Túlélőkalauz ingatlanvásárlóknak: 10 szempont, amit fontolj meg ajánlattétel előtt
Az ingatlanvásárlás életre szóló döntés, és segítség nélkül könnyen elveszhetünk a folyamat bonyolultságában. A rejtett költségek, a jogi háttér, az ingatlan műszaki állapota többek között mind-mind megfontolást igényelnek, de elegendő információ birtokában magabiztosan és céltudatosan vághatsz neki ennek a kalandnak. Az alábbiakban azokat a szempontokat gyűjtöttük össze, amikről nem árt, ha előre tájékozódsz, hogy ne érjen kellemetlen meglepetés az adásvételt követően.
Az ingatlan háttere
Hiba azt gondolni, hogy a magas kerítés elrejti a problémákat. A modern műholdas technológiának köszönhetően a hatóság mindent tud az ingatlanokról, legfeljebb még nem jelezte azt a tulajdonosoknak.
Az ingatlanért elsősorban a mindenkori tulajdonosa felel, akkor is, ha jóhiszeműen vásárolta. Ezért azt javaslom, ne kockáztass, és ne vásárolj jogszerűtlenül létesült ingatlant. Ha például egy bővítés nem szerepel a hivatalos térképmásolaton, akkor annak felvezetése fennmaradási engedélyt, építésügyi bírságot, netán bontási határozatot vonhat maga után.
A bankok szempontjából nézve, ami nem szerepel a térképmásolaton, az hivatalosan nem is létezik, tehát nem értékelhető. Az egyes bankok előírásai eltérőek lehetnek, a csökkent érték nem csak alacsonyabb hitelösszeget jelenthet, de akár el is bukhat ezen a hitelkérelem.
Lehet meglepő dolgokat találni a tulajdoni lapon is a jelzáloghiteltől kezdve a haszonélvezeten át a végrehajtásig. Az sem mindegy, hogy 6 tulajdonossal kell-e egyezkedned, vagy csak eggyel. Lakás esetén pedig kérd el és olvasd át az alapító okiratot vagy a megosztási szerződést. A mellékletekről se feledkezz meg!
Közművek és fogyasztás
Járd körül az összes közműbekötést és bizonyosodj meg róla a saját szemeddel is: hol van a bekötése, hol van az elzárója, hol van a mérőóra? Kérd el a tulajdonostól a közműszámlákat is.
Ez nagyon hasznos, mert megtudhatod belőle, hogy mennyi az ingatlan valós fogyasztása – feltéve, ha a mostani tulajdonos ugyanúgy használta, mint ahogyan te szeretnéd. Éppen ezért kérdezz rá, hogy mivel fűtött, mely helyiségeket, milyen hőfokra és hogyan szabályozta! Úgy könnyen lehet valakinek alacsony a gázszámlája, ha közben fával fűt.
Az ingatlan valós alapterülete
Az alapterület számítása nem egyetemleges. Mást számol az építési engedély, más az értékbecslők által hivatalosan használt redukált hasznos alapterület, és megint mást tud figyelembe venni az otthonteremtési támogatási program vagy egy megosztási szerződés.
Mivel a hirdetések szeretik jobb és nagyobb színben feltüntetni az ingatlanokat, ezért az sem ritka, hogy a 100 m2-esnek hirdetett ingatlan valójában csak 75 m2. Kérj alaprajzot és legalább nagyjából ellenőrizd le, hogy mennyi az annyi.
A méreten túl vedd azt is számba, hogy mennyi hálószobára van most és lesz a jövőben szükségetek. Ellenőrizd, hogy a szobának nevezett tér élhető-e egyáltalán, van-e fűtése, milyen a belmagassága és hogy a nappalit beleszámították-e a szobák számába.
Bővíthető később az ingatlan?
Nem árt, ha a végleges döntés meghozatala előtt tájékozódsz, hogy a helyi előírások tükrében a megvásárolni kívánt ház később bővíthető lesz-e vagy sem. Sosem lehet tudni: nemcsak egy plusz gyerekszobára lehet szükség, de akár műhelyre, garázsra vagy dolgozószobára is. Mindenképpen tudd meg, hogy marad-e mozgási lehetőséged a későbbiekben!
Elrendezés, tájolás
Gondold át, hogy az ingatlan elrendezése, a szobák felosztása megfelelő-e számodra? Ha nem, ne csak azt derítsd ki, hogy az átalakítás műszakilag lehetséges-e, hanem hogy észszerű beavatkozás-e. Például nem biztos, hogy szigorúan közgazdasági értelemben véve megéri szétverni egy frissen felújított házat.
Ne hagyd figyelmen kívül a nap járását se, hiszen egy világos, déli fekvésű ingatlan magasabb minőségű életteret biztosít, mint egy sötét északi, vagy a környező házak által állandóan leárnyékolt otthon.
A leendő otthonod környezete
Infrastruktúra, közlekedés, szomszédok, társasházi közösség. Mindet érdemes körüljárni, és nem csak nappal, de akár éjszaka is. Lehet sétálgatni, nézelődni, fülelni, szaglászni, valamint kérdezősködni a környékkel, a lakókkal és a szomszédokkal kapcsolatban.
Egy ingatlan legfőbb hibája nem mindig belül van.
Könnyen megkeserítheti az életed a nem ideális környék, legyen szó családi házról vagy panelről. Társasház esetében mindenképp kérd el az utolsó 1-2 lakógyűlés jegyzőkönyvét, hogy beleláss a társasház napi szintű feladataiba, problémáiba és pénzügyi helyzetébe. Ez nemcsak azt mutatja majd meg, milyen lesz az épületben élni, de a társasházi lakás árára is direkt módon hatással lehet.
Műszaki állapot és karbantartottság
Egy ingatlan legfőbb tulajdonsága az alapterület mellett a műszaki állapota. Kérdezd ki a tulajdonost, hogy mikor és milyen anyagból épült az épület, és nézz utána az egyes anyagok különböző élettartamának. Kérdezd meg azt is, milyen felújítási, átalakítási, karbantartási munkákat végeztek a házban vagy lakásban.
Ha egy ingatlant nem tartanak folyamatosan karban, akkor fokozatosan amortizálódik, és az értéke is egyre csökken. Ezzel párhuzamosan pedig növekszenek a következő tulajdonosra váró feladatok és ezek anyagi vonzatai.
Figyeld meg az egyes épületszerkezeteket (pl. ablakok, fűtési rendszer, kapcsolók). Már ebből is sok következtetést le lehet vonni az ingatlan korára vonatkozóan. Különösen érdemes figyelni a repedéseket, beázásokat, a nedvesedés – netán faljavítás – jeleit a falakon, illetve a penészesedésre, hőhidakra, egyéb hibákra utaló nyomokat keresni.
A műszaki állapot megítélése szakmai végzettség nélkül elég nehéz feladat, de mind közül talán a legfontosabb, hiszen ebből fakad az összes lényeges jövőbeli anyagi ráfordítás. Sokkal jobb, ha tisztában vagy az ingatlan állapotával és annak tudatában adsz árajánlatot, mintha az adásvétel után derül ki, hogy valami komoly baj van leendő otthonoddal! Egy rosszul választott ingatlant eladni is sokkal nehezebb. Viszont egy alapos műszaki állapotfelmérés abban is segíthet, hogy a felszínre került esetleges hiányosságok tükrében kedvezőbb árat tudj kialkudni.
Karbantartási munkák előtt állsz? Korszerűsítsd otthonod az Otthonfelújítási Program keretein belül az ingatlan.com és a LEHEL Cégcsoport segítségével, és akár 400 000 Ft készpénzt is visszakaphatsz a megtakarított energiamennyiség függvényében. A részletekért kattints ide!
Energetikai tanúsítvány
Humbug vagy hasznos információ? Mindenképpen az utóbbi, és 2023. november 1-től az energetikai tanúsítvány már nem az adásvételi szerződés kötelező melléklete, hanem az ingatlanhirdetésé! Ez azt jelenti, hogy most már a folyamat legelején köteles az eladó a vevőt az ingatlan energetikai besorolásáról tájékoztatni, nem csak a legvégén a kezébe nyomni.
Az energetikai tanúsítványt alaposan olvasd át és vedd komolyan! Ha gondosan van elkészítve, a besoroláson kívül olyan hasznos információkat is találsz benne, mint az egyes szerkezetek teljesítménye, korszerűsítési javaslatok, éves energiafogyasztás. Ez utóbbit érdemes összevetni az eladó adataival.
Az energetikai tanúsítvány azonban nem teljes körű műszaki állapotfelmérés. A tanúsító a szerkezetek anyagára és vastagságára kíváncsi, a műszaki hibák és a karbantartottság az ő munkájára kevésbé van hatással, ezért ezekkel nem is foglalkozik.
Villamos biztonsági felülvizsgálat
2024. január 1-től minden ingatlan adásvétel és bérbeadás esetén kötelező villamos biztonsági felülvizsgálatot készíttetnie a tulajdonosnak, ha nem áll rendelkezésre ilyen az elmúlt 6 évből. Ennek az a célja, hogy a vevő reális képet kaphasson az elektromos hálózat állapotáról. Ha úgy vesszük, ez sokkal kritikusabb, mint az energetikai tanúsítvány, hiszen egy rossz kötés miatt könnyen előállhat tűzveszélyes vagy akár életveszélyes állapot is.
Sajnos a villamos biztonsági felülvizsgálat ennek ellenére még nem annyira elterjedt, mint az energetikai tanúsítvány. Kevesen tudnak róla, de attól még szükséges és érdemes is ragaszkodni hozzá.
A végső döntés
Ha kiderült, hogy milyen állapotban van az az ingatlan, amit meg szeretnél venni és esetleg azt is tudod már, hogy mennyit kell rákölteni, akkor két dolgot is el tudsz dönteni: az első, hogy a számodra elérhető pénzügyi keret elég-e rá, a másik pedig, hogy ér-e ennyit az ingatlan egyáltalán? Az ingatlan valós értékének meghatározása eléggé összetett dolog, de ha a felújítással együtt sokkal többet kell ráköltened, mint amennyiért elméleti síkon ebben a pillanatban el tudnád adni, akkor az nem biztos, hogy egy jó döntés.
Ezt érdemes indirekt módon is végiggondolni. Ha tudod, hogy felújított állapotban mennyit érhet az az ingatlan és tudod a felújítási költséget is, akkor ki tudod számolni, hogy mekkora összeget érdemes egyáltalán ajánlani az eladónak. Ez az egyszerű matek segíthet elkerülni, hogy rossz pénzügyi döntést hozz.
Jó, ha tudod, hogy használt ingatlan eladása esetén az eladó 5 év kellékszavatossággal tartozik az eladott ingatlanért (új építésűre más szabályok vonatkoznak). Ez a lényegi, árat befolyásoló hibákra és tulajdonságokra vonatkozik. Az eladó akkor mentesül a helytállás alól, ha a lényegi hibát vagy tulajdonságot a vevő tudomására hozta az ajánlatadást megelőzően és ezt bizonyítani is tudja.
A fenti szempontok alapján egész jól körül tudod járni a kiválasztott ingatlant, és sok potenciális hibát időben ki tudsz küszöbölni. A folyamat során széleskörű rálátást nyersz arra, adott ingatlan valóban megfelelő-e a számodra. Én azt javaslom, ne hagyd magad sürgetni! Kérj el minden dokumentumot, beszéld át valakivel az előnyöket, hátrányokat, ha szükséges vonj be szakértőt. Végül, mielőtt döntenél, aludj rá egyet, és reggelre remélhetőleg sokkal tisztábban fogsz látni!
A cikk szerzője és a képek forrása Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője.
