Százmilliós felújítások, romló közbiztonság: ez várhat Budapest belvárosi lakásaira
Az elmúlt tíz évben szinte axiómává vált, hogy Budapesten, különösen a belvárosban, ingatlant vásárolni jó befektetés. Aki kivárt, az rendszerint csak drágábban tudott vásárolni később. Ez a gondolkodás azonban kezd megváltozni: a házak és közterületek romló állapotában egyre inkább kockázatot látnak a befektetők, ami az ingatlanok értékcsökkenéséhez vezethet.
Százmilliós felújításra vár több belvárosi társasház
A lakásárak emelkedése 2026-ban érezhetően megtorpant. Ennek több oka is van. Egyrészt az állami támogatások jelentős részét az arra jogosultak már kihasználták. Az új építésű lakások fejlesztési üteme még mindig elmarad a szükséglettől, miközben a régi építésű társasházak műszaki állapota egyre komolyabb kérdéseket vet fel.
Társasházkezelőként nap mint nap látjuk, hogy egy 100-150 éves belvárosi épületnek már nem néhány millió forintos felújításra van szüksége. A következő években számos házban százmilliós nagyságrendű felújítások válnak elkerülhetetlenné: tetők, függőfolyosók, elektromos hálózatok, strangvezetékek, homlokzatok, liftek várnak felújításra.
Ezt a vagyoni hátrányt, felújítási tartalék deficitet a piac még mindig nem árazta be kellő mértékben.
Kamera, beléptetőrendszer és őrszolgálat a rongálók ellen
A palackvisszaváltási rendszer tipikus példája annak, amikor egy alapvetően jó szándékú intézkedés helyi szinten komoly, nem kívánt következményeket okoz a lakosság számára.
A belvárosi társasházak kukatárolói folyamatos célponttá váltak, nőtt a rongálások száma, gyakoribb lett a szeméttárolók feltúrása a társasházak pedig kénytelenek zárakat, kamerákat és egyéb védelmi megoldásokat és extra takarításokat finanszírozni.
Mi ezt nem statisztikákból látjuk, hanem szó szerint “harcban állunk” a rongálókkal. Az általunk kezelt társasházak lakói egyre gyakrabban kérnek kamerát, erősebb kaput, mágneszárat, beléptetőrendszert és egyes általunk kezelt házaknál már magán őrszolgálat védi az épületet és lakóit.
Jól látható, hogy a társasházak saját költségükön próbálják pótolni azt a biztonságot, amelyet korábban természetesnek vettünk és aminek adottnak kellene lennie.
A palackvisszaváltási rendszer mellékhatásai, a hajléktalan- és drogproblémák, valamint a közterületek állapotának romlása már olyan szintet értek el, amelyre rendszerszintű beavatkozás nélkül nem lesz megoldás.
Kinek a feladata a kártevőirtás?
A közbiztonság romlásával párhuzamosan egy másik, kevésbé látványos, de ugyanilyen súlyos probléma is erősödik. A szakemberek szerint a közcsatorna-hálózatban elszaporodó patkányállományt csak szervezett, városszintű irtással lehet hatékonyan visszaszorítani. A korábbi években ezt a feladatot a Bábolna Bio koordinálta, azonban a szolgáltatóváltást követően a társasházkezelők egyre több patkányészleléssel találkoznak.
Mindezt tovább súlyosbítja, hogy tapasztalataink szerint újabban a Főváros a korábban díjmentes közfeladat jelentős részét a társasházakra kívánja áthárítani. Az épületben, illetve annak 100 méteres környezetében észlelt patkányok irtását a tulajdonosi közösségek felelősségi körébe sorolná.
Budapest sűrű beépítettsége miatt ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a város területének döntő részén a patkányirtás koordináció nélkül, szétaprózva, magánfinanszírozásban történne, miközben a szakma álláspontja szerint ennek csak összehangolt központi szervezés mellett van valódi eredménye.
Hasonlóan egyre nagyobb problémát jelent a csótányok és a galambok elszaporodása is. Ezek nem csupán közegészségügyi és üzemeltetési kérdések, hanem a lakók életminőségét és végső soron az ingatlanok piaci megítélését is kedvezőtlenül befolyásolják.
A mindennapok mellett a lakások értékére is kihat a közbiztonság hiánya
A környék közbiztonsága nemcsak a közös költségre van kedvezőtlen hatással, de – ha gyorsan nem történik valamilyen markáns intézkedés – az ingatlanok értékére is.
Egy befektető nem pusztán azt nézi, hogy mennyi a négyzetméterár vagy mekkora a bérleti díj. Azt is vizsgálja, milyen a ház műszaki állapota, mekkora felújítási tartalék áll rendelkezésre, milyen a környék közbiztonsága, milyen célközönségnek adható ki a lakás, és milyen jövőbeli kockázatokkal kell számolni.
Magyarország hosszú időn keresztül ebből a szempontból versenyelőnyt élvezett. Az elszigetelt, lokális problémáktól eltekintve a közbiztonság általánosságban jó volt, Budapest belvárosa pedig a befektetők számára szinte automatikusan biztonságos választásnak számított. Ma ezt már egyre nehezebb ilyen egyértelműen kijelenteni.
A rövid távú lakáskiadás hatásai
Mindeközben a rövid távú lakáskiadás szabályozása is jelentősen átalakította a piacot. Az “AirBnB-zés”, mint üzleti lehetőség a korábbi évek egyik legfontosabb értéknövelő tényezője volt a belvárosi ingatlanpiacnak. A VI. kerületi tiltással ez visszaszorult, miközben a közbiztonsággal kapcsolatos aggályok erősödtek.
Saját tapasztalatom alapján a VI. kerületben a rövid távú lakáskiadás korlátozását követően megszaporodtak a vagyon elleni bűncselekmények. Hogy ez ok-okozati összefüggés vagy csupán egybeesés, annak vizsgálata az elemzők feladata, de a lakóközösségek biztonságérzete érezhetően romlott.
Jogosan merül fel a kérdés: valóban csökkentek-e annyival a turisták miatti lakossági panaszok, amennyivel nőtt a bizonytalanságérzet és a közbiztonsággal kapcsolatos aggodalom?
El kell ismerni, hogy a belvárosi szórakozónegyed egyes részein a turizmus valóban túlzott terhelést jelentett a helyben élők számára. Ugyanakkor egy világváros nem működhet úgy, hogy bezárja kapuit a látogatók előtt. A megoldás nem a turizmus visszaszorítása, hanem az élhető városi környezet és a lakók nyugalmának összehangolása.
Mit tehetnek a társasházak – és mit a jogalkotók?
A társasházak természetesen sokat tehetnek saját magukért. Tudatos felújítási programmal, megfelelő tartalékképzéssel, professzionális üzemeltetéssel és korszerű biztonságtechnikai megoldásokkal jelentősen javítható egy épület értéktartása.
Azonban nem várható el, hogy a társasházi közösségek oldják meg a közterületi közbiztonság és köztisztasági problémáit. Ez központilag szervezhető állami, önkormányzati feladat.
Társasházkezelőként és több ezer lakástulajdonos képviseletében azt kérjük, hogy a döntéshozók kezeljék ezt kiemelt gazdasági kérdésként. Nagyobb rendőri jelenlétre, hatékonyabb szociális és addiktológiai ellátásra, valamint a palackvisszaváltási rendszer belvárosi működésének felülvizsgálatára van szükség.
Emellett indokolt lenne olyan pályázatok elindítása is, amelyek a jelenlegi adminisztratív terheknél jóval könnyebben elérhetőek és támogatják a társasházakat a műszaki állapot felmérésében, hosszú távú felújítási stratégia készítésének finanszírozásában, kamerarendszerek, beléptetők és egyéb biztonságtechnikai fejlesztések összehangolt megvalósításában.
Meggyőződésem, hogy a jelenlegi, széttagolt felújítási modell hosszú távon fenntarthatatlan. Amíg minden társasház önállóan próbál kivitelezőt keresni, anyagot beszerezni és projekteket lebonyolítani, addig nem tudjuk kihasználni a méretgazdaságosság előnyeit. A jövőt a felújítások összehangolt szervezésében, az erőforrások optimalizálásában és a professzionális projektmenedzsmentben látom. Ezen a szemléleten dolgozom évek óta, mert meggyőződésem, hogy ez jelentheti a kiutat Budapest öregedő társasházainak felújítási válságából.
Az egész ingatlanpiacnak drága, ha Budapest lemarad
Budapest belvárosa az ország egyik legfontosabb ingatlanpiaci területe. Ha nem sikerül visszaszerezni az élhetőségét és a biztonságát, annak nemcsak a helyben élők, hanem az egész ingatlanpiac megfizeti az árát.
Az biztos, hogy koordinált és gyors beavatkozás szükséges a társasházak és a lakók számára, mind a közbiztonság, köztisztaság és felújítások támogatásának kérdésében.
Érdemes megfigyelni, hogy azokban a közép-európai fővárosokban, ahol a belvárosi ingatlanok hosszú távon is vonzóak maradtak a befektetők számára – például Prágában, Varsóban vagy Ljubljanában –, nem kizárólag a gazdasági növekedés játszott szerepet. Legalább ilyen fontos volt a kiszámítható közrend, a rendezett közterületek, a hatékony városüzemeltetés és az a biztonságérzet, amelyet a lakók és a befektetők egyaránt értékelnek. A befektetők ugyanis nem csupán egy lakást vásárolnak, hanem egy működő városi környezetet is.
Ahol a közterületek állapota romlik, a vandalizmus mindennapossá válik, és a lakók biztonságérzete csökken, ott előbb-utóbb az ingatlanok elértéktelenednek. Ez a folyamat nem egyik napról a másikra következik be, de ha időben nem reagálunk rá, hosszú távon jelentősen befolyásolhatja Budapest belvárosának versenyképességét az ingatlanbefektetők szemében.
A cikk szerzője Szilber Szilvia társasházi szakértő, a Szilber Házak Ingatlankezelő Kft tulajdonosa, az Érték és Minőség nagydíjjal elismert Lakásvásárlók kézikönyvének szerzője, a SzIM társasházi minőseg index és SzIM társasházkezelési módszertan kifejlesztője, MITOE elnökségi tag.
