Közjegyző válaszol: milyen csapdákat rejthet egy ingatlanügylet?
Nyugat-Európában teljesen megszokott, hogy szinte kizárólag közjegyzők végzik az ingatlanügyleteket. Nálunk azonban történelmi okokból az a közhiedelem él, hogy egy adásvételhez ügyvédre van szükség. Pedig a közjegyzői okiratok olyan garanciákat nyújtanak, amelyek megvédhetnek sokmilliós veszteségektől vagy évekig elhúzódó bírósági perektől.
Az ingatlan.com Live beszélgetéssorozatának legutóbbi vendége Dr. Szécsényi-Nagy Kristóf közjegyző, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara jogi ügyvezetője volt. A beszélgetés felvétele már visszanézhető, a legfontosabb tudnivalókat ebben a cikkben foglaltuk össze.
A beszélgetés felvétele
Ha lemaradtál az élő adásról, a beszélgetést visszanézheted YouTube csatornánkon, Spotify-on, vagy az alábbi lejátszóra kattintva:
Csalás lehet a túl szép ajánlat
A lakáspiacon egyre gyakrabban jelennek meg olyan bűnözői csoportok – akár külföldről, például Angliából irányítva –, amelyek idős, hozzátartozó nélküli emberektől csalnak ki ingatlanokat hamis végrendeletekkel vagy trükkös szerződésekkel.
Dr. Szécsényi-Nagy Kristóf arra figyelmeztet, legyenek kételyeink, ha sürgősen és mélyen a piaci ár alatt eladó ingatlant látunk. Előfordulhat, hogy jogosulatlanul árulja azt valaki, például hamis végrendelettel vagy ajándékozási szerződéssel szerezték meg.
Ilyenkor hiába fizet a jóhiszemű vevő akár mondjuk 70 millió forintot, a törvényes örökös visszaperelheti az ingatlant.
Alapszabály tehát: legyünk rendkívül gyanakvóak, ha egy ajánlat túl szép ahhoz, hogy igaz legyen.
Családon belüli ajándékozás vs. öröklés
Sok szülő szeretné gyermekét támogatni az életkezdésben mondjuk egy lakás ajándékozásával, azonban a jogi háttér alapos ismerete nélkül ez később komoly konfliktusokhoz vezethet az örökösök között.
Könnyen előfordulhat, hogy egy szülő a két gyermeke közül az egyiknek ingatlant ajándékoz, a másiknak viszont nem. A családi karácsonyokon erről tapintatosan hallgatnak, de “a tapasztalat az, hogy amikor meghal a szülő, ebből nagyon csúnya családi viták tudnak kikerekedni,” mondja a közjegyző.
A korábban nagyértékű ajándékot nem kapó örökös ugyanis joggal követelheti az ingatlan „osztályra bocsátást”. Ez azt eredményezi, hogy a hagyatékból több jár annak a gyermeknek, aki nem kapott hasonló méretű ajándékot.
Egy közjegyző az ajándékozási szerződésbe be tudja építeni azokat a nyilatkozatokat, amelyek tisztázzák, hogy az ajándékot kell-e utólag osztályra bocsátani vagy betudni a köteles részbe. Így előre tisztázható az ajándék jogi helyzete és megelőzhetőek a családi konfliktusok.
Bérbeadás biztonságosan, kiköltözési nyilatkozattal
A bérbeadók legnagyobb félelme a nem fizető, az ingatlant lelakó, de onnan kiköltözni sem hajlandó bérlő. Ráadásul sokan rettegnek attól, hogy gyerekes családoknak adják ki a lakást, attól tartva, hogy őket a törvény védi a kilakoltatástól.
A szakértő egyértelműsítette: a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata szerint a bérlővel együtt a gyermekek is kilakoltathatóak. Ez paradox módon épp a gyerekeseket védi:
Valójában sokkal nagyobb kárt okozna, ha a gyerekesekkel szemben nem lehetne végrehajtást indítani, mert akkor senki nem adná ki gyerekes személynek az ingatlanát.
Másrészt, ha a bérlő közjegyző előtt egyoldalú, úgynevezett kiköltözési (és fizetési) nyilatkozatot tesz, a szerződés felmondása esetén a dokumentum bírósági pereskedés nélkül, azonnal végrehajthatóvá válik.
Rejtett hibák, „felújított” rémálmok és az elektromos hálózat
Mi a helyzet, ha a vevő egy gyönyörűen gipszkartonozott és burkolt, új építésűnek vagy felújítottnak tűnő ingatlant vásárol, majd a beköltözés után kezdenek előbukkanni a hibák?
Kristóf két hajmeresztő, saját praxisából vett példát is említett. Az egyik esetben a 60 millió forintért vett, budai agglomerációban lévő házról a bontásnál derült ki, hogy valójában a gipszkarton alatt egy vályogház rejtőzik, amely jó, ha 40 milliót ér. Egy másik esetben 150 millió forintot fizettek egy olyan épületért, amelynek az álmennyezete mögött elkorhadt, 70 éves fagerendák voltak, reális értéke pedig alig 37 millió forint volt.
Rendkívül sok problémától tudja megkímélni magát az ember, hogy ha műszakilag is ellenőrzött ingatlant vásárol
– tanácsolja a szakember.
A vásárlás előtti állapotfelmérés mellett kérjük el a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet is! Ez egy ingatlan adásvételekor vagy bérbeadásakor már kötelező dokumentum. Nemcsak a tüzeket és áramütéseket előzi meg a régi, alumínium vezetékes házaknál, de szavatossági szempontból is védi a feleket.
Sokakban él a tévhit, hogy a közjegyző drága mulatság. A beszélgetés során azonban kiderült, hogy a közjegyzői díjszabás hatóságilag kötött. Egy 50-55 millió forintos ingatlan esetében a díj a vételár nagyjából 0,5 százalékát teszi ki, amely abszolút versenyképes az ügyvédi munkadíjakkal, cserébe hatalmas jogbiztonságot ad.
Kérdésed maradt az ingatlanügyek buktatóival kapcsolatban? Esetleg saját lakásvásárlás, eladás vagy bérbeadás előtt áll, és szeretnél elmélyülni a témában? A műsorban szó esett még a teremgarázsok körül kialakuló elővásárlási jogi káoszról és a zártkertes ingatlanok veszélyeiről is. Hallgasd meg a teljes adást az ingatlan.com felületein, hogy garantáltan felkészülten vágj bele életed egyik legfontosabb pénzügyi döntésébe!
