„Öt felkérésből gyakran háromra nemet mondok” – így dolgozik Tóth Rita a győri ingatlanpiacon
Visszafogottabbá vált a győri ingatlanpiac, a panellakások kínálata pedig egy év alatt a többszörösére nőtt – mondja Tóth Rita győri ingatlanközvetítő, aki már 25 éve dolgozik a szakmában. A következő időszakban hosszabb értékesítési időre és erősödő árversenyre kell felkészülniük az eladóknak, és a Wekerle Plusz is változásokat hoz. A szakember saját fejlesztésű online marketingmegoldásokkal dolgozik, és csak annyi megbízást vállal, amennyit valóban kézben tud tartani.
Visszafogottabb kereslet, erősödő árverseny a győri ingatlanpiacon
– Hogyan látja a győri ingatlanpiac helyzetét? Milyen változásokat tapasztalt az elmúlt évben?
– A tavalyi évhez képest az idei időszak visszafogottabb a magyar ingatlanpiacon, mérséklődött a kereslet és a vevők is óvatosabbá váltak. A választások éve általában bizonytalanságot hoz, most pedig a finanszírozási feltételek körüli változások befolyásolják a vásárlási döntéseket.
– Mekkora hatása volt az Otthon Start Programnak a megyeszékhelyen és környékén?
– Már a program bejelentése után elkezdték nézni az ingatlanokat az érdeklődők, és valóban megmozgatta a piacot. Sokan vásároltak a kedvezményes hitel segítségével tégla- és panellakásokat egyaránt. Idén azonban mérséklődött a kezdeti lendület, és most a bejelentett Wekerle Plusz némileg átrendezheti a piacot.
Különösen azoknál a vevőknél lehet változás, akik az első lakásukat szeretnék megvásárolni, és elsősorban használt lakásokban vagy panellakásokban gondolkodnak. Ha magasabb lesz a törlesztőrészlet, akkor kisebb értékű ingatlant kereshetnek, megpróbálhatnak többet alkudni az irányárból, vagy akár későbbre is halaszthatják a vásárlást.
– A családi házaknál segíthetnek az energetikai felújításokat támogató programok? Hiszen sok vevő éppen a felújítási költségek miatt riad vissza egy-egy rosszabb állapotú ingatlantól.
– Igen, én is arra számítok, hogy a Wekerle Pluszban megjelenő energetikai támogatások kedvet adhatnak a vásárlóknak. Ha valaki megfelelő családi házat talál, de korszerűsíteni kell a fűtést, szigetelésre van szükség, vagy nyílászárókat kell cserélni, akkor a támogatás segíthet abban, hogy a vevőjelölt ne riadjon vissza a munkálatoktól.
– Az év végéhez közeledve számít még élénkülésre?
– Már most azt is tapasztalom, hogy többet csörög a telefonom, hiszen akik az Otthon Start segítségével szeretnének vásárolni, azok közül sokan még most próbálnak megfelelő ingatlant találni. Hosszabb távon ugyanakkor a használt lakások piacán a kereslet mérséklődésére, hosszabb értékesítési időre és erősebb árversenyre számítok.
Korábban egy panellakást viszonylag gyorsan el lehetett adni, most azonban sokkal több időre lehet szükség.
Ettől függetlenül a jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú és adottságú lakások továbbra is keresettek maradhatnak. Különösen azok a fiatalabb építésű társasházi lakások lehetnek vonzók, amelyeknek alacsony a rezsiköltségük.
Győrben is megjelent az árkorrekció
– A győri agglomeráció mennyire vonzó a lakásvásárlóknak? Kik költöznek a környező településekre?
– Jelentős az agglomeráció, és sokan szívesen kiköltöznek a városból. Vannak, akik megunták a városi életet, mások eleve családi házban nőttek fel, vagy családalapítás előtt állnak, és több térre vágynak. A környéken sokféle lehetőség adódik: választhatják a dombosabb, Pannonhalma környéki településeket vagy akár a Szigetköz vízparti környezetét is.
Az ingatlanok kínálata szintén változatos, hiszen nem feltétlenül csak a felújított vagy modern házakra van kereslet. Nemrég például egy olyan, eredeti állapotában megmaradt Kádár-kockát néztek meg fiatalok, amelynek felújítása komoly projekt lesz. Mégis beleszerettek az ingatlanba, ragaszkodtak a településhez, és irányáron tettek vételi ajánlatot.
– Győrben is megindult már az árkorrekció, hiszen országosan a 2024-2025 között lezajló hatalmas értéknövekedés után stagnálást tapasztalhatunk?
– Igen, a panellakásoknál ez különösen jól látható. Körülbelül egy évvel ezelőtt 40-50 panellakás volt elérhető Győrben, most viszont már nagyjából 170, ami jelentős kínálatbővülés. Mivel sok lakás hasonló adottságokkal rendelkezik, a vevők egyre inkább az ár-érték arány alapján választanak. Emiatt egyre gyakoribb az árverseny: a tulajdonosok maguk csökkentik az árat, vagy az ingatlanközvetítő javasolja nekik ugyanezt.
– Hogyan lehet elfogadtatni egy eladóval, hogy már nem ér annyit a lakása, mint amennyit korábban gondolt róla?
– Elsősorban statisztikai adatokkal, piaci tapasztalatokkal és összehasonlítható elemzésekkel lehet alátámasztani az árazást. Eleve azt javaslom, hogy reális forgalmi értéken hirdessük meg az ingatlant, amelyhez értékbecslést is készítek.
Azt is figyelembe kell venni, mennyire sürgős az eladás. Ha a tulajdonosnak nem kell gyorsan értékesítenie az ingatlant, akkor megpróbálkozhat valamivel magasabb árral. Ennek azonban kockázata van: ha hónapokig nem érkezik megfelelő ajánlat, és közben változik a piac, akkor az árat is hozzá kell igazítani az új helyzethez. Ha valaki tíz-húszmillió forinttal többet akar kapni az ingatlanáért, mint amennyit reálisan érhet, akkor egyszerűen nem vállalom el.
Huszonöt év az ingatlanpiacon: önállóság, alkalmazkodás és személyes márkaépítés
– Ön már meglehetősen sok adásvételt, vevőt és eladót látott, hiszen 25 éve dolgozik ingatlanközvetítőként. De hogyan indult a pályafutása, és hogyan élte meg az elmúlt 25 évet? Többek között 2008, a járvány és az energiaválság is jelentős változásokat jelentett a piacon.
– A 2008-as válság idején, illetve az azt követő időszakban kevesebb ingatlant értékesítettem, de összességében mindig sikerült alkalmazkodnom a piachoz. Egy évig egy újonnan induló franchise irodát vezettem, de többnyire önállóan dolgoztam, most is saját vállalkozásban tevékenykedem.
Igyekszem folyamatosan tanulni, követni az új lehetőségeket, beépíteni az innovatív módszereket.
Könnyen teremtek kapcsolatot az emberekkel, nagyon sok ajánlást kapok, emellett az online marketing és a saját márkám is egyre több megkeresést hoz, amelyet hosszú évek alatt építettem fel. Soha nem kellett hideghívásokkal ügyfeleket szereznem.
– Miért döntött úgy, hogy a saját nevével a személyes márkára helyezi a hangsúlyt, és nem egy iroda fantázianevét használja?
– Eleinte volt fantázianevem is, de hosszú évek alatt fokozatosan alakult ki, hogy a saját nevemre és személyemre építem a munkámat. Végül ez bizonyult a leghatékonyabbnak.
Saját fotómmal, nevemmel és weboldalammal jelenek meg. A tothrita.hu domainnév is régóta megvan, a honlapomat pedig rendszeresen megújítom. Úgy látom, az ügyfelek számára fontos, hogy tudják, ki áll a szolgáltatás mögött, és személyesen kitől várhatják a minőségi munkát.
– A hirdetései alapján viszonylag kevés ingatlannal dolgozik egyszerre. Ez tudatos döntés?
Teljes mértékben. Öt felkérésből gyakran háromra nemet mondok, a minőségre és a hatékonyságra törekszem. Általában tizenöt ingatlannál többet nem is szívesen vállalok, így mindegyiket részletesen ismerem, és valóban kézben tudom tartani az értékesítésüket. Ha harminc ingatlanom lenne, nehéz volna mindegyikről minden részletet tudni. Én így pozícionáltam a munkámat, és szerencsére az ügyfeleim is értékelik ezt.
Online marketing és home staging az értékesítésben
– Azt olvashatjuk az Ön bemutatkozó szövegében, hogy egyedi módszerekkel dolgozik. De mit jelent ez a gyakorlatban?
– Az online marketing eszközeit ültettem át az ingatlanközvetítésbe. Nem egyszerűen feltöltök néhány fényképet egy hirdetési portálra, hanem minden ingatlanhoz külön értékesítési landing oldalt készítek, ahol sokkal szabadabban tudom bemutatni a lakást vagy házat. A szöveget is az adott ingatlanra és annak lehetséges vevőire szabom, hiszen meg kell találni a célcsoportot, és úgy kell bemutatni az otthont, hogy az a megfelelő érdeklődőket szólítsa meg.
Nyolc éve dolgozom ezzel a módszerrel, és ez komoly különbséget jelent a hagyományos hirdetésekhez képest.
Az eladók szeretik, mert az ingatlanuk kitűnik a többi közül, a vevők pedig így részletesebben megismerhetik azt, ami iránt érdeklődnek. Emellett heti rendszereséggel blogcikkeket is írok, ami a weboldalammal és a közösségi médiás jelenlétemmel a marketingem része. A Facebookon hetente három-négy bejegyzést teszek közzé, ennek köszönhetően organikus megkereséseim is vannak, nem kell minden ügyfelet külön felkutatnom, sokan maguk találnak rám.
– A home staging is része a szolgáltatásainak?
– Igen, elvégeztem a home staging képzést alap- és a haladó szinten is, ráadásul az elsők között foglalkoztam ezzel a területtel. Sokszor már az ingatlan értékesítése előtt felhívnak, hogy nézzem meg a lakást vagy a házat, és mondjam el, min érdemes változtatni, hogy az ingatlan jobb benyomást keltsen, és könnyebben el lehessen adni.
A megfelelő árazás mellett az ingatlan előkészítése is fontos, így egy régebbi otthon is lehet rendezett és tiszta.
Egy panellakásban például egy bérlő 15 évig lakott, a falak nagyon koszosak voltak, de a tulajdonos először nem akart költeni a festésre. Végül sikerült meggyőznöm, és 250 ezer forintért kifestették a lakást. Ezután megérkezett a vevő, és irányáron megvásárolta az ingatlant.
„Szeretem meglátni a lehetőséget az ingatlanokban”
– Huszonöt év után mi az, ami még mindig motiválja ebben a munkában?
– Nagyon szeretek emberekkel kapcsolatot teremteni, és szeretem meglátni a lehetőséget az ingatlanokban. Jó érzés, amikor egy eladó úgy keres meg, hogy még az értékesítés előtt szeretné kikérni a véleményemet arról, min lenne érdemes változtatnia.
Korábban napi tizenkét órát dolgoztam, hétvégén is rendszeresen foglalkoztam ingatlanokkal. Ma már tudatosabban húzom meg a határokat: reggel kilenctől este hatig vagyok elérhető, hétvégén pedig nem vállalok bemutatást. Hosszú távon csak így lehet fenntarthatóan dolgozni.
– Az ingatlanközvetítői szakma mennyit változott az elmúlt 25 évben?
– Technológiai szempontból óriási a változás. Amikor elkezdtem a szakmát, a hirdetési szövegeket papíron vittem az ingatlanokhoz, a hirdetéseket hagyományos módon adtuk fel, és az irodai vitrinekbe tettük ki a fényképeket. Ehhez képest ma már egészen más eszközök állnak rendelkezésünkre.
Emellett a gazdasági nehézségek idején természetes szelekció is megfigyelhető. Amikor nehezebb eladni az ingatlanokat, egyes közvetítők más munkát vállalnak, Ausztriába mennek dolgozni, vagy az ingatlanozást másodállásra váltják. Győrben vannak régi, tapasztalt kollégák, és mindig jelennek meg újak is, akik közül nem mindenki marad hosszú távon a pályán. Engem a konkurencia soha nem zavart, a győri kollégákkal alapvetően jó a kapcsolatom. Szükség is van arra, hogy a szakma időről időre megtisztuljon.
– Hogyan hasznosítja a technológia adta új lehetőségeket?
– A TikTokon korábban sok videót helyeztem el, de már kevésbé használom, mert országos platform, nekem viszont elsősorban Győrben és a környékén vannak ügyfeleim. Nem feltétlenül hasznos, ha olyan helyekről érkeznek megkeresések, amelyek földrajzilag kívül esnek a működési területemen. A Facebookon célzottabb hirdetésekkel tudom elérni a megfelelő érdeklődőket.
Emellett virtuális sétákat már a járvány előtt is alkalmaztam, ma azonban az ügyfelek visszajelzései alapján a videót preferálom, mert az egyszerűbben befogadható. A videók az értékesítés folyamatát is hatékonyabbá teszik, hiszen így kevesebb a felesleges ingatlanbemutatás.
Az érdeklődők először megnézik a videót, és az alapján már sokkal többet tudnak az ingatlanról. Ha ezek után is komolyan érdeklődnek, akkor egyeztetünk a további részletekről, és személyesen is megnézzük az ingatlant. Ennek köszönhetően viszonylag kevés bemutatásból sikerül értékesíteni az ingatlanokat, ami az eladónak és a vevőnek egyaránt időt takarít meg.
Hirdetési portálok, prémium megjelenés és ingatlanközvetítői jutalék
– Hol érdemes ma ingatlant hirdetni, hiszen a kereslet éppen csökken, vagyis még inkább előtérbe kell helyezni az eladósorba kerülő ingatlanokat?
– A nagy ingatlanhirdetési portálok továbbra is fontosak, de szerintem érdemes a személyes márkát is építeni. Győrben viszonylag kevés olyan ingatlanközvetítő van, akinek saját, önálló weboldala van, az én módszerem ebből a szempontból speciálisabb, mert sok energiát fektetek a saját márkámba és az egyes ingatlanok bemutatásába.
Természetesen az ingatlan.com meghatározó, hiszen a vevők jelentős része itt keresi az ingatlanokat. Gyakran felhívom a figyelmüket az ingatlan.com hirdetésfigyelőjére is, hiszen, ha egy ügyfél feliratkozik, akkor gyorsabban értesülhet az új ajánlatokról, és nem feltétlenül kell arra várnia, hogy én találjak neki megfelelő ingatlant. Sőt, korábban blogbejegyzést és videót is készítettem erről a lehetőségről.
Részt veszek a Partner Programban is, amely segíti az ingatlanközvetítőket abban, hogy az eladók valóban a szakmailag magas színvonalat képviselő szakemberekre találjanak.
– Végül beszéljünk a jutalékokról. Mekkora közvetítői díjjal érdemes számolniuk az eladóknak?
– A piacon jellemzően két és négy százalék közötti jutalékkal dolgoznak az ingatlanközvetítők, a franchise irodák esetében pedig valamivel magasabb díjak is előfordulhatnak. Én bruttó 3-3,5 százalékos jutalékkal dolgozom, de nem kizárólag az ár alapján kell dönteni. Az a kérdés, hogy mit kap az eladó a szolgáltatásért, és mennyire hatékonyan dolgozik a közvetítő.
Az én szolgáltatásomban a hozzáadott érték a marketingmegoldásokban, az egyedi értékesítési weboldalakban, az ingatlanok előkészítésében és a személyes munkában is megjelenik.
