Kizárólagos szerződések: vigyázz, nehogy visszaéljenek vele!
Egy ingatlanközvetítő megbízása, különösen a kizárólagos szerződés egy bizalmi döntés, hiszen legnagyobb vagyontárgyunkat bízzuk a szakemberre. De hogyan győződhetsz meg róla, hogy a kiválasztott ingatlanosnál jó kezekben lesz az ingatlanod? Tapasztalt ingatlanközvetítő partnereinket kérdeztük.
Milliókat veszíthetsz, ha nem jó helyen hirdet az ingatlanosod
Az elmúlt napokban több piaci visszajelzés is érkezett arról, hogy egyes kizárólagos megbízással dolgozó ingatlanközvetítők kezdetben nem jelenítették meg a meghirdetett ingatlanokat az ingatlan.com felületén. Ezzel kvázi eldugták az ingatlant 1,1 millió, kizárólag az ingatlan.com-ot használó lakáskereső* elől.
A kizárólagos megbízások visszaélésszerű kezelésével az ügyfelek visszajelzései alapján főként ott találkozhatunk, ahol a hirdetésekről nem az ingatlanközvetítő vagy az ingatlaniroda, hanem egy központ dönt.
„Az, hogy valaki nem hirdet az ingatlan.com-on, számomra teljesen érthetetlen. Nem használni az ingatlan.com-ot szerintem tudatos döntés, és az ügyfél kárára történik,” – mondja Mlinárik Márton, ingatlanspecialista.
Mi történik ilyenkor? “Nagymértékben eltolja az eladás időpontját, ha nincs meghirdetve az ingatlan a leglátogatottabb portálon,” – vallja Zámbó Árpád ingatlanközvetítő. Szerinte az első két hét a legjobb időszak az értékesítésre, ami “feleslegesen telik”, ha a hirdetés nincs az ingatlan.com-on. Vörös Eszter ingatlanvivő szerint “ha ekkor nem történik eladás, a hirdetés elveszíti frissességét, és a lakás ‘kiég’ a piacon.”
Kizárólagos vagy félkizárólagos?
Jogszabály nem határozza meg, hogy mit jelent a kizárólagos vagy félkizárólagos szerződés, cégenként eltér minek nevezik a megállapodást és milyen feltételekkel kötik meg.
A kizárólagos szerződés úgy él a köztudatban, mintha azzal csak a megbízott ingatlanközvetítő értékesíthetné az adott ingatlant. A valóságban ez nem így van: a tulajdonost nem lehet elzárni semmilyen szerződéssel attól, hogy a saját ingatlanát értékesítse.
A különböző szerződéstípusokról ebben a cikkben részletesen is olvashatsz.
Ne bukj vevőt a késlekedésen
Weston Gyöngyi, a Családi Ingatlan Irodák alapító tulajdonosa arra figyelmeztet, a legjobb vevőkről maradunk le a késlekedéssel:
“A legtöbb vevő a keresés során megszokott felületekre koncentrál, és ebben az ingatlan.com a legismertebb. Ha egy új hirdetés nem jelenik meg ott, ahol ők keresnek, az gyakorlatilag láthatatlanná válik számukra – és már mennek is tovább a következő ajánlatra. A jó időzítés és a megfelelő platformhasználat így közvetlenül befolyásolja az eladás sikerét.”
Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője szerint visszaélés az ügyfelek bizalmával, ha valaki két hétre eldugja az ingatlant. Nem érdemes a pult alól árulni, mert sokkal kevesebb embernek tudják így megmutatni.
“A hirdetésfigyelők tűpontosak: egy ma az ingatlan.com-ra feltöltött ingatlan azoknak a postafiókjában landol, akik pont azt keresik,”
– mondja a szakember.
„Ahogy egy taxis nem kerülheti el az úthasználatot, úgy mi sem hagyhatjuk ki a legnagyobb hirdetési felületet. Abból élünk, hogy eladunk – ehhez pedig el kell juttatnunk az ingatlant a célközönséghez.” – mondja Zámbó Árpád.
Nem ördögtől való a kizárólagosság
A Pest Vármegyei Főügyészség 2025 júniusában 9 újabb közérdekű pert indított ingatlanközvetítő irodák kizárólagos szerződései kapcsán. A bíróság korábban már több ügyben is megállapította, hogy a kizárólagos szerződések vitatott pontjai jogellenesek.
Fontos azonban leszögezni, hogy a probléma nem a kizárólagos megbízás konstrukciójával van. A megbízó is jól járhat azzal, ha egyvalaki képviseli: a közvetítő számonkérhető, nem oszlik meg a felelősség, mondja Zámbó Árpád. Ugyanakkor motiváltabb a szakember, hiszen nagyobb eséllyel szerzi meg a jutalékot.
A vevőnek is jobb, ha egy kézben van a hirdetés. “Képzeljük el a bizalomvesztést, ha ugyanannak az ingatlannak több hirdetésével találkozunk, eltérő áron, eltérő mérettel, vagy egymásnak ellentmondó leírással,” – magyarázza Balla Ákos.
Terhet vesz le a válladról a szakember
Bár a negatív tapasztalatok rontják a szakma megítélését, egy profi közvetítő értéket teremt: vonzó hirdetési anyagot készít és azt a lehető legtöbb érdeklődőhöz juttatja el, egyeztet és adminisztrál a tulajdonos helyett.
“Egy hirdetést kezelni kell: frissíteni, költeni rá. Üzleti érdekünk és erkölcsi kötelezettségünk odatenni magunkat,”
– mondja Balla Ákos.
“Folyamatosan visszajelzést kell adni az eladónak, akár csörög a telefon és viszem az ügyfelet, akár nem. De ezt csak akkor tudom megtenni, ha rendesen meg van hirdetve az ingatlan. Hogyan adjak hiteles tanácsot, ha eldugtam a hirdetést egy kevésbé látogatott portálon?”
Figyelj oda, mit írsz alá!
Balla Ákos felhívja a figyelmet: csak olyan szerződést írjunk alá, ami érthető, átlátható, korrekt és az akaratunkkal, érdekeinkkel egyező. Egy bonyolult, hosszú szerződés rejtett feltételeket tartalmazhat – főleg, ha sürgetnek az aláírásra.
“Vizsgáljuk meg, mit tartalmaz a szolgáltatás, mert valaki csak feltölt egy hirdetést, míg mások az előzetes tanácsadástól a birtokbaadásig fogják a megbízó kezét,” – figyelmeztet Zámbó Árpád.
Weston Gyöngyi azt tanácsolja, ellenőrizzük le előzetesen a kinézett szakembert, mielőtt bármit aláírnánk: „Egy megbízás előtt érdemes nemcsak a közvetítő személyét, hanem a munkamódszerét is megvizsgálni. Milyen minőségű hirdetéseket készít? Hogyan jelennek meg a piacon az általa képviselt ingatlanok? Ezek előre jelzik, milyen színvonalon fogja képviselni a mi lakásunkat is. Egy igényesen prezentált, jól pozícionált hirdetés ma már nem extrának számít – hanem az alapnak.”
Végső soron a választás az ügyfelek kezében van: “Szerencsére rengeteg ingatlanos közül választhatnak a megbízók, szét kell nézni a lehetőségek között, és olyat keresni ahol az érdekeiket képviselik,” – mondja Balla Ákos.
Az ingatlan.com több mint 800 személyesen ellenőrzött közvetítőt tart nyilván az Ingatlanoskeresőben, akik között név vagy település alapján is szűrhetsz.
Írd meg nekünk, mit tapasztaltál!
Hasonló helyzetbe kerültél? Úgy érzed, az ingatlanközvetítőd nem megfelelően képviseli az érdekeid? Nem találod a hirdetésed az ingatlan.com-on? Írd meg nekünk, mit tapasztaltál a lenti kérdőíven keresztül, és szakértőink segítségével igyekszünk tanácsot adni!
*Ezek azok a valós felhasználók, akik 2025 májusában, a DKT-Gemius adatai alapján csak az ingatlan.com-ot látogatták és nem fordultak meg az alábbi oldalakon: Jófogás Ingatlan, Ingatlanbazár, Költözzbe.hu, Zenga, Újotthon.hu, Otthontérkép, Ingatlantájoló.hu.
