Bérbeadóként sok mindent tehetünk, hogy biztonságossá tegyük az ingatlanunk bérbeadását. Nagyon fontos a részletesen megírt bérleti szerződés, a minimum 2 havi kaució megfizettetése, a közjegyzői okirat, a bérlői szimpátia és fizetőképesség, valamint az általános kockázatminimalizálás. Ezen felül, ha nincs időnk beletanulni a bérbeadási szakmába, akkor akár a teljes körű lebonyolítást is rábízhatjuk egy erre szakosodott ingatlankezelő cégre. De hogyan válasszuk ki a legjobb szolgáltatót, illetve mire figyeljünk, hogy később ne érjen minket csalódás?
Ahogy ember és ember között, úgy ingatlanos és ingatlanos között is nagy különbségek vannak, így szerződéskötés előtt érdemes mélyrehatóbban megvizsgálni, hogy melyik cég mellett tesszük le a voksunkat. Mivel a bérbeadó és az ingatlankezelő között egy hosszútávú, több éves elköteleződésről van szó, ezért nem árt, ha körültekintően járunk el, és csak alapos utánajárást követően hozzuk meg a döntésünket. Hiszen, ha bérbeadóként például külföldre történő kiköltözés miatt szeretnénk jó kezekben tudni a lakásunkat, akkor sok bosszúságot tud okozni, ha a kezelővel való kapcsolattartás akadozik.
Bérbeadási kihívások és feladatok
Mielőtt részletesen is megnézzük, milyen módszerek mentén választhatjuk ki a legjobb szolgáltatót, rögtön szögezzük le, hogy egy lakás bérbeadása és kezelése egyáltalán nem könnyű feladat. Nap mint nap tapasztalják ezt azok a magánszemélyek is, akik saját maguk intézik a lakásuk bérbeadását. Sokaknak egyetlen lakás kezelése is komoly kihívást jelent, egy ingatlankezelő vállalkozásnak pedig több tucat, bizonyos esetekben akár több száz lakásnál kell napi szinten helytállnia.
Így például folyamatosan elérhetőnek kell lennie, értenie kell a jogi- és műszaki ügyekhez, precízen kell vezetnie az adminisztrációs elszámolásokat, ismernie kell a közműszolgáltatók bonyolult számítási mechanizmusait, tudnia kell határozottan fellépnie bérlői amortizáció vagy nemfizetés esetén. Ráadásul sokszor két tűz között, bérbeadó és bérlő ellentétes érdekei között kell kiigazodnia, és mediálnia.
Íme néhány egyszerű praktika, hogy a legjobb szolgáltatót tudjuk kiválasztani, ha lakásunk kiadását ingatlankezelő cégre bíznánk.
Nézzük át a weboldalukat
A nulladik lépés, hogy össze kell hasonlítani a kiszemelt cégek weboldalait. Ellenőrizzük, hogy feltüntették-e a cég nevét (bt., kft. stb.), azt, hogy hol van a székhelyük, illetve, hogy van-e fizikális irodájuk. Azt is fontos megnézni, hogy csak egy mobil számot adtak meg, vagy van vezetékes telefonszámuk is, illetve az e-mail saját cégnévvel ellátott fiókokhoz társított. Ezek az ellenőrző pontok első ránézésre apróságoknak tűnhetnek, mégis nagyon sok mindent elárulnak az adott cég életéről.
Cég vagy egyéni vállalkozó?
Mindkettőnek megvan az előnye és a hátránya. Ha egy több száz lakásból álló portfóliót kezelő szolgáltató mellett döntünk, akkor nagyobb a valószínűsége, hogy egy profi, biztos lábakon álló szolgáltatóval lesz dolgunk, de hátránya lehet, hogy nem fogják tudni rugalmasan kezelni az esetleges egyedi igényeket. Ha például fontos nekünk, hogy egy fix kapcsolattartónk legyen, akkor érdemes lehet egyéni vállalkozót választani, viszont ebben az esetben fel kell készülni arra, hogy egyetlen embertől fog függeni a szolgáltatás minősége. A legjobb talán, amit tehetünk, ha olyat szolgáltatót választunk, amelyik több munkatárssal dolgozik, tehát szervezetten zajlik a munka, így meg tudják oldani egymás helyettesítését is, ugyanakkor érezni kell rajtuk, hogy ugyanolyan odafigyeléssel fordulnak irányunkba, mintha az első ügyfeleik egyike lennénk.
A csapatot alkotó személyek
Járjunk utána, hogy személy szerint kik állnak a lakáskezelő vállalkozás mögött, hiszen ez egy hangsúlyosan emberi erőforrás igényes szolgáltatás. Első körben érdemes ellenőrizni a tulajdonosi hátteret, illetve az ügyvezetők személyét. Az is fontos, hogy a csapat többi tagjáról, tehát konkrétan a lakáskezelőkről milyen információk lelhetők fel, kik ők és hányan vannak. Némi bizakodásra adhat okot, ha a lakáskezelő csapat tagjai képekkel is vállalják magukat, illetve fontos információ, hogy még egy jól szervezett cég esetén is reálisan 60-70 lakásra egy ingatlankezelő munkatársnak kell jutnia. Plusz pont, ha van a munkatársakról bemutató videó a weboldalukon, hiszen így már a kapcsolatfelvétel előtt is egy kicsit jobban megismerhetjük, kikkel is leszünk kapcsolatban évekig.
Az ügyélszolgálat
Érdemes előre tesztelnünk az ügyfélszolgálat minőségét. Ha telefonon keressük meg az adott szolgáltatót, akkor az első ellenőrző pont, hogy felveszik-e egyből a telefont, vagy ha nem, akkor visszahívnak-e maximum egy órán belül. Szintén fontos az is, hogy az e-mailre milyen gyorsan reagálnak. A lényeg, hogy gördülékeny legyen az első kapcsolatfelvétel. Ha nem ezt tapasztaljuk, inkább keressünk tovább, találunk jobbat.
Mások véleménye
Egyre elterjedtebb dolog utánajárni, hogy mit mondanak mások, akik korábban már voltak kapcsolatban az adott szolgáltatóval. Ma már így választunk éttermet, vagy így foglalunk szállást is, ez a 21. századi világ egyik legtermészetesebb dolga. A csalódások elkerülése miatt fontos ugyanis a kockázatok minimalizálása, ehhez pedig a korábbi és leendő ügyfelek nagy segítséget nyújthatnak egymásnak. Mélyebbre tudunk ásni, ha nem csak az összepontszámot nézzük meg, hanem azt is ellenőrizzük, hogy összesen hányan adtak értékelést, illetve szánjunk rá időt, és olvassunk bele a gyenge értékelésekhez írt írásos kritikákba. A legelterjedtebb egyébként a Google értékelés, de további tájékozódási lehetőséget nyújt a Facebook és a Reddit felülete is.
Díjak/árazás
A lakáskezeléssel foglalkozó cégek általában több szolgáltatást ötvöznek, így a díjazás is több tételből áll össze. Egyrészt felmerül a bérlőközvetítés díja, ami piaci normák szerint 1 havi bérleti díjjal megegyező összeg szokott lenni, ugyanakkor nagyon fontos előre tisztázni, hogy ez bruttó értendő, vagy az egy havi bérleti díjon felül még ÁFA is fizetendő. Ugyanez a helyzet a lakáskezelési díj kapcsán is, ami a normák szerint a bérleti díj 10%-a havonta, és jó esetben már tartalmazza az ÁFA-t, de a szolgáltatók körülbelül felénél 10%+ÁFA a szolgáltatási díj. Fenti díjakon túl külön kell számolnunk az esetleges közjegyzői díjjal (vagy annak egy részével), hiszen ingatlan bérbeadás esetén rizikós a bérlő részéről tett kötelezettségvállaló nyilatkozat nélküli szerződéskötés.
Online megjelenések
Ma már nem csak a magánszemélyekről, de a cégekről is számtalan online platformon lehet alaposan tájékozódni, éljünk hát a lehetőséggel. YouTube, LinkedIn, Facebook, online cikkek, stb. A lehetőségek száma szinte végtelen, csak rá kell szánjuk az időt, ez pedig később nagyon megtérül majd. És mit kell látnunk az interneten? Azt, hogy egy működő cégről van szó, amit abból tudunk megállapítani, hogy a munkatársaknak arra is jut ideje és energiája, hogy folyamatos tartalommal töltsék meg a különböző online felületeket. Tehát önmagában kevés az, ha az adott szolgáltató be van regisztrálva valamelyik felületre, a kérdés sokkal inkább az, hogy zajlik-e folyamatos kommunikáció, és ha igen, tetszik-e nekünk, illetve minőséginek találjuk-e azt, amit a cég kommunikál magáról.
Tegyünk fel kérdéseket
Kérdezzünk rá a kiválasztott cégnél, hogy hány ingatlant kezelnek és mióta foglalkoznak lakáskezeléssel. Ellenőrizzük le, hogy magyar vagy külföldi bérbeadókra szakosodott cégről van szó, mivel nagy különbségek lehetnek. Tudakoljuk meg, hogy mi az álláspontjuk a közjegyzői okirattal kapcsolatban, ugyanis kizárólag olyan céggel szabad szerződés kötni, aki később biztosan elkészítteti az okiratot. Kérdezzünk rá, hogy milyen technikákkal szűrik a bérlői jelentkezőket, és hogyan ellenőrzik a fizetőképességet. Tisztázzuk le azt is, hogy biztosítanak-e anyagi felelősségvállalást a bérlő díjfizetéséért, ugyanis ez az egyetlen bizonyítéka, hogy felelősségteljes profikkal van dolgunk. Tisztázzuk még egyszer, hogy a weboldalon megadott szolgáltatási árak tartalmazzák-e az ÁFA-t, vagy az még pluszban fizetendő.
A cikk szerzője Máriás Áron Ottó, a NYOLCAS.COM ingatlankezelő ügyvezető-tulajdonosa.
