Elajándékozták a lakást – ez marad az örökösnek
Követelhetnek-e bármit az örökösök, ha az örökhagyó a halála előtt elajándékozza lakását, házát? Van-e még bármi lehetőségük, hogy övék legyen az értékes ingatlan? Vagy legalább kapnak-e valami kompenzációt?
Kötelesrész elajándékozott ingatlan esetében
Ha elajándékozzuk bármely vagyontárgyunkat, így lakásunkat, házunkat, nyaralónkat, az alapesetben már nem lesz hagyatékunk része. Ugyanakkor ha az ajándékozás az örökhagyó halálát megelőző tíz éven belül történt, az ajándék értékét fő szabály szerint hozzá kell számítani a kötelesrész alapjához.
Kötelesrészre az örökhagyó leszármazója, házastársa és szülője lehet jogosult, ha az öröklés megnyílásakor törvényes örökös lenne. Az igény akkor is fennállhat, ha az örökhagyó életében elajándékozta vagyonának jelentős részét.
Ugyanakkor nem tartozik a kötelesrész alapjához az örökhagyó által a halálát megelőző tíz évnél régebben bárkinek juttatott ingyenes adomány értéke. Azaz, ha valaki már több mint tíz éve elajándékozta a lakását, például az élettársának, az örökösök már nem igényelhetnek kötelesrészt a megajándékozottól.
A kötelesrész kielégítéséért elsődlegesen a hagyatékban részesülők felelnek. A megajándékozott csak a hagyatékból ki nem elégíthető részért felelhet. A kötelesrész nem jár automatikusan, jogosultnak kell igényelnie. Mértéke annak az egyharmada, ami a jogosultat törvényes örökösként egyébként megilletné.
A kötelesrész elsődlegesen pénzben követelhető, ezért a jogosult rendszerint nem szerez automatikusan tulajdoni hányadot az elajándékozott ingatlanban. A felek megállapodhatnak természetbeni teljesítésben, például tulajdoni hányad átadásában. Ha nem tudnak megegyezni, akkor a bíróság dönt.
Ingatlanajándékozás a halál pillanatában
Az ajándékozásnak van egy speciális formája is, a halál esetére szóló ajándékozási szerződés. Ez abban különbözik az egyszerű ajándékozástól, hogy a vagyontárgy csak az ajándékozó halála után lesz a megajándékozotté, amennyiben a megajándékozott túléli az ajándékozót.
Mint minden ajándékozási szerződés, a halál esetére szóló is kétoldalú, ezért – a végrendelettől eltérően – egyoldalúan nem vonható vissza. Azaz a megajándékozó hiába gondolja meg magát, ettől még nem tudja felbontani. A felek közös megegyezéssel azonban módosíthatják vagy megszüntethetik.
Halál esetére szóló ingatlanajándékozás esetén is jogosultak az elhunyt törvényes örökösei a kötelesrészre.
Feltételhez lehet kötni az ajándékozást
Feltételekhez is lehet kötni az ajándékozást. Gyakran előfordul például, hogy a szülők a lakás tulajdonjogát a gyermek tanulmányainak befejezéséhez kötik. Ilyen esetben az ingatlan csak akkor lesz a gyermeké, ha befejezi az egyetemet, ha ez a feltétel nem teljesül, az átadott ajándék visszakövetelhető.
Akkor is vissza lehet követelni az ajándékot, ha a megajándékozott súlyos jogsértést követ el az ajándékozóval szemben, például bántalmazza vagy durván megsérti a becsületét.
Szintén lehetőség van erre, ha az ajándékozó anyagi helyzete annyira megromlik, hogy a létfenntartása veszélybe kerül. Ez azonban szigorú feltételekhez kötött, a bíróságnak azt is mérlegelnie kell, hogyan hatna az ajándék visszajuttatása a másik fél életkörülményeire.
Hogyan érdemes ajándékozni?
Egy ingatlan ajándékozását mindenképp írásba kell foglalni, és szükség van közjegyző vagy ügyvéd közreműködésére, mert a földhivatal csak így jegyzi be a tulajdonjog változását. Ez biztosíték arra, hogy mindkét fél akarata érvényesüljön az ajándékozás során.
Ha közjegyzői okiratba foglalják az ingatlan ajándékozását, akkor a szerződésben foglaltak – amennyiben a törvényi feltételeket teljesítik – közvetlenül végrehajthatók. Ez azt jelenti, hogy a kötelezettségek nemteljesítése esetén a feleknek nem kell bírósághoz fordulni és hosszú éveken keresztül pereskedni.
Az ajándékozási szerződés teljesítését az ajándékozó csak abban az esetben tagadhatja meg, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után körülményeiben, különösen a megajándékozotthoz való viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle többé nem várható el.
Ingatlan ajándékozásakor illetékmentesség illeti meg az egyenesági rokonok – így különösen a szülő és gyermek, valamint a nagyszülő és unoka –, továbbá a házastársak, a bejegyzett élettársak és a testvérek közötti ajándékozást. Egyébként az ingatlan ajándékozása után a jelenlegi szabályok szerint 9 százalékos illetéket kell fizetni.
A cikket a Magyar Országos Közjegyzői Kamara készítette.
