A külföldi vevő ingatlanvásárlásának engedélyezése 2026-ban
Egy külföldi vevő megjelenése az ingatlanpiacon egyszerűnek tűnhet, valójában viszont komoly jogi feltételekhez kötött. Nem minden esetben vásárolhat ugyanis szabadon ingatlant Magyarországon: előfordulhat, hogy hatósági engedélyre van szükség, és az sem garantált, hogy ezt meg is kapja. Ha eladóként vagy vevőként érintett vagy, érdemes tisztában lenni a szabályokkal, mert egy hiányzó engedély akár az egész adásvételt is meghiúsíthatja.
Engedélyköteles a külföldi vevő ingatlanszerzése Magyarországon
A magyar ingatlanpiacon egyre több külföldi vevő jelenik meg (magánszemélyek és cégek egyaránt), akik befektetési céllal vásárolnak lakást vagy házat.
Ilyenkor azonban nem mindegy, hogy pontosan ki ül a vevői oldalon: más szabályok vonatkoznak rá attól függően, hogy melyik ország állampolgára, vagy hol bejegyzett cégről van szó.
Ez azért kulcskérdés, mert ettől függ, hogy egyáltalán szükség van-e hatósági engedélyre az ingatlan megvásárlásához – és az is, hogy azt meg lehet-e kapni.
Főszabályként a külföldi magánszemélyek és cégek csak akkor szerezhetnek ingatlant Magyarországon, ha ehhez engedélyt kapnak az illetékes kormányhivataltól. Fontos ugyanakkor, hogy a mező- és erdőgazdasági földekre ennél jóval szigorúbb szabályok vonatkoznak. Ebben a cikkben nem ezekkel, hanem a „hétköznapi” ingatlanokra – például lakásokra és házakra – érvényes előírásokkal foglalkozunk.
Mikor nem kell engedély?
Az általános tilalom tekintetében természetesen vannak kivételek. Ide sorolhatjuk azokat az ügyleteket, ahol azért nem szükséges az engedély, mert a vevő az alábbiakban meghatározott országok állampolgára, vagy ezen országban létesített vállalkozás:
- Európai Unió tagállamai és az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államok: Ausztria, Belgium, Bulgária, Ciprus, Csehország, Dánia, Észtország, Finnország, Franciaország, Görögország, Hollandia, Horvátország, Írország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Luxemburg, Magyarország, Málta, Németország, Olaszország, Portugália, Románia, Spanyolország, Svédország, Szlovákia, Szlovénia, Norvégia, Liechtenstein, Izland.
- svájci állampolgár,
- kettős állampolgár, ha az egyik állampolgársága magyar vagy tagállami,
- a külföldön élő magyar állampolgárok ingatlanszerzése
- és kivételes esetekben a brit állampolgárok (pl.: öröklés).
Hol lehet az engedélyt beszerezni?
Ha kiderül, hogy az ingatlanvásárláshoz engedélyre van szükség, azt mindig az adott ingatlan helye szerint illetékes fővárosi vagy vármegyei kormányhivataltól kell kérni. Ehhez egy hivatalos formanyomtatványt kell benyújtani a szükséges mellékletekkel együtt.
Természetesen ezt az eljárást a vevő helyett az általa megbízott jogi képviselő, ügyvéd is lebonyolíthatja a megfelelő meghatalmazás alapján. Megkönnyíti a jogi képviselő eljárását az a lehetőség, hogy a kérelmet már elektronikusan is benyújthatja.
Az engedély díja
Az engedélyezési eljárás díjköteles: 2026-ban ingatlanonként 65 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat kell előre befizetni a kormányhivatal számlájára.
Van azonban egy kedvezményes eset is: ha a vevő olyan külföldi magánszemély, aki rendelkezik szabad mozgás és tartózkodás jogával vagy huzamos tartózkodási engedéllyel, és már elindította a magyar állampolgárság megszerzését, akkor a díj jelentősen alacsonyabb, mindössze 13 000 forint.
Milyen mellékletek szükségesek?
A kérelemhez több dokumentumot is csatolni kell. Magánszemély vevő esetén szükség van egy hivatalosan hitelesített másolatra a személyazonosító okmányról (például személyi igazolványról, útlevélről vagy jogosítványról). Ha a vásárló cég, akkor egy 21 napnál nem régebbi, hiteles cégkivonatot kell benyújtani.
Emellett minden esetben csatolni kell azt a szerződést – vagy előszerződést –, amely az ingatlan megvásárlására irányul.
Hogyan jár el a kormányhivatal?
A kormányhivatal a kérelem és az összes szükséges dokumentum benyújtása után általában 45 napon belül hoz döntést. A folyamat során több szempontot is megvizsgálnak.
Egyrészt megkeresik az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatot, hogy nyilatkozzon arról, sérti-e a vásárlás a helyi érdekeket. Emellett külföldi magánszemély vevő esetén más hatóságokat is bevonnak: például ellenőrzik, hogy nincs-e a vevővel szemben beutazási tilalom, kitiltás vagy elfogatóparancs, illetve hogy büntetlen előéletű-e.
Ha ezek alapján nem merül fel kizáró ok, az engedélyt megadják. Ha viszont a hatóság úgy látja, hogy az ügylet sérti a közérdeket vagy az önkormányzati érdekeket, a kérelmet elutasíthatja. Az esetleges elutasító határozat ellen az ügyfél 30 napon belül közigazgatási pert indíthat.
A külföldi vevő ingatlanvásárlása során a fenti hatósági eljárás mellett fontos annak is előzetes vizsgálata, hogy az önazonosságról szóló törvény, és a vonatkozó önkormányzati rendelet alapján nincs-e esetleg más akadálya annak, hogy a vásárló az adott településen az ingatlan tulajdonjogát megszerezze.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
