Az ingatlanvásárlás egy komoly elhatározás, amibe szeretne mindenki úgy belevágni, hogy minden fontosabb eseményre felkészül. A vásárlás során kikérjük ügyvéd, akár pénzügyi szakember segítségét, hogy az érdekeinket biztonságban tudhassuk. Rajtuk kívül azonban kevesebb szó esik azokról a szakemberekről, akik abban nyújtanak hatalmas segítséget, hogy felmérik a kinézett ingatlan műszaki állapotát. Általuk kiszűrhetőek azok a problémák, rejtett hibák, amik a vásárlás után komoly nehézséget okoznának számunkra. Ismerjük meg az ingatlan állapotfelmérők és műszaki tanácsadók szerepkörét, valamint az állapotfelmérés jelentőségét.
TIPP: Mérd fel hitelképességed előzetes hitelbírálattal ingyen, az otthonod kényelméből!
Kerüld el a kellemetlen meglepetéseket, és tudd meg, mennyi hitelre vagy jogosult egy egyszerű online űrlap kitöltésével. Nincs elbukott foglaló vagy ügyvédi díj, akár 48 órán belül már egy hivatalos hitelajánlattal válogathatsz az ingatlanok közül:
Az ingatlanvásárlást befolyásoló tényezők
Az ingatlanvásárlásokat mind a mai napig erősen befolyásolja az érzelmi állapotunk, az így meghozott döntések hosszú távra, akár egy életre is szólhatnak. Érdemes tehát az érzelmi motivációk mellett az ingatlan műszaki állapotával is tisztában lenni. Ezek a tények azonban nem mindig szerepelnek a hirdetésekben. A hirdetések jelzői, akár az “újszerű”, vagy a “felújított”, általában esztétikai kategóriák, amelyek műszaki szempontból annyira általánosak, hogy nem adnak valódi támpontot.
Az elmúlt évtizedek során érdekes módon az ingatlanokhoz képest kisebb értékű használtautó vásárlásnál alakult ki az a szokás, hogy mielőtt az autót megveszik, átvizsgáltatják szakemberrel. Ezzel szemben az ingatlanoknál a szakembert mind a mai napig hozzáértő ismerőssel, családtaggal, vagy valamilyen kivitelezővel próbálják pótolni. Talán érdemes kihangsúlyozni, hogy az ember élete egyik legnagyobb döntéséhez célszerűbb ezzel foglalkozó szakembert bevonni. Erre a munkakörre azonban a magyar nyelvben egyelőre nincs önálló megnevezés, a köznyelv – teljesen tévesen – statikusnak szokta hívni. A foglalkozást sokkal találóbban leírják az ingatlan állapotfelmérő, ingatlan vizsgáló kifejezések. Az állapotfelmérő ráadásul független szakember, nincs anyagi érdekeltsége az adásvételben, nem képvisel sem gyártót, sem technológiát, sem kivitelezőt, így az objektivitása minden szereplőnél nagyobb.
Az ingatlan állapotfelmérés jelentősége
Az ingatlan állapotfelmérés mint szolgáltatás célja a megvenni kívánt ingatlan részletes, objektív műszaki állapotának feltérképezése, valamint az állapottól függő további modernizációk, felújítások lehetőségeinek ismertetése. A felmérés nem szól sem ízlésbeli kérdésekről, sem a vételárról.
Az állapotfelmérés három szakaszra bontható:
- tényleges felmérés,
- a látottak megbeszélése a vevővel,
- írásos véleményezés.
Hosszú évek tapasztalata azt mutatja, hogy mindhárom rész elengedhetetlen. Optimális esetben a vevő végig jelen van a felmérés ideje alatt, hiszen sok apró részletet egyszerűbb a helyszínen megmutatni és elmagyarázni, ráadásul teljesen érthetően a vevőknek olyan kérdései is lehetnek, amelyeket egyszerűbb a helyszínen megválaszolni.
Tényleges felmérés
Az állapotfelmérés nagyrészt szemrevételezéssel történik, amit olyan műszeres vizsgálatok egészítenek ki, amik nem járnak semmilyen sérüléssel: pl. hőkamera, nedvességmérés. A felmérés alatt alaposan körbejárjuk az ingatlant a pincétől a padlásig. A látottakat, mért értékeket kategóriák szerint jegyezzük fel: általános leírás, elhelyezkedés, tartószerkezeti állapot, külső állapot, belső állapot, nyílászárók, hőszigetelés, vízszigetelés, fűtés-, víz, csatorna- és gázrendszerek, erős- és gyengeáramú elektromos rendszerek. Ezek a kategóriák lefedik egy ingatlan minden műszaki tulajdonságát. A vevő és az eladó gyakran személyesen szokta követni a felmérés menetét, aminek nincs semmi akadálya. Ha az eladónak rendelkezésére áll bármilyen építési dokumentum, terv, akkor a felmérés után azokat össze lehet vetni a tapasztaltakkal is. Szintén érdemes elbeszélgetni az eladóval is a ház történetéről. A felmérés után a vevővel végig lehet járni az ingatlanban azokat a részeket, ahol változtatást, átépítést tervez, vagy csak tisztázandó részleteket talált.
Látottak megbeszélése a vevővel
Miután minden műszaki és történeti információt feljegyeztünk, elkezdődhet a vevő tájékoztatása. A tájékoztatást gyakran az eladó és az ingatlanos is szeretné meghallgatni, ami alapvetően a vevő és az eladó közötti érdekellentét miatt nem ajánlott, de ha a vevő beleegyezik, akkor nincs akadálya. Ha a vevő ott van a helyszínen, akkor a megbeszélés azonnal el is kezdődhet. Vannak olyan esetek is, amikor a vevő nem tud ott lenni, akkor a megbeszélés interneten keresztül is ugyanúgy zajlik, mint személyesen.
A vevő megbeszélés a feljegyzett műszaki adatok ismertetésével kezdődik. Ez kényes feladat, mivel a vevő nem szakember. A különféle műszaki paramétereket, adatokat közérthető módon kell kommunikálni, anélkül, hogy eltévednénk a számokban, szakkifejezésekben.
Az állapot megismerése után következik a szükséges és lehetséges beruházások, tennivalók átbeszélésére. Itt tisztázzuk, hogy mit is jelent az, hogy szükséges, hiszen mást akar az, aki az ingatlant ki akarja adni, mást, aki minél előbb be akar költözni, és megint mást, aki eleve úgy vásárol, hogy rövidebb-hosszabb felújításokkal kalkulál. A határ általában a beköltözhető állapot szokott lenni. Ez alatt azt értjük, hogy az ingatlan legyen biztonságos, legyen minden lakhatáshoz szükséges funkció (tisztálkodás, főzés, stb.) működőképes, valamint legyenek ismertek a fenntartási költségek. A beköltözhető állapot messze nem jelenti azt, hogy minden korszerű; nagyon gyakori, hogy a tetőt a beköltözéshez csak javítani kell, de néhány éven belül indokolt lesz a teljes felújítás. Ezek az információk mindig nagyon fontosak, mert ilyenkor szembesül a vevő azzal, hogy milyen nagyságrendben kell azonnal és a későbbiekben beruházásokat végeznie. Csak ezután térhetünk át az esetleges átépítések, bővítések megbeszélésére.
Írásos véleményezés
A fentiek alapján érthető, hogy a megbeszélés során olyan mennyiségű adathoz jut a megrendelő, aminek a feldolgozásához idő kell. Ehhez szükséges elkészíteni az írásos véleményezést, ami részletesen tartalmazza az állapotleírást és az ajánlásokat is. A véleményezés akkor jó, ha érthető a laikus megrendelő számára is, de adott esetben meg tudja mutatni szakembernek, mérnöknek, kivitelezőnek is. A véleményezés szinte mindig tartalmaz olyan ajánlásokat, amelyeket csak később kell, vagy érdemes elvégezni. Ebben az esetben az írásos anyag útmutató lehet a későbbiekre.
A cikk szerzője Hermann Zoltán villamosmérnök, az ingatlanállapot-felmérés területén komoly tapasztalattal bíró lakásfelmérés.hu tulajdonosa.
