Sokunkat foglalkoztatja a kérdés, hogy mennyit is ér az ingatlan, amiben lakunk, esetleg az, amit meg szeretnénk vásárolni. Mekkora a reális ár, mitől válik az ár reálissá, miként lehet meghatározni az értékét, és hogyan segít nekünk az értékbecslés? Ezeknek a kérdéseknek eredtünk a nyomába.
Az örök igazság
Elöljáróban le kell szögeznünk egy alapigazságot: egy adott ingatlannak annyi az értéke, amennyit egy kényszerhelyzetet mellőző szituációban egy adott vevő hajlandó kifizetni érte.
A pörgő ingatlanpiac az ingatlanárakat az elmúlt időszakban jelentősen átszabta. Új eladóközönséghez új vásárlóerő párosult. Megfigyelhető volt, hogy sok esetben magasabb fajlagos áron keltek el ingatlanok, még az egykor lebecsült panellakások esetében is.
Meg kell jegyezni, hogy minden ingatlanügylet egyedi, az eltérések fakadhatnak az adott élethelyzetből, elvárásokból, anyagi körülményekből. Ezek miatt fedezhető fel egyediség minden ingatlanügylet esetén. Ami viszont általánosságban megegyezik, az az átfógó ingatlanpiaci ismeretek, illetve azok hiánya. Érthető is ez a jelenség, hiszen magánszemélyként életünk során csupán pár adásvételben van részünk, emiatt pedig csupán az adott időszak kínálatát ismerjük. Ez leginkább az eladókat befolyásolja rosszul az ingatlanpiaci recesszió idején, hiszen ők a pangó ingatlanpiacot úgy élik meg, hogy az ingatlanuk nem kel el. Ebből arra következtetnek, hogy magas áron kínálják az ingatlant és csökkentik annak értékét. A javuló piaci tendenciákra késve, vagy egyáltalán nem reagálnak, hiszen az ingatlanpiaci konjunktúra pontosan az általuk alábecsült ingatlanértéki kínálat miatt indul be.
Ha valaki egy kiszemelt ingatlan értékén hezitál, érdemes eljátszani azzal a gondolattal, hogy mi lenne, ha valaki más csapna le rá előtte. Az ingatlanok adásvételekor ráadásul nem is nyílt kártyákkal játszunk, mert nem tudhatjuk, hogy az eladó milyen tárgyalásokat folytat más vevőjelöltekkel. Ahogy eladóként azt sem tudhatjuk, hogy a potenciálisnak tartott vevőjelölt milyen más ingatlanokkal szemezget.
Értékmeghatározó modellek
Az ingatlan adott évre vonatkozó értékének meghatározására sokféle modellezés létezik. Megadható egy gyors becsléssel is az ingatlanérték, hiszen „tízmillió szakértő országa” vagyunk. Ha a szomszédban is eladtak egy ingatlant és annak értéke kishazánkban rövid ideig tud csak titokban maradni, máris van egy támpont, ami alapján az általunk kiszemelt ingatlan értéke megbecsülhető. Nem is járunk messze a valóságtól. Hiszen ha az értékbecslés során visszaosztjuk a szomszédos ingatlan árát az ugyancsak közismert alapterülettel, megkapjuk az ingatlan négyzetméter-árát (szakzsargonban a fajlagos árat) és azzal beszorozva az kiszemelt ingatlanunk alapterületét, máris egy becsült értéket kapunk.
Ezután viszont találkozhatunk olyan különbségekkel, amik megnehezítik az értékbecslés folyamatát. Gondoljunk bele, mit kezdjünk azzal, ha a szomszédos ingatlanban van klíma, a miénkben nincs? Ha a szomszédos ingatlanhoz tartozik garázs is, a minkhez nem? Ha a miénken telepítettek inverteres napelemrendszert, a szomszéd házán viszont nincs napelem? Tehát abba a nehézségbe ütközünk, hogy túl azon, hogy egymáshoz közel vannak az ingatlanok, nem ikertestvérei egymásnak, vagyis különböznek. Fogadjuk el, hogy két tökéletesen egyforma ingatlan nem létezik. Az összahasonlíthatósághoz viszont arra van szükségünk, hogy az ingatlanok hasonlítsanak egymáshoz. Az eltérések kezelésére értékmódosítást kell eszközölni, amiben figyelembe veszünk minden eltérést, különbséget.
Értékmódosítás
Az értékbecslés során ilyen módosításokat indukálnak a fent felsorolt példák mellett az olyan tényezők, mint az épületek építése közötti dátumeltérés, felújítások megléte, vagy hiánya, kivitelezés módja, állaguk közötti különbsége. Ezen kívül a felhasznált építőanyagok fajtái között is különbséget kell tennünk, hiszen egy könnyűszerkezetes házat nem lehet egy az egyben megfeleltetni egy téglaháznak. De meghatározó tényezőnek számít a központtól mért távolság eltérése, panoráma megléte, egyedi megoldások alkalmazása. Összefoglalóan: műszaki szempontok, építészeti szempontok, használati szempontok, telekadottságok, infrastruktúra, környezeti szempontok, alternatív hasznosítás szempontjai, jogi szempontok, hatósági szabályozások.
Ezeket nem egyszerű dolog reális mértékben figyelembe venni, hiszen valljuk be, mindenkinek más dolog fontos. Aki nyugalomra vágyik, nem fogja ugyanolyan előnyben részesíteni a központ közelségét, mint akinek az a fontos, hogy a családdal egy nyugodt környéken élhessenek.
Fontos megjegyeznünk, hogy ha a módosítások mértéke az ingatlan értékének a felét meghaladja, akkor az adott összehasonlító ingatlan már nem számít hasonló ingatlannak és ki kell zárni a halmazból. És ne feledjük, hogy az is egy ritka, kedvező eset, hogy a szomszédos ingatlant éppen mostanában adták el. Így hát hogyan tudunk elindulni, ha nem rendelkezünk semmilyen ilyen információval?
Ha naprakész információra van szükségünk a környék ingatlanpiacáról, érdemes megtekinteni a legmeghatározóbb ingatlanhirdetési portál kínálatát. Ha szerencsénk van, akkor fogunk találni néhány hasonló ingatlant (ingatlanszakértőknek legalább három összehasonlító ingatlant kell vizsgálniuk a törvény szerint), amikkel el tudjuk játszani a fenti értékmódosításokat a portálon talált kínálati árakat alapul véve. Azonban nem elhanyagolható tényező, hogy a kínálati árak nem adásvételi értékek, csupán egy kifejezett reményt tükröznek. Arról már mindenki hallott, hogy az ingatlanok értékéből szoktak alkudni. Szakértői berkekben a kínálati szorzót 15-20%-kal veszik figyelembe, vagyis ennyivel kevesebbre taksálják az ilyen kínálati ingatlanoknak az értékét. Sajnos ezzel a trükkel azonban a végére is értünk az otthon elvégezhető piaci összehasonlító értékbecslés módszerének.
Az Ingatlanszakértő ismerete, tudása
Egy kirendelt ingatlanszakértő túl azon, hogy több rutinja és jogszabályismerete van nálunk, rendelkezik még egy olyan lehetőséggel is, amivel a magánszemélyek nem rendelkeznek. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal Illeték Osztálya az illeték kiszabása végett az illetékhivatalhoz benyújtott jogügyletek révén összeállt ingatlan-adatbázissal bír. Innen igényelhetnek a kirendelt igazságügyi szakértők helyrajzi számra beazonosított ingatlanadatokat (eladási érték, eladás dátuma, közművesítettség, állag, szobaszám, alapterület, stb.).
A kapott adatokat az adatokhoz fűződő jogok miatt bizalmasan kell kezelni. Azok feltárását csak a bíróságnak mutathatja be a szakértő, hiszen az adott perben nem érintett ingatlanokról van szó. Gyakran éri vád ezt az adatbázist az illetékkiszabás miatti nem valós (eltitkolt) forgalmi adatok miatt. Azonban az illetékhivatal a jogügyletek jelentős részét helyszíni szemlén ellenőrzi, valamint a rendelkezésére álló nagy adatbázis révén a kialakult ingatlanérték-viszonyokkal tisztában van, sőt illetékalap-módosító jogkörrel rendelkezik (tehát igazíthat a bevallott áron). Ekkor a szakértő az ingatlant fel is keresi, információkat gyűjt az értékelendő ingatlannal összehasonlítandó.
Amennyiben nem kirendelésre dolgozik a szakértő, hanem magánszakvéleményt ad, akkor csak utcára beazonosítható ingatlanszűkítést kaphat az illetékhivataltól eljárási díjért cserébe. Tehát kicsi eséllyel lehet elvégezni a részletes összehasonlítást. Ezért sem mindegy, hogy független, kirendelt szakértő által készített szakvéleményt olvasunk, vagy magánszakvéleményt.
A fent bemutatott piaci összehasonlító módszeren kívül van további két módszer; műszaki értékmeghatározás, valamint a hozadéki értékbecslés. Családi házas ingatlanok esetében a törvény lehetővé teszi, hogy csak egyetlen módszerrel is elégséges az érték meghatározása. Azonban az egyéb ingatlanfajták (szálloda, kereskedelmi célú ingatlan, üzem, stb.) mindhárom módszerrel meg kell becsülni az ingatlan értékét és azok súlyozott átlagát számolva kell a végértéket meghatározni.
Létezik olyan helyzet is, amikor adott időpontra vonatkozóan kell egy ingatlan értékét megtudunk. Ilyen szituáció az, amikor valaki sérelmet szenvedett, vélt kára keletkezett egy adott ingatlant illetően, és ahogy az a polgári perben lenni szokott, a kárt forintban kell meghatározni (büntetőügyben években). Az illetékhivatalnál meg kell adni mindig az adott időintervallumot, amit a hivatal tisztségviselőjének az ingatlanok szűrésekor figyelembe kell vennie. Így akár a múltba visszamenőlegesen, adott időpontra vonatkozóan is meg lehet határozni egy ingatlannak az értékét.
Mindez a gyakorlatban
Frissen kinevezett igazságügyi szakértőként egy távoli bíróság egy night club értékbecslésére rendelt ki. Akkor azt gondoltam, hogy jókora fába vágtam a fejszémet. Az ingatlan-értékbecslés elvégzése érdekében helyszíni szemlét kellett tartanom az ingatlanban, ahol pár éve még rendőrök razziáztak. A periratok között szereplő címzett sehogy sem volt elérhető. Felkerestem a klub honlapját és felhívtam az ott szereplő telefonszámokat. Az egyik nem vette fel, bár a másik se vette volna fel! Egy dörmögő férfihang mordult a vonal túlsó oldalán. Én kissé rebegve bemutatkoztam, bár nem voltam biztos benne, hogy a legokosabb dolog volt a nevemet elárulnom, és közöltem udvariasan a látogatási szándékomat. „Te engem ilyenkor ezzel zavarsz?” morogták a túloldalon, ami részben jogos is lett volna egyszerű, hétköznapi állampolgárok között, mert vasárnap este volt.
Csak annyit válaszoltam, hogy úgy gondoltam, hogy az ő munkaidejében célszerű az ilyen egyeztetés, tekintettel arra, hogy az én munkaidőmben ő biztos alszik. Erre lecsapta a telefont. Pár nap múlva a klub könyvelője keresett (aki később a NAV – akkor még APEH – által legnagyobb köztartozással rendelkezők között szerepelt) és körbevezetett az ingatlanban. Minden helyiséget megmutatott, néhol jelezte, hogy csendben tegyem a dolgom. Túl azon, hogy Anubis szobrok között, ezer tükrös szobákon át vezetett, sikerült végigjárnom az ingatlant, és elkészítettem a szakvélemény.
