Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Mi a különbség a home staging és a lakberendezés között?

Dr. Somogyi Patrícia
Home Staging specialista
Az MSP Home Staging Akadémia alapítója, lakberendező, közgazdász Ph.D. és ingatlanbefektető.

Cikksorozatunk első és második részében már megtudhattuk, mi az a home staging. Most mélyüljünk el egy picit jobban és tisztázzuk, hogy mi a különbség a home staging és a lakberendezés között. Első látásra azt mondhatnánk egy felkészített lakást látva, hogy ez valamiféle lakberendezés. Ám, ha erre így gondolunk, tévúton járunk.

home staging

Fotó: Csondor Ágnes

Különbség a lakberendezés és home staging között

A lakberendező a lakást használó személyére, igényére, szokásaira, életmódjára, életvitelére szabja a lakást. Megalkotja a megbízó nagybetűs álomotthonát, amiben az ő egyedi elképzelései és vágyai öltenek testet. Ekkor a lakásban minden a tulajdonos igényeit hivatott betölteni és kiszolgálni. A lakberendező a tereket maximálisan a megbízó ízlésének és jóllétének középpontba helyezésével tervezi meg. Ebben az esetben az az elsődleges, hogy az az otthon olyan legyen, ami a tulajdonosának tetszik és amiben jól érzi magát. 

Ezzel szemben a home staging éppen ennek az ellenkezőjéről szól, az ingatlanfelkészítés nem az önmegvalósítás színtere.  Itt nem a tulajdonos kényelme van a középpontban, sőt az ingatlanfelkészítés kényelmetlenséggel is jár. Erőfeszítésekre, energiabefektetésre van szükség, hogy a felkészítés sikerrel záruljon.

Ahhoz, hogy piacképes, vagyis eladható legyen a lakásunk, teljesen semlegessé, személytelenné kell tennünk azt. Eladásnál, kiadásnál senkit nem érdekel, hogy mi hogyan élünk, hogy nekünk mi tetszik, hogy milyen egyedi az ízlésünk és hogyan valósítottuk meg magunkat az otthonunkban. A home stagingben az a legfontosabb, hogy a vevő hogyan szeretne élni abban a lakásban, amit kínálunk neki. Olyan teret kell létrehozni, ami az ingatlan adottságait, a benne rejlő lehetőségeket mutatja meg minél szélesebb célközönség igényeit kielégítve, számukra legyen érthető, befogadható és szerethető, a vevők ekkor tudnak azonosulni vele.

home staging

Fotó: Csondor Ágnes

A legfontosabb üzenet: Más lakni egy lakásban és más eladni azt!

Vegyünk példaként egy háromszobás lakást, ami kiválóan megfelelhet egy egyedülálló számára is: nappali-hálószoba-dolgozószoba (iroda) elosztásban. Ugyanez a lakás egy fiatal vagy egy idősebb pár esetében is működőképes lehet, a harmadik szoba kiváló lehet vendégszobának is. Egy 3 vagy több tagú családnál a második hálószoba lehet akár gyerekszoba vagy az idős szülő részére fenntartot privát tér. Eladáskor az a feladat, hogy megmutassuk eme sokféle igénnyel bíró vásárlóközönség számára, hogy milyen bútor hová kerülhet, mivé alakíthatja majd az új lakója, ha megszerzi az ingatlant, hogy a saját nagybetűs otthonának érezze. Muszáj egy olyan üres vásznat teremtenünk, ahol minden ember fantáziája szárnyra kelhet, hogy a saját jövendőbeli életét beleképzelhesse a kínált ingatlan falai közé.

Mikor van szükség a lakberendezésre és mikor a home stagingre?

Nagyon egyszerű – időben is elválik ez a két tevékenység egymástól. Világítsuk meg azért jobban is a részleteket! Egy lakás életének kezdetekor csak csupasz falak vannak. Amikor valaki beköltözik és személyére szabja az ingatlant, az a lakberendezés fázisa. Majd mikor eladásra kínálja a lakást, ekkor ő már menni készül innen, már nem az ő otthona lesz a jövőben, így felkészíti a lakását az eladásra, hogy minél kelendőbb legyen egy külső szemlélő számára is, ez a home staging ideje. Majd miután az ingatlan megtalálta újabb tulajdonosát, kezdődik megint a lakberendezési fázis, amikor is a semleges, letisztult tereket az új lakó magára alakítja. És így tovább…

home staging

Fotó: Csondor Ágnes

A home staging végeredménye tehát nem egy egyedi lakberendezési mestermű. A home staging legfőbb célja, hogy az ingatlanunk kiemelkedjen a piaci kínálatból, megmutatva az adottságaiban rejlő lehetőséget és a vevők igényeinek ismeretében minél szélesebb célközönség számára vonzóvá tegye. Ami a lakberendezésben a top kategória, az a lakás eladásakor éppen az ellenkezője, vagyis az az ingatlan a legnehezebben eladható, ami annak az egy családnak elégíti ki az igényeit, akié az ingatlan. Az eladhatóságot az adott részpiac vevői igényei fogják meghatározni, és nem a tulajdonos vágyai és elképzelései. Éppen ezért nincsen egy általánosítható recept. Hiszen gondoljunk bele, hogy a vevők igényei egészen mások egy vidéki kisváros 2 szobás lakásában és egy rózsadombi sokszobás luxusház esetében.

home staging

Fotó: Csondor Ágnes

A home staging az adott részpiac vevői igényeit helyezi a középpontba az ingatlan felkészítése során. Így mit sem számít, hogy a jelenlegi lakójának tetszik-e az átalakítás eredménye vagy sem, az a lényeg, hogy a vevőknek tetszen és ők meglássák benne a saját életüket. Ez azonban ellenállást válthat ki az eladó részéről. Két nehézség szokott felmerülni.

  • Az eladó magából indul ki

Az eladó nem érti, hogy miért is kéne változtatni bármit is az otthonán az eladás előtt, hiszen az úgy tökéletes, ahogy van. Csak megfeledkezik arról, hogy az ingatlan ebben a formában csak neki tökéletes. A többi ember másmilyen, mint mi vagyunk, így mások az igényei, elképzelései, szokásai és ízlésvilága.

Ezen túl nagyon fontos, hogy általában a vevő és az eladó nem ugyanabban az élethelyzetben van. Az eladó akkor volt abban az élethelyzetben, mint ma az ideális vevő, amikor ő megvásárolta az ingatlant. Egy 2 szobás lakás, az időközben 3 fősre bővült család számára már nem ideális. Ám tökéletesen megfelelő lehet egy egyedülálló vagy egy pár számára nappali és hálószoba bemutatásával. Jellemző hiba ilyenkor, hogy a nagyobbik szoba nappaliként és hálószobaként is funkcionál, míg a kisebbik gyerekszobává avanzsált az idők során. A család elhatározta, hogy nagyobb ingatlanba költözik, ezért eladják az otthonukat. Ám, ha meghagyják ezt az elrendezést, akkor abba az ideális vevő nem tudja beleképzelni magát. Nem fog azonosulni vele, így az adásvétel nagyon távolra kerülhet. A vevői igények ez esetben nem találkoznak az eladó által kínált elrendezéssel.

  • Az otthonunk eladására nem tekintünk úgy, mint egy üzleti tranzakció

A másik nehézség az eladáskor, hogy az eladók nem gondolkodnak az otthonukról üzleti szemlélettel, vagyis nem gondolják végig, hogy a vevő igényei fontosak, azt kell kiszolgálniuk, ha a lehető legtöbb pénzt szeretnék kapni az értékesítés után. A tudatosság és pénzügyi szemlélet legtöbbször nincs meg az eladáskor.

A home stagingben szigorúan az alapfunkciókat mutatjuk meg, minden helyiséget bebútorozva és felöltöztetve. A tágasság, világosság kiemelése mellett vonzó életérzést kínálunk, amivel felkeltjük a vevő vágyát, hogy ott akarjon élni. A dekorációk, kiegészítők is jelentős szerepet játszanak az ingatlan legjobb arcának megmutatásában. Viszont figyeljünk, hogy ne toljuk túl a dolgot, inkább jelzésértékűen helyezzük el ezeket az apró figyelemfelkeltő, otthonosságot adó kellékeket. Minél inkább semlegesebb, személytelenebb a tér, annál jobban el tudja magát képzelni benne jövőbeli lakója. Fontos, hogy az érdeklődőknek ne kelljen kényelmetlenül érezniük magukat amiatt, hogy más privát szférájában sétálgatnak.

Fotó: Csondor Ágnes

Pénzügyi megközelítés

A home stagingnél meghatározott, szigorú költségkeretből gazdálkodva kell az egész projektnek a végére érni, aminél éppen a végső simítások teszik fel az i-re a pontot, ezek gyakorolják a legnagyobb hatást a vásárlókra, így ebben az esetben semmi sem maradhat félbe, mindennek tökéletesen befejezettnek kell lennie. 

A lakberendezésnél sokszor átalakulnak a kezdeti igények. Végül lehet, hogy az elsőre nagyon fontos függöny vagy dekoráció már nem is olyan lényeges, esetleg a pénz is elfogyott és nem kerül befejezésre az otthon végleges képének megalkotása. 

A jó home stager képes arra, hogy a vevők által vágyott enteriőrt létrehozza meghatározott, optimális költségkeretből. Ahogy fentebb írtuk, a home stagingben nincs helye az önmegvalósításnak. Hiszen minden pillanatban azon kell tartani a figyelmünket, hogy a vevő mit szeretne. Mi elégítené ki az ő igényeit a legjobban, miközben megfelelő költségkeret között tartjuk a felkészítést.

MSP Home Staging tipp:

„A lakásnak teljesen befejezettnek kell lennie a piacra kerüléskor, hogy a vevő ne találhasson benne semmi kifogásolnivalót, ami alkura adna lehetőséget!”

Fotó: Jurassza Zsófia

Költség, megtérülés, egyéni igények

A home staginggel szemben a lakberendezés esetén a költségeket nem a megtérülés határozza meg, hanem az egyéni igények alakítják ki a tennivalók elvégzésének fontosságát. Ha saját magamnak szeretném a nappalit berendezni és évek óta vágyom egy milliós kanapéra, akkor ez a vágy fogja meghatározni a lakásom berendezését. Míg egy eladásra váró ingatlan nappalijának berendezésekor a teljes nappali berendezési költsége az esetek többségében nem éri el ezt az összeget. Pedig ott kanapét, foteleket, szőnyeget, dohányzóasztalt, tv szekrényt, függönyt, lámpát, dekorációkat is el kell helyeznünk a térben, amennyiben üres lakásról van szó. 

Fontos még, hogy az ingatlanfelkészítéskor csak azokat a munkálatokat szoktuk elvégezni, amik kifejezetten az eladást segítik, vagy mert funkcionálisan annyit tesznek az ingatlanhoz, ami pénzben is kifejezhető haszonnal kecsegtet, vagy pedig olyan esztétikai minőséget teremt, ami erős birtoklási vágyat ébreszt a vevőjelöltekben, aminek nem tudnak ellenállni. A legegyszerűbb példa erre, hogy ha egy szobában nem megfelelő a világítás, akkor érdemes a felkészítés során lámpát cserélni. Ez egyrészt funkcionálisan hozzátesz az ingatlanhoz, mert világosabb, tágasabb lesz a tér, másrészt látványosabb is lesz ezáltal a végeredmény.  Ez biztosan egy megtérülő beruházás lesz a felkészítés során. De vigyázzunk, nehogy túllőjünk a célon és túlköltekezzük magunkat, minden lépést megmagyarázva, hogy ez szükséges az eladáshoz. Figyeljünk a költségvetésre mert könnyen elszaladhat velünk a ló…

Fotó: Csondor Ágnes

A home staging esetében nem a tökéletes megoldásra törekszünk, hanem az optimumra.

A piacképes lakás nem tökéletes, mert nem használatra kész:

  • nincs benne minden funkció, nincs benne az összes bútor, pl. gardróbszekrény, cipősszekrény, könyvespolcok
  • nincsenek használati tárgyak, mint, evőeszköz vagy kádparaván
  • de befejezett, nincs félbehagyva – nincsenek lógó kábelek, hiányzó lámpák, kilincsek, nem működő részletek

A felkészített lakás az első benyomás szempontjából viszont tökéletes és lenyűgöző, amely arra hívja az érdeklődőket, hogy ide már csak én kellek, hogy magamra alakítsam ezt a csodás ingatlant.

A következő cikkben a megtérülés kerül a középpontba, hiszen ez egy kulcskérdés az ingatlanfelkészítés esetében, vagyis, hogy mennyit éri meg rákölteni a home stagingre, mik a megtérülő beruházások?

A cikk szerzője Dr. Somogyi Patrícia, a home staging hazai meghonosítója, az MSP Home Staging megálmodója. 2011 óta foglalkozik a home staginggel, azóta legfőbb célja Magyarországon elterjeszteni az MSP Home Staging szemléletét és ezáltal minőségi lakások és ingatlanhirdetések piacává változtatni a hazai ingatlanpiacot.

Érdeklődsz a téma iránt? Ezt is olvasd el!