Lakcímbejelentés bérelt ingatlanba
Megvan a kiszemelt bérlemény, megköttetett a bérleti szerződés, majd felmerül a bérlőben az egyébként jogos kérdés: bejelentkezhet-e a bérleménybe? Van, aki szerint ez természetes, mások ódzkodnak tőle. Milyen előnyei, hátrányai vannak a bérlő lakcímbejelentésének, bérbeadóként és bérlőként mire figyeljünk oda, milyen jogi buktatók lehetnek? Jelen cikk ezen kérdésekre ad választ.
Miért fontos a bérleti szerződés a lakcímbejelentés előtt?
Gyorsan elevenítsük fel már a cikk legelején a lakásbérlet létrejöttének szabályait. Létrejöttéhez szükséges a bérbeadó, valamint a bérlő megállapodása. A lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni, ez lényeges és fontos kitétel. Így rögzülnek a felek jogai, valamint kötelezettségei, a bérleti díj, a kaució fizetésének feltételei, a bérlet időtartama, és a többi.
A szerződés létrejöttéhez ügyvéd vagy közjegyző igénybevétele erősen ajánlott, a közjegyzői egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot pedig ne hagyjuk el. Itt érdemes szólni róla, hogy a bérleti szerződésben fontos rögzíteni azt, hogy a bérbeadó a lakcímbejelentést egyáltalán engedélyezi-e, továbbá, hogy a bejelentkezés tartózkodási hely létesítése céljából, vagy lakóhely létrehozása céljából történik.
Hangsúlyozandó, hogy rögzítsük azt is a szerződésben, hogy amikor a bérleti jogviszony megszűnik, akkor a bérlőnek kijelentkezési kötelezettsége van. Így el tudjuk kerülni később a kellemetlen „kényszerkijelentést”.
Most, hogy már van egy kész bérleti szerződésünk, és a bérleti jogviszony is létrejött, nézzük meg, hogy amennyiben a bérlő be szeretne jelentkezni a bérleménybe, akkor mire kell odafigyelni bérbeadói, valamint bérlői oldalról.
Lakóhely vagy tartózkodási hely: nem mindegy, mit jelentünk be
Mindenekelőtt legyünk tisztában azzal, hogy az állampolgároknak a lakóhelyük címét be kell jelenteniük. A tartózkodási hely címe bejelenthető, vagy például szolgáltatások igénybevétele, kötelezettségek teljesítése céljából bejelentendő. Erről a kérdésről az 1992. évi LXVI. törvény, a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról, 26. § (1) bekezdése egyértelműen rendelkezik.
Erre azért van szükség, hogy elérhetőek legyünk mind az állam, mind természetes, vagy jogi személyek részére. Amennyiben a bejelentésre költözés miatt kerül sor, három munkanapon belül kell megtenni a bejelentést, melyet a beköltözéstől vagy a kiköltözéstől kell számítani.
Ezen a ponton tisztázzuk, pontosan mi a különbség a két fogalom között:
- Lakóhely alatt annak a szállásnak vagy éppen lakásnak a címét kell érteni, amely alatt a polgár az állammal, a természetes, illetve jogi személyekkel, valamint jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekkel hivatalosan a kapcsolatot tartja. Továbbá lakóhely annak a szállásnak vagy éppen lakásnak a címe, ami a polgár jogainak és kötelezettségeinek megalapozásául szolgál.
- Ezzel szemben a tartózkodási hely annak a lakásnak, szállásnak a címe, ahol a polgár három hónapnál hosszabb ideig tartózkodik anélkül, hogy lakóhely-változtatási szándéka fennállna.
Hol és hogyan lehet bejelenteni a lakcímet?
A bejelentésre lakóhelyként (köznyelvben állandó lakcímként), vagy tartózkodási helyként (például egy bérlet esetén, ideiglenes tartózkodás céljából) kerülhet sor. Ez bármely járási hivatalnál teljesíthető. Elektronikus kapcsolattartás, vagyis ügyfélkapu útján is teljesíthetjük kötelezettségünket az elektronikus azonosítást követően.
Kell-e a bérbeadó külön hozzájárulása a lakcímbejelentéshez?
Bérbeadói oldalról fontos tudnunk, hogy bármelyik járási hivatalnál akár személyesen, akár elektronikus kapcsolattartás útján nyilatkozhatunk arról, hogy a hozzájárulást lakcímbejelentéshez megadjuk.
Lehetőségünk van a bejelentkezővel együtt személyesen megjelenni, vagy elektronikus kapcsolattartás, vagyis ügyfélkapu útján hozzájárulni a bejelentéshez. Illetve a hozzájárulást a lakcímbejelentő lap aláírásával is megtehetjük. Ez egy olyan ingyenes, kormányhivatalban beszerezhető űrlap, amely a lakóhely, vagy éppen a tartózkodási hely megváltozásának bejelentésére szolgál.
Nincs szükség külön hozzájárulásra akkor, ha a bérlő például közokirattal vagy teljes bizonyító erejű magánokirattal rendelkezik – ilyen lehet például a megfelelő formában elkészített bérleti szerződés –, amely alapján az ingatlan használatára jogosult.
Leegyszerűsítve: nem kell feltétlenül külön hozzájárulásunk ahhoz, hogy a bérlő bejelentkezzen az ingatlanba; lényegében elég lehet az ingatlan használatát bizonyító okirat bemutatása a kormányhivatalban, ami a bérleti szerződés. A bérleti szerződést a lakcímbejelentő lappal együtt kell a járási hivatalnak benyújtani ebben az esetben.
A bérlő a bejelentés után lakcímkártyát kap, amely azonban nem tulajdonjogot igazol. A lakás használatának jogcímét továbbra is a bérleti szerződés alapozza meg.
Nem a lakcímbejelentés ad jogot a lakás használatára
A bérbeadó a lakás használati jogáról lényegében a bérleti szerződésben mond le a bérlet időtartamára a bérlő javára, egyúttal kötelezettséget vállal, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatát biztosítja a bérlő számára, míg a bérleti jogviszony fennáll. Ezt a jogot a bérleti szerződés, és nem a bejelentés keletkezteti.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a lakcímbejelentés önmagában nem teszi a bérlőt tulajdonossá, és nem keletkeztet számára a bérleti szerződéstől független használati jogot. A bérlő használati joga továbbra is a bérleti szerződésen alapul.
Mi történik a lakcímmel, ha megszűnik a bérleti jogviszony?
Onnantól, hogy a megállapodás alapján a polgárnak az ingatlan használatára vonatkozó joga megszűnik, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján az megszűnt, illetve magát a határozatot végre is hajtották, a bejelentés érvénytelenné válik.
Ugyanez a helyzet akkor is, ha a hatóság megállapítja, hogy a bejelentett lakcímadat valótlan. Viszont attól, hogy nem élünk folyamatosan, életvitelszerűen a bejelentett, lakóhelyként funkcionáló ingatlanban, önmagában még nem lesz érvénytelen a lakcímadatunk.
A tartózkodási hely speciális szabályai
A tartózkodási helyre külön szabályok vonatkoznak, ezért érdemes külön is áttekinteni, mikor kell bejelenteni, mikor szűnik meg, és milyen esetekben nem szükséges külön bejelentés.
Meddig érvényes a tartózkodási hely?
A tartózkodási hely megszűnését bármelyik járási hivatalnál be lehet jelenteni, ezt a kötelezettséget a jogszabály is előírja. A tartózkodási helyet ismét be kell jelenteni annak bejelentésétől számított öt éven belül. Ennek hiányában a tartózkodási hely a törvény erejénél fogva megszűnik.
Mikor nem kell külön tartózkodási helyet bejelenteni?
Fontos tudni azonban, hogy a tartózkodási helyet nem kell bejelenteni akkor, ha gyógyintézeti kezelés, letartóztatás, vagy éppen szabadságvesztés miatt nem tartózkodunk az érintett ingatlanban.
Amennyiben tartózkodási hely bejelentésére nem került sor általunk, úgy ellenkező bizonyításig életvitelszerű lakáshasználati helyünk a bejelentett lakóhelyünk, ezt kell annak tekinteni a jogszabály értelmében.
Bérbeadói teendők és kockázatok
Bérbeadóként nyilatkozhatunk arról is, hogy a lakcímbejelentésről a bejegyzéssel egyidejűleg értesítést kérünk, például levél vagy e-mail útján.
Mi a teendő, ha a bérlő nem jelentkezik ki?
A bérleti jogviszony megszűnése esetén, ha a bérlő nem jelentkezik ki, a bérbeadó az illetékes kormányhivatalhoz fordulhat. Ebben az esetben a kormányhivatalhoz lakcím érvénytelenségének megállapítása, vagyis fiktiválása iránti kérelmet kell benyújtani, amihez kellenek a személyazonosító okmányok, valamint a tulajdonosi pozíció igazolása.
Ebben az esetben igazolni tudjuk, hogy a bérlő nem lakik már ott, és kérhetjük a bérlő kijelentését az ingatlanból. Azért is fontos ezt megtenni, mert a kijelentés hiányában kellemetlen meglepetés tud minket érni, például a bérlő hivatalos iratai, vagy a közüzemi számlái ide érkezhetnek.
Közüzemi számlák és más személyek bejelentése
Bérbeadóként legyünk tisztában azzal, hogy a bejelentés nem jelenti még azt önmagában, hogy a közüzemi számlák a bérlő nevére is kerülnek. Amennyiben azt szeretnénk, hogy azokat a bérlő fizesse, akkor ezt rögzítsük a bérleti szerződésben.
Kössük azt is ki a szerződésben, hogy a bérlő magán kívül mást is bejelenthet-e az ingatlanba. Amennyiben igen, akkor a fenti procedúra az irányadó.
Bérlőként mire érdemes figyelni?
Először is szögezzük le: amennyiben érvényes, közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt bérleti szerződéssel rendelkezünk, úgy bérlőként jogunk van beköltözni az adott ingatlanba, ahol létesíthetünk lakóhelyet vagy tartózkodási helyet is. Ennek hiányában a bérbeadó hozzájárulása kell a fentiek szerint.
A bejelentésnek több előnye is lehet, például a bérlő könnyebben tudja intézni adminisztratív ügyeit. Egyszerűbbé válhat például a lakóhelyéhez vagy tartózkodási helyéhez közel eső hatóságoknál, biztosítóknál, bankoknál történő ügyintézés, amelyekhez értelemszerűen szükséges egy lakóhely vagy tartózkodási hely, illetve az ezek alapján kiállított lakcímkártya is.
Ha elköltözünk az ingatlanból bérlőként, akkor ki kell jelentkeznünk, ellenkező esetben következhet a kényszerkijelentés, ahogy azt fentebb is írtam. Erre a bérleti szerződés is felhívhatja a figyelmünket.
Röviden összefoglalva
Láthatjuk, hogy önmagában nincs mitől tartani sem bérlőként, sem bérbeadóként, azonban fontos, hogy a meglepetések elkerülése érdekében a bérleti szerződésben megfelelően szabályozzuk mind a bejelentés, mind a kijelentkezés feltételeit. Ezáltal tudjuk megóvni magunkat a későbbi jogi bonyodalmaktól.
A lakcímbejelentés nem keletkeztet tulajdonjogot, és nem is a lakcímbejelentés adja a bérlő használati jogát. A használati jog a bérleti szerződésből fakad, a lakcímbejelentés pedig az adott lakóhely vagy tartózkodási hely nyilvántartási és ügyintézési jelentőségét rendezi.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja (info@ugyvedhazak.hu).
