Interjúsorozatunk első részében megismertük a hazai ingatlanközvetítői piac szabályozását és gyakorlati működését. Annak ellenére, hogy nagyon sok tisztességes és felkészült közvetítő dolgozik a piacon, vannak olyan ellentmondásos történetek, amik eltántorítják a tulajdonosokat attól, hogy szakember segítségét kérjék. Dr. Zalavári Györgyöt, az ÜgyvédHázak alapítóját kérdeztük a közvetítői piac furcsaságairól, foglalóról, letétkezelésről, kizárólagosságról, valamint arról, hogy hová fordulhat a megbízó és az ingatlanközvetítő érdekérvényesítésért.
Tiltott tevékenységek
– Az előző beszélgetésünk egyik fontos pontja volt, amikor említetted, hogy a jogszabály pontosan rögzíti azt, hogy mi az ingatlanközvetítés, illetve azt is, hogy mi az a terület, ahol már nem járhat el az ingatlanközvetítő. Melyek ezek a tiltott tevékenységek, és milyen következményeket okozhat?
Az ingatlanközvetítő nem jogosult okiratokat – beleértve az adásvételi szerződést, vagy a vételi ajánlatot – szerkeszteni, ellenjegyezni. Ha ez mégis megtörténik, az egyrészt kimerítheti a zugírászat bűncselekményét, másrészt jogi felkészültség nélkül komoly problémát is okozhat az ügyfeleknek.
Számos olyan esetet látok, amikor a jogi szakértelem nélkül összetákolt okiratokban, mintákban rosszul, visszaélésszerűen, vagy akár tisztességtelen módon alkalmaznak jogintézményeket, tévesen használtak jogi fogalmakat, és ezek nehézséget, jogvitát vagy éppen peres eljárást eredményeznek a felek oldalán.
– Hogy tudják elkerülni a vevők és az eladók is ezeket a helyzeteket, hiszen laikusként nem biztos, hogy fel tudják mérni ennek a helyzetnek a rizikóját?
– Szükséges az ügyfelek tájékoztatása és nekik is fontos, hogy körültekintően járjanak el. Tapasztalható, hogy az emberek olykor naivan vágnak bele egy adásvételi ügyletbe, ahogy sajnos arra is van példa, hogy olykor félre is tájékoztatják őket.
Az ügyfeleimnek mindig azt tanácsolom, akár venni, akár eladni szeretnének, hogy keressenek fel egy ügyvédet, aki felelősséggel, megfelelő jogi ismeretekkel és tapasztalattal tudja ezeket a dokumentumokat elkészíteni. Hiszen, ha az ügyvéd hibájából következik be probléma, azért ő vállalja a felelősséget, ami egy erős biztosíték az ügyfelek számára.
Bánatpénz
– Hallani arról is, hogy a bánatpénz, és a letét kezelése sem mindig történik szabályszerűen. Milyen előírások vonatkoznak ezekre az esetekre?
– Ez is egy olyan jelenség, amiről fontos beszélni. Itt lényegében az összekevert és rosszul használ jogi fogalmak alkalmazásáról van szó. Ráadásul arra is van példa, hogy ezáltal olyan harmadik felek is belekerülnek az adásvételi ügyletbe, akiknek semmi keresnivalójuk nincs ott.
Az ingatlan adásvételben két fő van: az eladó, és a vevő. Közöttük kell megtörténnie minden pénzmozgásnak, valamint közöttük is kell minden nyilatkozatnak, megállapodásnak megszületnie.
Furcsa elemek is bekeverednek a gyakorlatban a közvetítői szerződésekbe. Tipikus példa erre a bánatpénz, ami egy olyan összeg a Ptk. szerint, amit akkor kell megfizetni, ha valamelyik fél mégis eláll a szerződéstől.
Ezzel szemben, látni olyan rossz alkalmazását a bánatpénznek, ami úgy jelenik meg, hogy ezt az összeget a szerződésben nem szereplő ingatlanközvetítő számára kell megfizetnie akár az eladónak, akár a vevőnek, ha nem jön össze az ügylet.
Ebből eredően az is előfordulhat, hogy úgy jön létre jogviszony egy ingatlanközvetítő és egy vevőjelölt között, hogy előzőleg semmilyen megállapodást nem kötöttek, és a vevőjelöltnek eszébe sem jutott, hogy ő szerződést kötött az ingatlanközvetítővel.
– Milyen jogi lehetőségei vannak ilyenkor a vevőjelöltenek, hogy megszüntesse ezt a jogviszonyt?
– Fontos, hogy mindig elolvassák és megértsék, hogy pontosan mit vállalnak egy okirat aláírásakor. Ha már írásban elfogadtak egy ajánlatot, megkötöttek egy szerződést, akkor mielőbb el kell állni, meg kell azt támadni, ha megtévesztették az aláíráskor vagy az súlyosan hátrányos rájuk nézve.
Letét és pénzmosás
– Milyen esetekben jó az, ha van letét is az adásvétel során, és mi a szabályos letétkezelés folyamata? Végezheti ezt ingatlanközvetítő?
– A magyar ingatlanközvetítői gyakorlatban elhíresült és jogellenes ingatlanközvetítői letétkezelés sem az eladó, sem a vevő érdekét nem szolgálja. Az ügyvédi körökben kialakult vélemény szerint ez a szokás inkább azért alakult ki, hogy az ingatlanközvetítők bebiztosíthassák a munkadíjuk kifizetését.
Ebből az is következik, hogy a letétkezelés egy nagyon komoly félreértelmezése a közvetítői feladatnak, hiszen a Lakástörvény egyértelműen rögzíti, hogy mi az ingatlanközvetítő feladata, és ebben a pénzkezelés nem szerepel.
Ettől függetlenül lehet szó letétről, de az én meglátásom szerint egy ingatlantranzakciónál csak olyan letéti konstrukció fogadható el, amiben az összeget egy ügyvédnél vagy közjegyzőnél helyezik letétben, és a letét feltételrendszerének teljesülése után az összeg a letétkezelőtől egyenesen az eladóhoz – vagy az eladó külön utasítása alapján a közvetítőhöz – kerül.
Személy szerint azt gondolom, hogy sokat tehetne a piac tisztaságáért a Magyar Nemzeti Bank, ha ezt a kérdést egy világos iránymutatással tisztába tenné. Hiszen a pénzletét kezelés tekintetében felügyeleti hatáskörrel ez a szerv rendelkezik, és a piacon uralkodó, furcsa gyakorlat, és az üzletszerűen alkalmazott letéti szerződések közismertek mindenki számára.
– A piac tisztaságát azonban az ingatlanközvetítők is őrzik, hiszen a pénzmosás elleni küzdelemben nagyon fontos szerepük, és kötelezettségük is van. Mit lehet tudni erről a feladatukról?
– A pénzmosás elleni küzdelemben valóban nagy jelentőségük van az ingatlanközvetítőknek, hiszen ha egy szakember egy adásvétel során gyanút észlel, akkor azt jelentenie kell, ez pedig megteremti az esélyét annak, hogy az illetékes hatóságok fel tudjanak lépni a pénzmosás ellen. Akár a nagy összegű készpénzfizetés, akár egy strómannak látszó vevő felkeltheti az ingatlanközvetítő figyelmét.
A közvetítő ilyen esetekben azzal védi a megbízóját és a piacot is, hogy jelenti ezeket az eseteket.
A kizárólagos megbízás
– Térjünk most ki a kizárólagos megbízásokra is, mert erről a megbízási formáról is lehetett hallani furcsaságokat. Milyen keretei vannak jelenleg a kizárólagosságnak?
– A kizárólagosság abszolút megengedett, hiszen ez kölcsönösen kedvező helyzetet teremthet az eladónak és az ingatlanközvetítőnek is.
Viszont ennek is megvan a saját szabálya, mégpedig az, hogy kizárólagosság esetén is az eladó ugyanúgy, akadály nélkül értékesítheti az ingatlant, és ebben az esetben az ingatlanközvetítőt nem illeti meg jutalék.
Az elmúlt években számos bírósági ítélet született, ami rögzítette, hogy a tulajdonostól nem lehet elvenni azt a jogot, hogy ő a saját ingatlanát eladja, valamint azt is, hogy ilyen esetekben nem lehet jutalékfizetésre kötelezni.
A megbízók és a közvetítők érdekérvényesítése
– Amennyiben egy megbízó úgy gondolja, hogy nem kapott megfelelő szolgáltatást a közvetítőjétől, hová tud fordulni jogorvoslatért?
– Attól függ, hogy mi a kifogása a megbízónak. Beszélhetünk fogyasztóvédelmi ügyekről is, de ha a jutalék okozza a vitát, akkor az jellemzően polgári peres eljárást von maga után. Akkor, ha jogosulatlanul, vagy szabálytalanul történik a munkavégzés, akkor az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságot lehet megkeresni. Továbbá van olyan terület is, ami a NAV, esetleg az MNB illetékességébe tartozik.
Új lehetőség az, hogy minden munkavállalókat vagy megbízottakat foglalkoztató ingatlanközvetítő 2023. július 24-től köteles visszaélés-bejelentési rendszert működtetni. Ezen keresztül a megbízottak, a munkavállalók, de akár a fel nem vett, munkára jelentkezők is, névvel vagy anonim módon is jelezni tudják majd a cég kapcsán az esetleges visszaélést vagy jogellenes tevékenységet.
– Azt már megbeszéltük, hogy a megbízók hová fordulhatnak, viszont mi a helyzet az ingatlanközvetítőkkel? Milyen lehetőségeik vannak akkor, amikor a megbízók okoznak nekik kárt akár azzal, hogy nem fizetik ki a jutalékot, vagy szándékosan meg akarják őket kerülni az adásvétel során? Milyen eséllyel tudnak fellépni a védelmükben?
– Az ingatlanközvetítők ebben az esetben a jogos követeléseiket közjegyző előtt fizetési meghagyás vagy bíróságon, peres eljárás útján érvényesíthetik a nemfizető ügyfeleikkel szemben.
– Hogy áll jelenleg a közvetítők egységes érdekvédelme, van nekik kamarájuk, ami segítene számukra?
– A szomorú helyzet az, hogy nincs törvényben meghatározott érdekvédelmi szervezetük az ingatlanközvetítőknek. Léteznek különböző egyesületek, amelyek valamilyen cél alatt tömörítik a szakembereket, de kötelező tagságú kamara nem született még meg.
Ennek sajnos meg is van a hátulütője, mert nagy számban vannak olyan ingatlanközvetítők, akik jogosulatlanul végzik a tevékenységüket.
Ez pedig rontja a megítélésüket és piaci lehetőségeiket azoknak az ingatlanközvetítőknek, akik minden szabályt betartva, megfelelő szakmai felkészültség és tisztesség, valamint megbízói elégedettség mellett végzik a munkájukat.
