Kecskeméten az ingatlanpiacot ismét felpörgetheti a Mercedes – beszélgetés Géró Gáborral
Kecskemét lakáspiacát korábban a nagy gazdasági, ipari fejlesztések pörgették, most csendesebb időszakról beszélhetünk, de az év második felében ismét aktívabb lehet a szektor. Géró Gáborral, a Focus Ingatlan iroda tulajdonosával beszélgettünk a helyi ingatlanpiacról, az Otthon Start hatásairól, a lakásárakról, a Mercedesről, és arról, hogyan lehet több mint egy évtizede sikeresen dolgozni ingatlanközvetítőként.
Megállt a szektor a választások előtt
– Hogyan alakult tavaly a helyi lakáspiac, és idén milyen tendenciákat figyelhetünk meg?
– A lakáseladások tekintetében közepes a tempó, az Otthon Start Program kifutásával csökkent a lendület, és jelenleg inkább azok vásárolnak, akiknek az élethelyzetük változása – például családalapítás, költözés, nagyobb lakás igénye – miatt van szükségük ingatlanra.
Többnyire az első lakást vásárlók vannak jelen a piacon, akik a 20 és 40 év közötti generációt képviselik.
Az idei év eleje még mozgalmas volt, január és február kifejezetten erős időszaknak számított. Márciusban már éreztem egy kis lassulást, a kollégák is jelezték, hogy kevesebb az érdeklődők száma. Áprilisban pedig gyakorlatilag megállt a szektor, ami köszönhető a választások miatti várakozásnak is, vagyis csak azok aktivizálták magukat, akiknek muszáj volt költözni. Ha az idei évet nézzük, eddig egyértelműen visszaesett a kereslet a tavalyihoz képest.
Kecskeméti albérletpiac: sok az üres ingatlan
– Korábban a Mercedes-gyár jelentős hatást gyakorolt a helyi albérletpiacra és általában a lakáspiacra. Most mi a helyzet?
– Valóban, az elmúlt éveket meghatározta a német autóipari óriás jelenléte, de most új típusok gyártása és 2-3 ezer ember felvétele is szerepel a tervekben, amelyek ismét muníciót adhatnak az ingatlanszektornak.
Korábban sokan vásároltak befektetési céllal, két évvel ezelőtt még a magasabb árkategóriájú lakások is nagyon gyorsan gazdára találtak, akár néhány hét alatt is. Jelenleg azonban nem érezzük a lendületet az albérletpiacon, hiszen sok az üres ingatlan. Különösen a magasabb bérleti díjú – 300 ezer forint feletti – lakások esetében látunk megtorpanást, de már a kisebb otthonok esetében sem olyan gyors a forgás, mint korábban.
„Az alku is egyre inkább megjelenik”
– Milyen lakásokat vásárolnak most az ingatlanpiacra lépők?
– Leginkább 50-60 millió forintig vásárolnak lakásokat, de 80-100 millió körüli családi házakat is értékesítettem. Jellemzően 20-50 millió forint között vesznek fel támogatott lakáshitelt, hiszen egy 50 milliós Otthon Start hitelnek a maximális futamidővel számolva körülbelül 237 ezer forint a havi törlesztője, ami még sokak számára vállalható teher.
– Milyen árakkal találkozhatunk Kecskeméten?
– A jó állapotú, kedvező lokációban található téglalakások négyzetméterára jellemzően 900 ezer és egymillió forint között mozog, míg az új építésűeknél az alacsonyabb műszaki tartalommal rendelkezők négyzetméterára 1-1,2 millió forintról indul, a jobb műszaki megoldásokkal (hőszivattyú, mennyezetfűtés) felszerelt ingatlanok négyzetméterára elérheti az 1,4-1,5 millió forintot is, amely éppen az Otthon Start Program határértéke.
A családi házak 60-100 millió forintért vásárolhatók meg. Az újabb építésű, jobb állapotú házak gyorsan elmennek, nagyjából 1-2 hónap az átfutási idő. A régebbi, felújítandó épületek értékesítése már jóval nehezebb és több időt is igénybe vehet.
– Mire számíthatunk még az év hátralévő részében?
– Ha a gazdaság stabilizálódik, és az emberek biztonságban érzik magukat, akkor az év második felében élénkülés jöhet. Most egyfajta optimista várakozást érzékelünk.
Azonban már nem számítok olyan durva áremelkedésre, mint korábban, inkább stagnálás vagy enyhe növekedés várható az év második felében. A lakáspiac konszolidációját jelzi, hogy az alku is egyre inkább megjelenik. Miközben a jó állapotú ingatlanoknál még licitálnak a meghirdetett árra, addig a régebbi otthonok esetében akár 10 százalék körül is alakulhat az alku. Nemrég például egy 95 millió forintos irányárra érkezett egy 87 millió forintos ajánlat.
Kevesebb ingatlan, magas színvonal
– Az elmúlt fél évtizedben nagy változások zajlottak a lakáspiacon, korábban az energiakrízis és a pandémia is hatást gyakorolt a szektorra. Ön mióta dolgozik ingatlanközvetítőként, vagyis mióta tapasztalja ezt a hatalmas átalakulást, ami zajlik jelenleg is?
– Csaknem másfél évtizede, azaz 2012 óta foglalkozom ingatlanközvetítéssel, majd 2019-ben indítottam a saját vállalkozásomat. Korábban saját csapattal dolgoztam együtt, de rájöttem, hogy egyedül hatékonyabb és eredményesebb vagyok.
Most a feleségemmel dolgozom együtt, vagyis családi vállalkozásban működtetjük az ingatlanközvetítő irodánkat. Elsősorban olyan megbízásokat vállalok, amelyek esetében csak én foglalkozom az adott lakással vagy családi házzal. Inkább kevesebb ingatlant kezelek, de azokkal alaposan és magas színvonalon foglalkozom, így tudom biztosítani a minőséget és a hatékonyságot.
– Mitől különbözik más ingatlanosoktól? Miért ajánlják önt az ügyfelek?
– Sohasem ígérek olyat, amit nem tudok teljesíteni. Nagyon fontos számomra az őszinte kommunikáció és a korrekt hozzáállás. Én mindig arra törekszem, hogy az első találkozás ne egy gyors, felszínes beszélgetés legyen.
Sokszor két-három órát is eltöltök a tulajdonossal, és részletesen átbeszéljük az igényeket, a lehetőségeket, a piaci helyzetet. Elmagyarázom, hogyan dolgozom, milyen lépésekből áll a folyamat, mikor mire számíthat. Ez nemcsak információt ad, hanem biztonságérzetet is, bizalmat épít, ami ebben a szakmában kulcsfontosságú.
A jó ingatlanos az ügyfél céljaihoz igazítja a stratégiát
– Hogyan fogalmazhatnánk meg azt, hogy ki a jó ingatlanközvetítő?
– Az egyik legfontosabb dolog a korrektség és az egyenes, tiszta kommunikáció.
Ez egy bizalmi szakma: az emberek sokszor az életük legnagyobb értékét bízzák rád, ezért alapvető, hogy ne ígérj olyat, amit nem tudsz betartani. Nagyon sok probléma abból adódik, hogy egyesek túl nagy ígéretekkel próbálnak megbízást szerezni, aztán később nem tudják hozni azokat az eredményeket, amelyeket előzetesen felvázoltak.
Emellett rendkívül fontos a kitartás is. Egy ingatlan eladása nem mindig gyors folyamat, különösen a mostani piaci környezetben. Vannak időszakok, amikor több energiát kell beletenni, több egyeztetésre, több hirdetésre, több megtekintésre van szükség. Ilyenkor nem szabad feladni, és az ügyfélnek is éreznie kell, hogy a közvetítő végig ott van mellette, és dolgozik az értékesítésen.
Az ügyfél szempontjából kulcskérdés, hogy mennyire érzi azt: valóban rá figyelnek. Továbbá a jó ingatlanos nem erőlteti rá a saját elképzelését az ügyfélre, hanem megérti a céljait, és ahhoz igazítja a stratégiát.
– Hogyan látja a kecskeméti ingatlanközvetítői piacot?
– A kép elég vegyes. Vannak nagyon jó szakemberek a piacon, akikkel kifejezetten gördülékenyen lehet együtt dolgozni. Velük kialakult egyfajta szakmai együttműködés, ami mindkét fél és végső soron az ügyfelek számára is előnyös.
Ugyanakkor sokan próbálkoznak ebben a szakmában, és viszonylag rövid idő után el is tűnnek. Az ingatlanközvetítés talán egyszerűnek tűnhet, de a valóságban komoly kitartást, folyamatos jelenlétet és sok munkát igényel.
Nem elég néhány hirdetést feladni – ügyfelekkel kell foglalkozni, tárgyalni, problémákat kell kezelni, és sokszor a bizonytalanságot is el kell viselni.
A piacon természetesen jelen van a verseny, és nem mindenki dolgozik ugyanazzal a szemlélettel. Vannak kevésbé korrekt megoldások, de szerencsére azokkal a kollégákkal, akik hasonló értékrendet képviselnek, jól lehet együttműködni.
Összességében Kecskeméten megtalálható minden: vannak tapasztalt, megbízható szakemberek, és vannak olyanok is, akik még keresik a helyüket. Azonban hosszú távon mindig azok maradnak talpon, akik következetesen, korrekt módon dolgoznak, és valódi értéket tudnak adni az ügyfeleiknek.
Hirdetési stratégia
– A siker nem csak az ingatlanközvetítő személyiségén és szakértelmén múlik, hiszen az eladó ingatlant láthatóvá is kell tenni a célközönség számára. Itt mi az ön stratégiája?
– Számos felületen hirdetek, de ezek közül van néhány, amit kiemelten fontosnak tartok. Több pillérre épül a marketingstratégiám. Az első és talán legfontosabb a nagy ingatlanhirdetési portálok jelenléte. Ezek adják a legtöbb komoly érdeklődőt, itt található meg az a célközönség, aki valóban aktívan keres ingatlant. Ezeken a felületeken igyekszem igényes, részletes hirdetéseket megjeleníteni, jó minőségű fotókkal, átgondolt szöveggel, mert ez alapvetően befolyásolja az érdeklődés komolyságát is.
Az ingatlan.com meghatározó portál, ahol nem véletlenül veszek részt a Partner Programban – vagyis fotóval és bemutatkozással saját szakmai oldallal rendelkezem –, mert ez növeli a személyességet és a hitelességet. Ahogy említettem korábban, a bizalom meghatározó az ingatlanértékesítés sikere érdekében.
– Milyen eszközök segítik még a sikert?
– Szintén fontos pillér a saját weboldal. Erre külön energiát és erőforrást fordítok: rendszeresen kerülnek fel cikkek, tartalmak, amelyek nemcsak a keresőoptimalizálás miatt fontosak, hanem azért is, mert építik a szakmai hitelességemet. Sok érdeklődő innen talál meg, és az is gyakori, hogy külföldi ügyfelek ezen keresztül veszik fel velem a kapcsolatot.
A harmadik szegmens a közösségi média, elsősorban a Facebook. Itt több mint ötezer ismerősöm van, így elég széles körhöz jutnak el a hirdetéseim. Ugyanakkor az innen érkező érdeklődők minősége vegyes: sok a kevésbé komoly megkeresés, így inkább kiegészítő csatornaként tekintek rá. A közösségi média inkább jelenlétet biztosít, vagyis az emberek folyamatosan látják, hogy mivel foglalkozom.
