Ki ne hallott volna már a tartási, vagy ahogy a köznyelvben is ered, az eltartási szerződésről. Azonban tisztában vagyunk-e azzal, hogy miért is hívják „szerencseszerződésnek”, vagy éppen mik a tipikus jellemzői, tartalmi elemei, mire kell odafigyelni, amikor tartási szerződés megkötésére adjuk a fejünk? 

Jelen cikk ezekre a kérdésekre ad választ.

Pontosan mi is a tartási szerződés?

A tartási szerződést úgy tudjuk definiálni, hogy van egy eltartó és egy eltartott (tartásra jogosult és kötelezett). A kötelezett a tartási szerződésben arra vállal kötelezettséget, hogy a jogosultat gondozza, ellátja, illetve számára megfelelő életkörülményeket biztosít. Ez tipikusan ellenérték fejében történik, azaz a szerződés visszterhes jogügyletet jelent (legtipikusabb esete az ingatlan tulajdonjogának átruházása, de tárgya lehet ingó vagyon is, például egy gépjármű tulajdonjogának átruházása), de nem kizárt a gondozás ingyenessége sem például családtagok esetében.

Fontos kiemelni, hogy a tartási szerződés személyes jellegű kötelezettséget hordoz magában. Azaz személyesen kell nyújtani, és a jogosult is személyesen veheti igénybe. Ennél a pontnál fontos megemlíteni, hogy a tartás személyes jellege miatt a szerződésben kiköthető, hogy kizárólag csak az eltartó nyújthat személyesen tartást, gondozást, más nem. Hiszen az eltartott nem köteles mástól elfogadni a tartást, pont ezért jön létre köztük a szerződés, és nem mások között.

A szerződés jellemzője a bizalmi szolgáltatás nyújtása, mely egyrészt anyagi, másrészt sok esetben gondozási, tartási kötelezettség vállalását, illetve természetbeni juttatások nyújtását jelenti. A szerződés egyrészt tartalmazza azon kötelezettségeket, melyek nyújtását a kötelezett vállalta, másrészt tartalmazza azon ellenszolgáltatást is, melyet a tartásért cserébe kap a kötelezett a jogosulttól. A tartási szerződések nem egy-két évre köttetnek, jellemzően életünk végéig történő tartásról, gondozásról szólnak. Csak írásban köthetünk érvényes tartási szerződést, szóban, ráutaló magatartással nem jöhet létre a szerződés. A későbbi bizonyítást is megkönnyíti egy jól megszerkesztett okirat.

Tartási szerződés, mint „szerencseszerződés”!

Úgy gondolom, hogy már a legelején célszerű tisztázni, hogy mit értünk a tartási szerződés esetében szerencseszerződésnek. A szerencseelem a tartási szerződés esetében azt jelenti, hogy előre nem lehet tudni, meghatározni, hogy a tartásra jogosultat a tartásra kötelezettnek mennyi ideig, milyen hosszú időintervallumban kell tartania, gondoznia. Tehát éppen pont a bizonytalan ideig való tartás miatt nevezik ezeket a szerződéseket szerencseszerződésnek.

A szerencse jelleg további jellemzője, hogy azt sem tudhatjuk előre, hogy a szerződés létrejöttekor a nyújtott szolgáltatás és a kapott ellenszolgáltatás arányban fog-e állni. Lényeges kiemelni, hogy pont a szerencseelem miatt nem lehet később megtámadni a szerződést a bíróság előtt azon hivatkozással, hogy a tartásra jogosult által adott ellenszolgáltatás értéke tekintetében a tartásra kötelezett szolgáltatása aránytalanul csekély értékű. Van persze ez alól is kivétel, mikor a tartásra kötelezett azon tudatban vállalta a tartási kötelezettséget, hogy azt csupán csak rövid ideig kell majd teljesítenie, például tisztában van vele, hogy a tartásra jogosult súlyos beteg, rövid időn belül el fog hunyni. Ebben az esetben a bíróság jóerkölcsbe ütközőnek minősítheti a tartási szerződést, a jóerkölcsbe ütköző szerződések pedig semmisek. Előfordulhat az is, hogy az eltartott örökösei a szerződést feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadják.

A fenti kellemetlen esetek elkerülése érdekében javaslom, hogy a szerződés teljeskörűen szabályozza a nyújtott szolgáltatások körét, azok ellenértékét, valamint őrizzük meg a tartás kapcsán felmerülő kiadásokat igazoló okiratokat (például rezsiszámlák bizonylatai, orvosi ellátások iratait, zárójelentést, vagy vezessünk egy részletes kimutatást, hogy mikor, milyen mértékben nyújtottunk szolgáltatást). Nem elhanyagolható, és későbbi vitákat előzhet meg, ha a szerződés tartalmazza annak tényét, hogy a jogosult a szerződést cselekvőképessége teljes tudatában kötötte meg.

Kik között jön létre a tartási szerződés, mik a tipikus jellemzői, tárgya?

A köztudatban is úgy él, hogy a tartási szerződést a legtöbb esetben, jellemzően idős, gondozásra szoruló, egyedül élő emberek kötik, akiknek nagy segítséget jelent, hogy ellátásuk biztosított. Ők az eltartásra jogosultak. Ki kell emelni, hogy lehetőség van a jövőre nézve is kötni szerződést, ez tipikusan akkor történik, mikor még a rászorultság ténye nem áll fenn, azonban az később valószínűen be fog következni.

A tartásra kötelezett pedig olyan természetes személy, aki (ahogy fentebb is hivatkoztam rá), ellenszolgáltatásért cserébe vállalja a tartást, gondozást, tulajdonképpen ez a fél bárki lehet. Tipikusan közeli hozzátartozók, illetve azok között jön létre a szerződés, akik között a törvényes öröklés rendje egyébként is fennáll (pl.:szülő-gyermek), de nem kizárt, hogy egymással jó viszonyt ápoló közeli hozzátartozónak nem minősülő emberek között jöjjön létre a szerződés.

Fontos rögzíteni, hogy a szerződés a közeli hozzátartozók esetében az ingyenesség tényét is rögzítheti a gondozás, ellátás vonatkozásában. A tartási szerződés lényeges elemei továbbá azok a szolgáltatások, melyek nyújtását vállalta a kötelezett.

Ezek tipikusan, melyekre a tartás kiterjed, a kötelezett:

• élelemmel és ruházattal történő ellátásának biztosítása,
• megfelelő lakhatásának biztosítása, rezsiszámlák fizetése, háztartási eszközök, felszerelések beszerzése, 
• kötelezett megfelelő gondozása, 
• betegség esetén gyógyíttatása (gyógyszerek vásárlása, orvosi ellátás fizetése), illetve ápolásának biztosítása,
• illő eltemettetése a halál bekövetkezése esetén.

A szerződés tárgya

Ahogy fentebb is említettem, a tartási szerződés legtipikusabb tárgya valamilyen vagyontárgy, jellemzően az ingatlan tulajdonjogának átruházása a tartás fejében, melynek tényét teljes bizonyító erejű magánokirat, ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel ellátott okirat tartalmazza. Ebben az esetben ellenszolgáltatásként a jogosult az ingatlan tulajdonjogát ruházza át a kötelezett részére, melynek alapján a tulajdonjog a szerződés létrejöttének pillanatában a kötelezettre átszáll. Biztosítékként a tulajdonjog tartási joggal terhelten kerül bejegyzésre általában a földhivatalnál.

Ennek lényege, hogy a tartási jog biztosítékot jelent az eltartott számára, abban az esetben, ha a kötelezett nem, vagy nem megfelelően, hiányosan nyújtaná a tartást, teljesítené kötelezettségét (azt hivatott megakadályozni, hogy a kötelezett ne adja el az ingatlant, mely által a jogosult tartása veszélybe kerül). A tartási kötelezettség elmulasztása esetén a hatályos végrehajtási szabályok szerint a jogosult kielégítést kérhet. Amennyiben a tartásra kötelezett mégis elidegeníti az ingatlant, a kielégítést az új tulajdonos tűrni köteles. Javaslom, hogy amennyiben a jogosult az ingatlanban kíván élni a továbbiakban is, akkor haszonélvezeti jogot érdemes bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, de lehetséges elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése is, amellyel meg tudjuk gátolni az ingatlan értékesítését engedélyünk nélkül.

Bérleti jogviszony

Meg kell említeni, hogy a tartási szerződésben kiköthető ingatlan bérleti jogviszonyának átengedése is. Lényege abban rejlik, hogy a tartásra jogosult a bérleti jog folytatása ellenében köt tartási szerződést, ebben az esetben a jogosult halála esetén a kötelezett a bérleti jogviszonyt folytatja, melynek persze feltételei vannak.Az eltartott halála esetén a tartásra kötelezett a bérleti jogviszonyt folytathatja, ennek feltétele a bérbeadó írásbeli hozzájárulása a tartási szerződéshez, valamint, hogy a kötelezett tartási kötelezettségét, amit a szerződésben vállalt teljesítette. Lényeges szabály még, hogy a hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy évnek el kell telnie, hogy a jogviszony folytatható legyen. Érdekességképp megemlítendő, hogy a jelen pontban részletezett bérleti jogviszony folytatásának tárgya Önkormányzati bérlakás is lehet, ez esetben szükséges a tartási szerződés megkötését megelőzően a tulajdonos hozzájárulása, amennyiben a bérlő és az őt gondozó személy tartási szerződést kívánnak kötni. 

Ki kell emelni azt is, hogy a kötelezettnek a jogosult számára megfelelő életszínvonalat kell biztosítania, éppen ezért a nyújtott tartás, gondozás semmilyen esetben sem korlátozódhat a létminimum biztosítására. 

Tartási vagy életjáradéki szerződés?

A tartási szerződés jellemzőit fentebb kitárgyaltuk, most nézzük meg a tartási szerződés mellett gyakran előforduló életjáradéki szerződést, azaz milyen kapcsolatban van a két szerződés egymással.

A tartási szerződéstől az életjáradéki szerződés abban különbözik, hogy a kötelezett az életjáradéki szerződés esetében nem természetbeni szolgáltatást nyújt, hanem a jogosult haláláig rendszeres pénzszolgáltatásra kötelezi magát.  Az életjáradékot előre esedékesen havonta kell teljesíteni. Fontos, hogy a tartással szemben az életjáradéki szerződés esetében nincs személyes szolgáltatás nyújtási kötelezettség, még akár egy cég is fizetheti havonta az életjáradékot.

Közös jellemzőjük az, hogy a jogosult halálával megszűnnek. Mindkét szerződés további jellemzője a visszterhesség. 

A szerződés módosítása

Abban az esetben, ha a szerződés alanyai fontosnak, és szükségesnek tartják, akkor a szerződés módosítható, vagy éppen ha funkcióját már nem képes betölteni, akkor meg is szüntethető. A felek közötti megegyezés hiányában a szerződést a bíróság jogosult módosítani, persze mindkét fél érdekeinek figyelembevétele mellett. Tipikus esete, mikor a szerződés még célját képes betölteni, azonban a tartás mértékében, vagy a szolgáltatások nyújtása körében változtatni szükséges, vagy éppen a természetbeni tartás válik lehetetlenné bizonyos személyi okokból adódóan. Ekkor kérhető a tartási szerződés módosítása életjáradéki szerződéssé.

Úgy kell megállapítani a pénzbeli járadékot ebben az esetben, hogy a természetbeni tartás valóságos ellenértékét mutassa, de figyelembe kell venni még például

• a tartásra jogosult személyes szükségleteit, egészségi állapotát, életkorát,;
• a vagyontárgy ellenértékét, melyet átruháztak;
• a tartásra kötelezett jövedelmi, vagyoni viszonyait;
• a kötelezett által vállalt szolgáltatások értékét, terjedelmét.

Lényeges kiemelni, hogy tartási szerződés életjáradéki szerződéssé átalakítása történhet ideiglenesen, illetve véglegesen is. Nincs szükség végleges átalakításra abban az esetben, ha a felek közötti viszony csupán ideiglenesen, rövid időre romlott meg, vagy az eltartott betegségében javulás várható, így nincs szükség az élet végéig történő gondozásra.

A szerződés megszüntetése

A tartási szerződés megszűnik a felek közös megegyezése alapján, a jogosult halálával, a bíróság határozata alapján.

A bíróság például abban az esetben szünteti meg, ha a szerződés fenntartása lehetetlenné vált, a szerződés célját nem képes betölteni sem annak módosításával, sem annak életjáradéki szerződéssé való átalakításával. A bíróság a megszüntetéskor figyelemmel van a szolgáltatás, ellenszolgáltatás mértékére, az aránytalanságok kiküszöbölésére, azaz a visszterhes jelleg miatt a felek érdekeit kell kölcsönösen és megfelelően kielégítenie. A felek között elszámolási kötelezettség keletkezik ebben a helyzetben, ilyenkor az eredeti állapot helyreállítása az elsődleges, azaz a teljesített szolgáltatás természetbeni visszatérítését bármelyik fél kérheti a bíróságtól, persze ennek feltétele, ha maga is visszatéríti a természetben kapott ellenszolgáltatás értékét. Az ellenszolgáltatásként kapott ingatlan esetében ez a közös értékesítést és a felek arányos kielégítését jelentheti megoldásként a gyakorlatban.

Ahogy említettem a szerződés megszűnik a jogosult halálával.  Több jogosult javára szóló tartás esetén lényeges, hogy bármelyikük kérheti változatlanul továbbra is a szolgáltatások nyújtását. A kötelezett halála azonban ezzel ellentétben nem jelenti automatikusan a szerződés megszűnését a visszterhes szerződés esetén, ez meglátásom szerint méltánytalan is volna az eltartottal szemben. Ennek alapján a tartási kötelezettség az örökösre átszáll, a hagyatéki tartozásokért való felelősség szabályai alapján (azaz a hagyaték értékének erejéig felel az örökös), amennyiben a nyújtott tartás az eltartó haláláig semmilyen formában nem fedezi az ellenszolgáltatást. E körben a szerencseelem nem játszik, azaz a jogosult a tartásra továbbra is igényt formálhat. Fontos megemlíteni, hogy a jogosult halála esetén a tartási jogot (valamint a haszonélvezeti jogot, ha került ilyen is bejegyzésre) az ingatlan-nyilvántartásból törölni kell.

A tartási szerződés hatása az öröklésre

Végezetül szóljunk pár szót arról, hogy milyen hatása van a tartási szerződésnek az öröklés rendjére. Amennyiben az örökhagyó meghal a szerződés létrejöttétől számított két éven belül, ebben az esetben a tartási szerződés útján elidegenített vagyon értékének a ténylegesen teljesített tartás értékével nem fedezett részét a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani. Fontos, hogy ez a szabály csak a 2 éven belül bekövetkezett halálesetre vonatkozik. Szintén fontos megemlíteni, hogy ebben az esetben a tartási szerződés nem válik érvénytelenné. Elszámolási viszony keletkezik a felek között ezáltal, továbbá csak olyan személy vonatkozásában él a hozzászámítás joga, aki kötelesrészre jogosult (leszármazó, házastárs, szülő).

A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.([email protected]).