Elhagyatott épületekből biztonságos otthonok: Hogyan tehetjük élhetővé városainkat?
Miközben a lakásárak és a rezsiköltségek az egekbe szöknek, az utcákat járva lépten-nyomon üresen álló, elhagyatott és enyészetnek átadott épületekbe botlunk. Pedig a kihasználatlan ingatlanvagyont a közösség szolgálatába lehetne állítani – vendégszerzőnk, Holló Szilárd ingatlanszakértő és szervezetépítő tanácsadó bemutatja, hogyan.
Funkcióváltással hasznosítható a kiaknázatlan ingatlanvagyon
Ma Magyarországon – a legkisebb falvaktól kezdve a nagyvárosi kerületekig – jelentős kiaknázatlan vagy alulhasznosított ingatlanvagyon található. A teljes állami, önkormányzati és magántulajdonú, lakás- és nem lakáscélú kihasználatlan ingatlanállományról nincs egységes országos kimutatás, a probléma nagyságrendjét azonban már a lakásadatok is érzékeltetik.
A KSH 2022-es népszámlálása szerint 599 ezer lakásban nem laktak életvitelszerűen, ami a teljes lakásállomány 13 százaléka. Budapesten ez az arány 17,7 százalék volt.
Fontos ugyanakkor, hogy a „nem lakott” statisztikai kategória nem jelent automatikusan elhagyott vagy rossz műszaki állapotú ingatlant. Számos olyan épület és lakás létezik, amely műszakilag elhanyagolt, és legfeljebb minimális állagmegóvás történik rajta, de gyakran még az sem. Ezzel párhuzamosan egyre szembetűnőbbé válik a megfizethető és kiszámítható lakhatás iránti igény.
Az állam, az önkormányzatok és a magánbefektetők kezében lévő alulhasznosított vagyonelemek nemcsak terhet, hanem stratégiai lehetőséget is jelenthetnek. A korszerűsítés és az átgondolt funkcióváltás révén egy korábban „haszontalan” épület új életre kelhet. A funkcióváltás pedig jóval többet jelenthet annál, mint hogy egy üres lakóépületet felújítunk és ismét beköltözhetővé teszünk.
Egy régi, egyfunkciós épület korszerű, energiatudatos technológiával és egészségtudatos anyaghasználattal több, egymást kiegészítő feladatot is elláthat.
Kialakítható benne szociális vagy piaci bérlakás, orvosi rendelő, gyermekek készségfejlesztését szolgáló helyiség, időseket fogadó klub, közösségi tér vagy akár helyi vállalkozás. Egy megfelelő adottságú udvar részbeni lefedésével helyi piac, közösségi rendezvénytér, szabadtéri mozi vagy előadóhely is létrejöhet. Így válhat egy műszakilag elhanyagolt, egyfunkciós épület a település több generációját egyszerre szolgáló aktív vagyonelemmé.
Nem minden ingatlant kell közösségi tulajdonban megtartani; az értékesítés vagy a piaci bérbeadás is lehet felelős vagyongazdálkodási döntés, ha abból új fejlesztések, szolgáltatások, munkahelyek és további értékteremtő beruházások születnek.
Szakértők bevonásával, a helyi igényeket és az ingatlanállományt pontosan felmérve valódi értékteremtés történhet. A megfizethető bérlakások segíthetik például a helyben szükséges kulcsmunkavállalók (tanárok, egészségügyi dolgozók, rendőrök) lakhatását, míg a piaci alapon hasznosított felületek bevételt teremthetnek.
Vagyonfelméréstől a települési megtartóerőig
Egy felelős vagyonhasznosítási stratégia első lépéseként fel kell mérni a teljes állomány pontos műszaki, gazdasági és funkcionális állapotát. Ez alapján dönthető el:
- mely üresen álló lakásokat érdemes felújítani,
- mely ingatlanoknál indokolt a funkcióváltás,
- mit célszerű piaci alapon hasznosítani vagy értékesíteni,
- és hol indokolt új épület létrehozása.
A passzív ingatlanvagyon aktív erőforrássá alakítása nem idegen a jelenlegi állami vagyonkezelési gyakorlattól sem. A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő a kivezetésre szánt állami vagyonelemeknél feladatként határozza meg, hogy az érintett vagyontárgyakat értékesítéssel vagy ingyenes juttatással, társadalmilag hasznos megoldásokkal vezesse vissza az ország vérkeringésébe.
A cél egy olyan igazságos és fenntartható lakhatási és települési ökoszisztéma megteremtése, amely egyszerre ad szociális biztonságot és erősíti a helyi gazdaságot. Ebben a modellben az önkormányzat cselekvő partnerré válik, amit stabil állami jogi és pénzügyi keretek tehetnek teljessé.
Ennek szükségességét a demográfiai folyamatok is mutatják. Magyarország népessége a 2011-es és 2022-es népszámlálás között 334 ezer fővel csökkent, miközben a 65 éves és idősebb korosztály létszáma már megközelítette a kétmillió főt. A KSH adatai arra is rámutatnak, hogy a nagyvárosok népessége általánosságban csökkent, miközben vonzáskörzetüké jellemzően növekedett.
Éppen ezért óvatos lennék azzal az állítással, hogy önmagában egy lakhatási program „megállítja” a fiatalok elvándorlását.
A megfelelő lakhatás, a helyi munkalehetőségek, az egészségügyi és oktatási szolgáltatások, valamint a közösségi élet együttes fejlesztése azonban érdemben erősítheti egy település megtartóerejét.
Lakhatási mobilitás: élethelyzetekre szabott emberi válaszok
Egy igazi közösség nem hagyja magára a polgárait, amikor megváltozik az életük. A lakhatási rendszernek rugalmasan és emberségesen kell követnie az emberek életútját:
- Családbővülés: valódi segítség a fiataloknak, hogy gyermekvállalás esetén kisebb lakásból nagyobb, tágasabb otthonba költözhessenek.
- Méltó időskor: támogató lehetőség az idős embereknek, hogy a nehezen fenntartható ingatlanokból könnyebben kezelhető, alacsonyabb fenntartási költségű otthonokba költözhessenek.
- Egészségügyi biztonság: akadálymentesített környezet biztosítása azoknak, akiknek élethelyzete ezt szükségessé teszi.
- Biztonsági háló: gyors segítségnyújtás rendkívüli élethelyzetekben és krízisekben.
Műszakilag fenntartható és energiatudatos lakásállomány
A családok biztonsága a stabil és kiszámítható fenntartási költségeknél kezdődik. A lakásállomány értékének megőrzése és felújítása éppen ezért nem állhat meg a felületi csinosításnál. Ennek jelentőségét a magyar lakásállomány életkora is mutatja: a 2022-es népszámlálás adatai szerint a lakott lakások több mint harmada 1960 és 1980 között épült, további 16 százalékuk pedig még a második világháború előtt.
Ingatlanvagyon-gazdálkodási szempontból azt kell célként kitűzni, hogy az eddig elhanyagolt vagyonelemekből korszerű, egészséges és hosszú távon fenntartható otthonok és épületek jöjjenek létre.
Olyan ingatlanállományra van szükség, amely értékét megőrzi, és valódi védelmet nyújt az energiaárak és a fenntartási költségek változásaival szemben.
A tervszerű felújítás alapja a mélyreható energetikai korszerűsítés:
- Energetikai burkolat és nyílászárók: a hőszigetelés és a modern nyílászárók beépítése az első védelmi vonal a hőveszteség és a magas számlák ellen.
- Modern gépészet és megújuló energia: korszerű fűtési rendszerek és az adott épület műszaki, gazdasági adottságaihoz illeszkedő megújulóenergia-megoldások alkalmazása.
- Akadálymentesítés és okosmegoldások: a fizikai akadálymentesítés mellett a digitális épületüzemeltetés is hozzájárulhat ahhoz, hogy az ingatlanok hosszú távon hatékonyan és átláthatóan működjenek.
Stratégiai szemlélet kell a kihasználatlan ingatlanvagyonhoz
A kérdés nem egyszerűen az, hogyan újítsunk fel néhány üres lakást vagy leromlott épületet, hanem az, hogyan lehet a már meglévő ingatlanvagyont egy település jövőjének szolgálatába állítani.
Kollégáimmal egy olyan, szakmai felmérésekre épülő aktív ingatlanvagyon-gazdálkodási koncepción dolgozunk, amely a kormány és az önkormányzatok számára is alkalmazható megoldást adhat.
A közvagyonnal való felelős gazdálkodás közpolitikai felelősség is. Az államnak és az önkormányzatoknak jó gazdaként kell felismerniük, hogy egy üresen álló épület, egy kihasználatlan telek vagy egy rosszul működő ingatlan nemcsak mérlegtétel, hanem elvesztegetett lehetőség.
A szakma feladata pedig az, hogy ehhez ne általános javaslatokat, hanem felmérésre, helyi társadalmi igényekre, gazdasági számításokra és megvalósítható fejlesztési tervekre épülő koncepciót adjon.
A lakhatás nem ajándék, hanem jövőnk alapja
Nem fogadhatjuk el, hogy a lakhatás elérhetetlen luxus legyen. A lakhatás nem segély és nem kegy, hanem a település működésének és a társadalom megmaradásának egyik alapvető infrastruktúrája. Ahogyan az utak, az iskolák és a kórházak, úgy a biztonságos otthon is mindannyiunk közös érdeke.
Az elhanyagolt ingatlanvagyon felébresztése és a közösség szolgálatába állítása ezért nem pusztán ingatlanfejlesztési kérdés. Vagyongazdálkodási, gazdaságfejlesztési és társadalompolitikai lehetőség egyszerre.
