A lakáspiac Budapest IX. kerületében is fellendült az év végén, számos tényező hatására megnőtt az érdeklődések és a sikeres eladások száma. A ferencvárosi lakáspiacról és az árakról beszélgettünk Réti Zitával, a MAVALUX Ingatlaniroda partnerével, valamint az is szóba került, hogy milyen sokat számít a lokálpatriotizmus, amikor szinte minden házat és utcát ismerünk az adott lakónegyedekben, illetve hogyan érdemeljük ki és tartsuk meg az eladók bizalmát.
Lokális ingatlanpiac
– Hogyan jellemezhetjük jelenleg a ferencvárosi lakáspiacot?
– 2023 végén jelentősen fellendült a piac a IX. kerületben, megnőtt az érdeklődők száma és az eladási aktivitás. Sok a kereső, akik számos lakás között válogathatnak, hogy végül megtalálják a számukra ideális opciót.
Összességében az eladási és vásárlói kedv is megjött, az adásvételek száma szintén emelkedett.
A CSOK Pluszt igénybe vevők is megjelentek a piacon, például az egyik ügyfelem, aki már tavaly akart ingatlant venni, végül inkább 2024-ben szignálta a szerződését, hogy részt vehessen a programban. Emellett sokan költöznek be az agglomerációból, és az élethelyzetük változása miatt is – válás, házasság stb. – vesznek vagy eladnak. Illetve egyre több külföldi és hazai diák érkezik a bérlakás-piacra, vagyis ebben a szegmensben szintén fellendülést tapasztalok.
Ha érdekel, hogy miként használható fel a CSOK Plusz használt lakás vásárlására, olvasd el a money.hu cikkét: Minden, amit tudnod kell, ha használt lakást vásárolsz CSOK Plusz-ból
– Mennyire jellemző a túlárazás a piacon?
– Találkozhatunk ilyen esetekkel is. A helyes árazás nyilvánvalóan a sikeres tranzakció alapja, ami függ a tulajdonostól is, hogy rám bízza-e az árazást vagy határozott elképzelésekkel rendelkezik, amikor velem kapcsolatba kerül. De akik valóban el akarják adni az ingatlanjukat, náluk a reális árat kell belőni némi ráhagyással, különben sikertelen lesz az értékesítési folyamat. Ha reális az árképzés, akkor nagy eséllyel hatékony stratégiát tudok felépíteni az eladás érdekében.
Az árak és a piaci ismeretek kapcsolata
– Milyen árakkal találkozhatunk Ferencváros egyes részein, hiszen egy hosszan elnyúló kerületről beszélünk, ahol eltérő adottságok és életfeltételek vannak?
– A Belső-Ferencváros a kerület prémium része, amely gyakorlatilag az V. kerület meghosszabbítása, elég csak a Ráday vagy a Lónyay utcákat említeni. Azonban az energiaválság miatt a korszerűbb lakásokat keresik, amelyek azonban a kerület rehabilitációs zónájában kissé kijjebb helyezkednek el. Utóbbi, újabb építésű otthonok esetében találkozhattunk 1-1,5 milliós négyzetméterárakkal, míg az új építésűek akár 1,8 millióba is kerülnek négyzetméterenként. Belső-Ferencvárosban az új építésűek közé valójában csak 3-4 lakóprojekt tartozik, ahol magasak az árak. A felújított, jó állapotúak pedig a belső részeken 1-1,5 millió per négyzetméter között alakulnak mérettől függően, vagyis a belvárosi negyedekben az árak tartják magukat. Mostanában már ismét keresni kezdték a felújításra szoruló ingatlanokat, hiszen egyre több kapacitás szabadul fel az építőipari kivitelezők körében.
– Hogyan győzi meg az eladókat arról, hogy az ön által megnevezett ár a reális?
– A tapasztalat nagyon sokat számít, vagyis előzetesen felvázolom az ügyfeleknek, hogy az adott lakás környékén hogyan alakulnak az árak, hogyan alakul egyáltalán az értékesítési folyamat.
Mivel napi huszonnégy órában foglalkozom az ingatlanokkal, ezért hitelesen tudom elemezni a piacot. Emellett meg tudják nézni, hogy milyen hatékonysággal dolgozom, hiszen sok esetben ajánlás útján kerülök kapcsolatba az új ügyfelekkel.
Ha megbízható, kitartó, lelkes és szorgalmas tanácsadó vagy, illetve mindig könnyen kapcsolatba léphetnek veled, valamint a megfelelő bizalmi légkör is kialakul, akkor az ügyfelek elégedettek lesznek és újabb ismerősöknek, rokonoknak ajánlanak. Ez mindenképpen kedvező pozíció, ekkor már nem kell az ügyfelet meggyőzni a képességeidről, hiszen egy közös ismerős révén kerültél kapcsolatba az új ügyféllel.
Jutalék és minőségi szolgáltatás
– Mennyire meghatározó a bizalom a tanácsadó szakmában?
– Az ügyfélszerzésben sokat segít, hogy korábban tanárként tevékenykedtem, így a hosszú évek alatt kialakult emberi kapcsolataimat kamatoztatom a jelenlegi munkám során, vagyis a bizalom jelentős részben innen ered. Ez azért fontos, mert egy lakáseladás során belépsz az adott család privát szférájába, amely más szintet jelent a munkakapcsolatban. Emellett nagyon fontos a piacismeret, hogy az ügyfelek az általam elmondott információkat hitelesnek tartsák. Sok képzésen veszünk részt, napi szinten követjük a piaci folyamatokat, elemzéseket, sőt, meg is osztom az alapvető információkat az ügyfelekkel, hogy bennük is tudatosodjanak a realitások. Sokan látják, hogy mi a valós helyzet, ilyen esetben arra törekszünk, hogy az eladási folyamatot kézben tartsuk és sikeresen lezárjuk.
– Mekkora jutalékról beszélhetünk?
– A piaci viszonyokat nézve optimális díjazásért tevékenykedem, miközben megpróbálok magas színvonalat képviselni. Alapvetően 2-3%-ért dolgozom, de természetesen a félkizárólagosság a célom, hogy az eladón kívül csak én hirdessem az adott lakást, és akkor alacsonyabb a sikerdíj is. Ha nagyon sok tanácsadó foglalkozik egy otthonnal, akkor abban az eladási folyamatban nem szoktam részt venni.
A partner Program előnye
– Ön is az ingatlan.com Prémium Partnereként dolgozik. Mi a véleménye a programról?
– Nagyjából már egy éve vagyok Prémium Partner, ennek segítségével sok értékes lehetőséghez és ügyfélhez jutottam. Ez egyfajta megelőlegezett bizalmat ad az ügyfelek részéről, hiszen az aloldalunkon látnak minket képpel és szöveges bemutatkozással. Persze ezért a megelőlegezett bizalomért meg is kell dolgozni, hogy mindkét fél elégedett legyen a tranzakció után, hiszen egy lakáseladás nem hétköznapi feladat, sok pénz forog kockán.
Most fut a Prémium Partner 1+1 program, erre is jelentkeztem, amikor egy hónapnyi tagság után egy hónapot ingyen kapunk.
Értékesítési stratégia
– Hol hirdessünk, hiszen ez mindig alapvető kérdés a siker érdekében?
– A nagy webes oldalakon jelenek meg, de nyilvánvalóan az ingatlan.com a meghatározó portál, ahol nagyon jól lehet szűrni adott lokációkra és paraméterekre, hiszen folyamatosan fejlesztenek, küldik az ügyfeleknek a megfelelő lakásokat.
Ahogy egy ismerősöm is mondta: aki nincs fent az ingatlan.com-on a lakásával, az nem létezik, vagyis alapvetően mindenki ezen a portálon nézeget.
De én hiszek abban is, hogy az irodánk kirakatában hirdessek, ami mutatja, hogy ott dolgozom, ahol élek. Az utcán sétálók láthatják, hogy szinte minden sarkot és házat ismerek a környéken, hiszen a lokálpatriotizmus sokat nyom a latban.
– Szokott-e Ön licitálni az ingatlan.com felületein, hogy a hirdetett ingatlan előre kerüljön a paraméterek, árak és lokációk alapján megjelenő keresői listákban?
– Mivel sok az ingatlan, amelyek közül bátran válogathatnak az ügyfelek, ezért ha el akarjuk adni a lakásokat, akkor minél előrébb kell kerülnünk a listázásokban, hiszen az idő pénz. Ezért foglalkozom profi fotózással is, hogy az általam kínált lakásokat vonzó otthonként mutathassam be az érdeklődőknek. Ha sürgős az eladás vagy nagyon különleges a lokáció és/vagy a kialakítás, akkor érdemes reprezentatív minőségi képeket készíteni, amelyekkel listavezetőként nagy esélyünk van az értékesítésre.
