Utolsó lépések az ingatlaneladásban: mire figyelj az adásvételi szerződésnél és a birtokbaadáskor?
Sikerült megállapodni a vevővel? Hamarosan végzel életed egyik nagy lépésével, ingatlanod értékesítésével. De mielőtt pezsgőt bontasz, vigyázz: a kulcsok átadásáig még van tennivalód. Lássuk, hogy zajlik az ingatlan értékesítési folyamat utolsó lépése, az adásvételi szerződés aláírása és a birtokbaadás!
Az utolsó kilométeren is történhet baleset…
Az ingatlan eladásának utolsó szakasza egy kicsit olyan, mint egy hosszú autós nyaralás utolsó pár kilométere. Hiába vezettünk át több országot balesetmentesen, ha lankad a figyelem akkor az utolsó pár kilométeren is történhet nagy baj. Figyelmeztessük magunkat, hogy az út vége akkor van, amikor leparkoltunk!
Az ingatlanügyleted kapcsán ez azt jelenti, hogy hiába állapodtatok meg a vevővel: amíg nincs adásvételi szerződés aláírva, nem érkezik a számládra a vételár, nincs birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítve és kulcsok átadva, addig bármi történhet. Eltűnhet a vevő, megakadhat a hitelfelvétel, történhetnek félreértések és akár csalások is. Nézzük, mire kell figyelni most, picivel a célszalag előtt!
Együttműködés az ügyvéddel
Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd készíti. Ennek a költségét általában a vevő állja, így az ő privilégiuma a szakembert kiválasztani. Ettől függetlenül jó ötlet ellenőrizni a szakembert például a Magyar Ügyvédi Kamara nyilvános keresőjében. Extrém eset, de előfordulhat, hogy a megbízott ügyvéd valójában nem is ügyvéd.
Ha a vevő megbízott egy általa választott ügyvédet, küldjük el neki a szerződés előkészítéséhez szükséges adatokat, dokumentumokat, vételi ajánlatot. Az eladáshoz szükségesek lesznek az alábbiak:
- energetikai tanúsítvány
- villamosbiztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv
- tulajdoni lap
- tartozásigazolások közös költségről, közüzemi díjakról, banki hitelről
- okmányok, személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya adatai
- eladó bankszámlaszáma ahova a vételárnak meg kell érkeznie
- vételi ajánlat illetve a vevővel való megállapodás részletei
Ellenőrizd a szerződéstervezetet
Kérd, hogy a szerződéstervezetet legalább az aláírás időpontja előtt két nappal kapd kézhez. Olvasd el, értelmezd!
A száraz, jogi nyelven írt szöveg is érthető kellene, hogy legyen, de ha valami nem egyértelmű benne, kérd az ügyvéd segítségét. Fontos, hogy bár az ügyvédet a vevő kéri fel és fizeti meg, az eljárónak kötelezettsége mindkét felet egyenlő arányban képviselni.
Figyelj a szerződésben a határidőkre, vesd össze azt saját terveiddel! Másik ingatlan kifizetése, birtokbavétele, költözés férjen bele kényelmesen. Ha a vevőd banki hitelből vásárol, akkor a szerződésnek a hitelt intéző bank feltételeinek is meg kell felelnie.
Az eladó kötelezettsége, hogy az ingatlan funkcionálisan megfelelő legyen (hacsak nem telket, felújítandó ingatlant értékesítesz, amiről természetesen tudomása van a vevőnek). Kell lennie világításnak, folyó víznek, fűtési lehetőségnek az átadott ingatlanban. De hogy az a világítás például egy plafonról lógó villanykörte, vagy egy szép csillár, már megegyezés kérdése.
A szerződés tartalmazza, mi képezi az ár részét, mi marad a lakásban és milyen állapotban lesz átadva! Ne vegyél semmit evidenciának: a függönyökön, bútorokon, bármilyen felszerelésen (hűtő, napernyő, automata fűnyíró) könnyen lehetnek félreértések. Ugyanígy lehet, hogy amit te jóindulatúan hagynál ott, például bútort, az a vevő szemében eltakarítandó lom.
Az adásvételi szerződés aláírása
A legtöbb ember életében nagy dolog az adásvételi szerződés aláírása, így bár nem bonyolult a folyamat, de a stressz (és az aláírásig fennálló érdekellentét) tud nagy feszültséget okozni. Túlzásnak tűnhet, de óriási előnyt jelent, ha az időpontra időben, kipihenve, nem étlen-szomjan érkezel.
Az aláírás napján még egyszer, személyesen ellenőrizz le minden adatot és paramétert a kézbe kapott szerződésen. A biztonság kedvéért nézd meg, azonos-e a szerződés a napokkal korábban megkapott tervezettel, vagy ha voltak módosítási kéréseid, igényeid, akkor azok megfelelően bekerültek-e a végleges verzióba.
Ha minden megfelelő, megtörténhet a szerződés és a szükséges kapcsolódó dokumentumok (letéti szerződés, tulajdonjog lemondó nyilatkozat, ügyfél átvilágítási adatlap, és a többi) aláírása.
Győződj meg róla, hogy a megállapodás szerinti fizetési ütem megérkezett-e (az aláírásoddal elismered az első fizetési ütem megtörténtét, addig ne hagyd ott az aláírt szerződést, míg az nem teljesül), és jegyezd be naptáradba a határidőket, írd fel a vállalt kötelezettségeket, feladatokat megfelelően ütemezve.
Ügyelj rá, hogy a saját példányokkal távozz, legyen mindenből megfelelő darabszám (pl.: több tulajdonos, bank felé beadandó, könyvelő részére lefűzendő).
Így zajlik az ingatlan birtokbaadása
Ha minden rendben lezajlott a szerződés szerint, jöhet a birtokbaadás. Hagyj elég időt erre az alkalomra! Nézz meg mindent az új tulajdonossal együtt, mutasd meg hogyan működik a riasztórendszer, a széf vagy a fűtés. Természetesen ezen a ponton add át a kulcsokat, a kaputelefon kódját, és ha van, akkor a postaláda, tároló, garázs kulcsait.
Ha vannak fix szakemberek vagy szolgáltatók, akik az ingatlanon dolgoztak, add át az elérhetőségüket a vevődnek! Ha bármi történik, hálás lesz, hogy pontosan tudja melyik villanyszerelő, klímás vagy kertész ismeri az ingatlant.
Szintúgy add meg a közös képviselő elérhetőségét, és add át a nullás igazolásokat a közös költségről, közművekről.
Készítsd el a vevővel együtt a birtokbaadási jegyzőkönyvet. Érdemes közösen lefotózni vagy levideózni a lakás átadáskori állapotát és a mérőórákat. Ez egy esetleges félreértés vagy jogvita esetén több, mint hasznos lesz.
Ha az ingatlanban vannak befejezetlen részek, sérülések, javítást igénylő állapotok, rögzítsd ezt is videón és a birtokbaadási jegyzőkönyvön is. A vevő ugyan a megtekintéskori állapotot vásárolta meg, ezeket a hibákat megismerte és elfogadta, de biztosabb, ha dokumentáljuk is.
Eladás után
Bizonyára megkönnyebbülsz, mire a teljes folyamat végére érsz és lezárul az adásvétel. Most már csak olyan “apróságok” maradtak, mint kijelentkezni az ingatlanból, vagy az értesítési címed megváltoztatása, különösen a bankodnál, biztosítónál. A postahivatalban is kérheted leveleid átirányítását, hogy ne vesszen el semmilyen értesítés (és ne az új tulajdonosnál kössenek ki a személyes leveleid).
Ne feledkezz meg az ingatlan értékesítésének anyagi vonzatáról. Vagyonszerzési illetéket a vevőre szab ki az adóhatóság. Az ingatlan eladása után azonban adót kell fizetni, ha az ingatlant 5 éven belül adtad el és abból profit keletkezett (azaz drágábban adtad el, mint vetted).
Gratulálok a folyamat sikeres zárásához, és köszönöm a figyelmed!
A cikk szerzője Kovács Kornél, a kiemelt ingatlanközvetítői szolgáltatást nyújtó Ingatlanpáholy cég alapító tulajdonosa és vezetője, különleges lakóingatlanok értékesítője.
