Az elmúlt napokban arról szóltak a hírek, hogy csökkenésnek indultak az albérletárak, amire idestova két éve nem volt példa. Sokakat foglalkoztat a téma, hogy csak átmeneti állapotról van szó, vagy esetleg a lejtő elején vagyunk, és a következő hónapokban nagyobbat fognak esni a bérleti díjak. Jogosan merül fel a kérdés, hiszen a gazdasági kilátások kevésbé előnyösek, recessziót emlegetnek, mindenki ott próbál spórolni, ahol csak tud. A széleskörű albérletpiaci ismeretekkel rendelkező lakáskezelők mégis azt gondolják, hogy nem várható jelentős bérleti díjcsökkenés. Sőt, az albérletek tovább fognak menetelni. Hogy miért? Nézzük a legfontosabb indokokat!
Van stabil kereslet
Kezdjük talán azzal, hogy aki mostanság hirdet meg egy átlagos paraméterű és nem túlárazott kiadó lakást, az hamar szembesül vele, hogy rengeteg bejövő hívás érkezik a különböző bérlőjelöltektől, vagyis elég nagy a merítési lehetőség. Erről számolnak be a bérbeadással foglalkozó ingatlanközvetítők is, akik számtalan megkeresést kapnak az általuk feltett lakásokra. Sokszor nem győzik kiszolgálni az érdeklődőket. Talán még úgyis tűnhet, hogy nagyobb igény van kiadó lakásokra, mint az elmúlt években, pedig az átlagos 200.000 Ft/hó bérleti díj igazán mindennek mondható, csak épp alacsonynak nem.
Van utánpótlás
Az albérletpiacra folyamatosan áramlik be a legfrissebb bérlői generáció, megjelentek a 2000-ben születettek, mivel munkába álltak és igyekeznek leválni a szülői házról. Ez önmagában egy normális folyamat, viszont a kiadott lakások zömében évek óta ugyanazok a „régi” bérlők laknak, mivel a drasztikus áremelkedések miatt ők nem tudnak továbbállni. Mindeközben Ukrajnából továbbra is tömegével érkeznek Magyarországra, közülük is rengetegen bérelni kényszerülnek. Ráadásul a koronavírus végével az Airbnb lakások is visszaszivárogtak az eredeti piacukra, ami a kínálat szűkítésével fokozta a keresletet.
Nem zavart be a rezsiárváltozás
Sokan tettek volna nagyobb összeget arra, hogy a tavaly nyáron szabadjára eresztett rezsiárak megingatják majd az albérletárak maga szintjét. Végül mégsem ez a forgatókönyv következett be. Az áram- és gázkvóták bevezetésével ugyanis az albérletek zömében jelenleg is ugyanannyiba kerül a rezsi, mint egy évvel ezelőtt. Az igaz, hogy komoly előnyre tettek szert az új építésű- és panellakások, de azon korszerűtlenebb fűtésű, de 60 négyzetmétert meg nem haladó lakásoknál sem volt különösebb rezsidíjváltozás, ahol a bérlő odafigyelt a fogyasztásra.
Nem bővül a kínálati oldal
A továbbra is intenzívnek mondható kereslettel nem tartja a lépést a kínálati oldal, hiszen a tőkével rendelkező magánszemélyek kiadási célú ingatlanvásárlás helyett inkább állampapírba fektetnek. Érthető a döntésük, hiszen például a Prémium Magyar Állampapír inflációkövető, kamatmentes, gyors és egyszerű a megvétele, ráadásul könnyen és minimális veszteséggel lehet kiszállni belőle, ha idő előtt lenne szükség a befektetett összegre. Nem véletlen tehát, hogy az ingatlan helyett ez lett most a slágerbefektetés. Emiatt viszont a kiadó lakások tekintetében nincs kellő utánpótlás, a bérlők pedig a meglévő, szűkülő állományból tudnak csak válogatni.
Bérlőből egyhamar nem lesz tulajdonos
Az elmúlt években tapasztalt rendkívüli lakásdrágulási hullám, a magas hitelkamatok, az infláció miatti emelkedő megélhetési költségek következtében sok bérlő került egyre messzebb attól, hogy saját tulajdonú ingatlant szerezzen. Sokan döntenek most úgy, hogy elhalasztják az ingatlanvásárlást, és kivárják a gazdasági helyzet rendeződését. Azon bérlők, akik néhány éve még azzal a reménnyel vettek ki egy bérlakást, hogy előbb-utóbb saját ingatlanba fognak költözni, sajnos továbbra is bérelni kényszerülnek. Ezért egy ideje több az albérletpiacra belépő, mint az onnan kilépő személy.
A kérdés tehát, hogy lesz-e jelentősebb díjcsökkenés a közeljövőben az albérletárak terén. Első hallásra jogosnak tűnik, ám a fentiek tükrében úgy látszik, hogy igen kicsi rá az esély. Legrosszabb esetben is stagnálás várható, és így lesz ez mindaddig, ameddig jelentősen olcsóbbá nem válik a saját tulajdonú ingatlan megszerzése.
A cikk szerzője Máriás Áron Ottó, a NYOLCAS.COM ingatlankezelő ügyvezető-tulajdonosa.
