk szerzője Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője. Grafikonok: © Micskei Bernadett
