Mennyire lehet „lelakni” egy bérlakást? Rendeltetésszerű használat vs. károkozás
Mennyire lehet egy bérlakást “lelakni”? Mi az, ami még belefér a rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás definíciójába, és milyen hiba esetén mondhatunk búcsút a kauciónak? Egy podcast hallgatónk kérdésének jártunk utána szakértő ingatlankezelők segítségével.
Mit kell tudni a kaucióról?
A kauciót a jogban óvadékként tartják nyilván. Egy ingatlan bérbeadása esetén a bérbeadó a bérlőtől biztosítékot kér a bérleti díjon felül, majd ezzel az összeggel többnyire a bérleti jogviszony lejárta után elszámol a bérlővel. A lakásbérleti szerződés kellene, hogy tartalmazza, ezt az összeget mire fordíthatja a bérbeadó. Jellemzően elmaradt bérleti díjat, közüzemi tartozásokat vagy az ingatlanban keletkezett károkat lehet fedezni belőle, és csak az előzetesen megállapított okok miatt tartható vissza. A szerződés lejárta után a bérbeadó elszámolással tartozik a bérlő felé az óvadékot illetően.
Fontos, hogy a főszabály szerint a bérleti jogviszony megszűnésekor vissza kell adni az óvadék teljes összegét, ha a bérlő megfelelő állapotban, fizetési kötelezettségeinek eleget téve hagyja el az ingatlant. A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok az óvadék visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg. Ezzel azonban sokszor sem a bérbeadók, sem a bérlők nincsenek tisztában.
Mindkét felet védi a szerződés és az átadás-átvételi jegyzőkönyv
“A bérleti szerződés megkötésekor érdemes részletesen kitérni arra, mi számít elfogadható kopásnak, hogy a bérlő és a bérbeadó is tisztában legyen a várakozásokkal, hiszen mindkét fél másképp értékeli az ingatlan ‘lelakottságát’, de általában a szerződésben meghatározott feltételek az irányadóak.” – mondja Vig Judit ingatlanközvetítő.
“A normál használat során elkerülhetetlen kopások elfogadottak, de ha a bérlő gondatlanságából adódó károk keletkeznek, azokat a kaució terhére javíthatja a tulajdonos.”
Elkerülhető a későbbi konfliktus, ha a beköltözéskor átadás-átvételi jegyzőkönyvet készítünk, ami pontosan rögzíti a bérlemény állapotát, már a beköltözéskor jelenlévő hibáit, felszereltségét.
“Érdemes a jegyzőkönyv mellé fotós vagy videós dokumentációt is készíteni. Én azt a trükköt alkalmazom, hogy a videóban megszólaltatom a bérlőt, hogy ebből később ne legyen vita. Körülbelül tíz éve adok ki ingatlanokat, de még egyszer sem kellett a videót visszanézni.” – mondja Szilber Szilvia, társasházi szakértő.
Hogy néz ki egy lakásbérleti szerződés? Szerződésmintáink között határozott és határozatlan idejűt is találsz. A szerződésmintákért kattints ide!
Az elhasználódás természetes folyamat
Bizonyos normál elhasználódásra számítania kell a bérbeadónak, ez a hosszú távú kiadás velejárója. A természetes “wear and tear” javításának a költségeivel bizony kalkulálni kell.
“Falfestés legalább ötévente, mázolás körülbelül 10-15 évente szükséges. A parketta csiszolását, lakkozását gondos használat mellett 20 évente elegendő megejteni.” – mondja Sum András, a Flat4U Ingatlankezelő szakértője. Majd hozzáteszi:
“Egy másik tipikus probléma a bútorok amortizációja. Elsősorban a matrac használódik el, foltos lesz egy-két év után. Ha lehúzható, mosható a matrachuzat, akkor évekkel lehet hosszabbítani az élettartamát, de 5-10 évente cserélni kell. A kanapé, fotel, szőnyegek szintén kopnak, színüket vesztik az évek alatt – de ha lehúzható a huzat, akkor 4-5 helyett akár 10 évet is kibírnak. Fogyó cikkek a konyhai eszközök, például teflon edények, amik a használat során odaéghetnek, mosás, súrlódás miatt kopnak.”
“Ha mindezeket összeadjuk, akkor a normál elhasználódásból adódó költségek a tulajdonos számára, ha a lakásuk állapotát szinten szeretnék tartani, akkor a bérleti díjból származó bevétel 5-10%-át is elérik.”
Gondatlanság okozta károk
A rendeltetésszerű használattal szemben a gondatlanság miatt keletkező károk egyértelműen a bérlőt terhelik, és ezeket a károkat általában a kaucióból érvényesíteni is tudják a bérbeadók vagy a lakáskezelők.
“A normál használat része a falak kisebb mértékű koszolódása, de nem tekinthető annak egy hatalmas kávéfolt vagy gyerekfirka. A csempe kicsorbítása, a szőnyeg kiégetése sem a normál használat eredménye, így a kaucióból ezek levonhatóak lehetnek.” – sorolja Varsányi Gábor, ingatlanközvetítő.
“Alapvető feladata a bérlőnek, hogy a jó gazda gondosságával járjon el, a lakást rendszeresen takarítsa és az eredeti állapotában tartsa.”
– magyarázza Sum András.
“A leggyakoribb károk, amik a bérlőt terhelik, a rendszeres takarítás hiányából keletkeznek. Gondoljunk csak a vízköves csapokra, zuhanykabin ajtóra, a sütőben az odaégett zsírra, a konyhai elszívó elzsírosodására. Gyakori, hogy a lakásban tárolt kerékpár kereke nyomot hagy a falon, vagy letörik a mosógép ajtó füle. A mosogatás után fel nem törölt víztől felázott pult is tipikus hiba. Ha az ablakot nyitva hagyja a bérlő, a vihar kitörheti az üveget, vagy a beeső eső tehet kárt. Ha nem olvasztják le időnként, az tönkreteheti a hűtőszekrényt.”
“Sokszor az is okozhat kárt, ha a bérlő az egyes problémákat nem jelzi a bérbeadónak, és ezek közvetetten egyéb károkat okozhatnak. Például ha csepegés vagy ázás van a lakásban, de nem törődik vele, csak amikor már az alsó lakó szól.”
Hogyan adjuk vissza az ingatlant?
“A bérleti időszak végén a tulajdonos jogosan elvárhatja, hogy az ingatlan közel azonos állapotban legyen, mint a beköltözéskor, a normál használatból eredő kopástól eltekintve. A bérlő pedig normál használat mellett jogosan tart igényt a kaució teljes összegére.” – mondja Vig Judit.
Szilber Szilvi szerint megegyezés kérdése, kiköltözéskor a bérlő dolga-e kifesteni, vagy csak alaposan kitakarítva, de a használatból eredő kopottsággal adja vissza az ingatlant:
“Abban a pár ingatlanban, amit én adok ki, soha nem kérek festést, mert tudom, hogy úgysem az a minőség lenne, amit én elvárok. Inkább számolok azzal, hogy bérlőváltáskor kiesik egy hónap a festési és javítási munkálatok miatt. De ismerek olyat is, aki frissen festve adja át az ingatlant, és így is akarja visszakapni, mondván ő csak a lokációt szolgáltatja, de nem kér a bérlő utáni festésből, takarításból.”
Ahogy a fentiekből is kiderül, egy bérlakás “lelakhatósága” nem egyértelműen definiálható dolog. Épp ezért érdemes a bérbeadónak is elfogadni, hogy egy lakás rendeltetésszerű használat mellett valamennyit kopik, és a bérlőnek is a jó gazda gondosságával vigyázni a lakásra, lelkiismeretesen takarítani, a felmerülő problémákat azonnal jelezni. A kaucióval kapcsolatos konfliktusokat csökkentheti a mindenre kitérő lakásbérleti szerződés és ha már a kulcsok átadásakor részletes és fotókkal, videókkal dokumentált jegyzőkönyv készül az ingatlan állapotáról.
