Az életjáradéki szerződés nem a legismertebb szerződéstípus a gyakorlatban, annak ellenére, hogy a köznyelvben számos más járadékkal kapcsolatos szolgáltatással találkozhatunk. Hogy lehet életjáradéki szerződéssel ingatlanhoz jutni, mire köthető ilyen szerződés, milyen esetekben és milyen feltételekkel érdemes megkötni? Cikkünkben összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat.
Mit nevezünk életjáradéknak? Kik között jön létre az életjáradéki szerződés?
Az életjáradék egy időszakonként visszatérő szolgáltatás, amit természetesen ellenérték fejében nyújt a kötelezett a jogosult javára, egészen annak haláláig. Az életjáradéki szerződés szolgáltatásának tárgya pénzösszeg vagy más helyettesítő dolog is lehet. Az ellenérték tipikusan ingatlan, de lehet más vagyontárgy szolgáltatása, vagy akár vagyoni értékű jog, például holtig tartó haszonélvezeti jog megváltása, cégtulajdonos esetén felmerülhet üzletrész átruházása is. Az életjáradéki szerződést a kötelezett oldaláról nemcsak természetes személyek, hanem jogi személyek is megköthetik.
A jogszabály rendelkezése szerint az életjáradékot havonta előre kell teljesíteni.
Jó, ha tudjuk, hogy jogvesztő határidőként került meghatározásra, hogy a hat hónapnál régebben lejárt és alapos ok nélkül nem érvényesített járadék bírósági úton nem érvényesíthető.
Mekkora összeg legyen az életjáradék összege? Mit jelent, hogy „szerencseszerződés”?
Az életjáradéki szerződés mögöttes jogszabályi tartalmát a tartási szerződés szabályai adják, mellyel „rokonságban” van ez a szerződéstípus. A tartási szerződéssel egyetemben az életjáradéki szerződés is a „szerencseszerződések” típusába tartozik, mivel a járadékadásra kötelezett fél a szerződés megkötésekor nem tudja, hogy a szolgáltatást mennyi ideig kell nyújtania a jogosult számára. Vagyis a kockázati elemet ebben az esetben a szolgáltatás nyújtásának bizonytalan időtartama jelenti, hiszen előre nem tervezhető időszakról beszélünk.
Ebből a speciális helyzetből eredően a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti arányok sem állapíthatók meg. Előfordulhat akár, hogy egy értékes ingatlan átruházása fejében nyújt életjáradékot a kötelezett fél, de a szerződés megkötését követően a jogosult előre nem láthatóan, nem várt módon rövidebb idő után elhalálozik.
Szemléltetésként egy példa: adott egy életjáradéki szerződés havi 100 ezer forint életjáradék folyósítással. Az aláírás után három évvel a jogosult elhunyt, a mérleg egyik oldalán így 3 600 000 forint szerepel, míg a másik oldalán akár egy 30 millió forintot érintő ingatlan is állhat.
A tartási szerződéssel kapcsolatban a legfontosabb különbség az, hogy a tartási szerződés alapján a tartást a jogosult természetben nyújtja, míg az életjáradékot pénzben (vagy helyettesítő dolog) folyósítják. Eltérés van abban is, hogy a tartás személyes jellegű szolgáltatás, így általában rokonok között merülhet fel, míg az életjáradéknál elegendő lehet egy állandó utalási megbízást beállítani.
Mekkora legyen az életjáradék havi összege?
Ezt a piaci viszonyok alakítják ki, de meghatározó lehet a jogosult igénye, az életkora, továbbá az általa nyújtott ellenszolgáltatás, ingatlan (vagy üzletrész stb.) értéke.
Mikor célszerű életjáradéki szerződést kötni?
Gyakori eset lehet idősebbeknél, hogy az öregségi nyugdíj nem fedezi a megélhetési és egészségügyi költségeket és az ügyfél már nem hitelképes. Szintén sokszor előforduló helyzet az is, ha a költségek fedezése miatt a jogosult az ingatlanát nem kívánja értékesíteni, önállóan el tudja magát látni és csak pénzbeli „támogatásra” van szüksége. Ekkor merülhet fel az életjáradéki szerződés megkötése, ami a halálig tartó állandó havi megélhetést biztosít a jogosult számára.
Az életjáradéki szerződésnél – ha a szolgáltatás tárgya ingatlan – a tulajdonjog átruházásra kerül és a tulajdoni lapon szereplő terhek közé az életjáradék nyújtása kerülhet bejegyzésre, emellett a felek a jogosult részére holtig tartó haszonélvezeti jogot is alapíthatnak. Amennyiben az életjáradék nyújtására való kötelezettséget a tulajdoni lap terhei közé nem jegyezték be, a jogosult szükség esetén az életjáradék nyújtására kötelezett féltől biztosítékot követelhet, ennek hiánya esetén ő is kérheti, hogy ezt a kötelezettséget az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. A birtokátruházásra az életjáradékra jogosult halálát követően kerülhet sor, a jogosult halálával a szerződés megszűnik.
Az életjáradéki szerződés megkötésénél, ha ingatlan átruházásában állapodnak meg a felek, kötelező a jogi képviselet, így ügyvéd vagy közjegyző közreműködését kell kérni.
Tartási szerződés módosítása életjáradéki szerződésre
Amennyiben a felek tartási szerződést kötöttek, de a szerződéses jogviszonyuk alatt megromlik a viszonyuk vagy a körülmények megváltozása miatt a természetben való tartás lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés végleges vagy az említett körülmények megszűntéig tartó módosítását életjáradéki szerződéssé. A tartási szerződés életjáradéki szerződéssé történő módosítása a felek közös megegyezése alapján is megvalósítható.
Mi történik, ha az életjáradék nyújtására kötelezett hal meg előbb?
Az életjáradék szolgáltatására kötelezett személy halála esetén ez a kötelezettség annyiban száll át az életjáradék nyújtására kötelezett örökösére, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott életjáradék az ellenszolgáltatást nem fedezi. A bírósági gyakorlat szerint tartási szerződés életjáradéki szerződéssé való átalakítása esetén a havi járadék összege nem lehet kevesebb, mint amennyit a jogosult háztartáson belüli tartásának az értéke ténylegesen kitett.
Az életjáradéki szerződés kihat-e az öröklésre?
Az életjáradéki szerződés megkötésétől számított két éven belül megnyílt öröklés esetén a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az életjáradéki szerződéssel átruházott vagyon értékének a ténylegesen nyújtott életjáradék értékével nem fedezett részét. Az átruházott vagyon értékét, valamint az életjáradék összegét az öröklés megnyílásának időpontjában számított értéken kell figyelembe venni.
Jelen blogcikk tartalma nem minősül teljes körű jogi tanácsadásnak.
A blogcikk szerzője Dr. Németh Márton ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
