Amikor egy meglévő ház felújításába, bővítésébe, átépítésébe kezdünk bele, jellemzően sokkal több a bizonytalanság, mint egy új ház építése során. Nehezebben becsülhetőek a költségek, illetve az is előfordulhat, hogy nincsenek a birtokunkban a megfelelő információk. Cikksorozatunk első részében a felújítás témakörében mélyedünk el. Megvizsgáljuk, hogy mi is számít felújításnak, milyen kiadásokkal számolhatunk, valamint megismerkedünk azzal is, hogy milyen esetekben lehet előnyös a felújítás az átépítés helyett.
Mit nevezünk felújításnak?
Felújításról akkor beszélünk, ha az ingatlan esztétikai, műszaki paramétereit szeretnénk feljavítani valamilyen mértékben, de nem történik funkcióváltás. Nem jön létre új lakóegység, nem változnak az alapvető méretek, nem jönnek létre például új helyiségek. Felújítás lehet egy egyszerű fürdőszoba felújítás, egy tisztasági festés, vagy a ház nyílászáróinak cseréje, külső szigetelése.
A legtöbb esetben ez a beruházás nem engedélyköteles, de ha az épület külső megjelenését, utcafrontját is érinti, településképi engedély lehet szükséges, ami egy viszonylag egyszerű hatósági procedúra, és általában a nyílászárók cseréje, színének, méretének megváltozása esetén is szükséges.
A felújítások esetén érdemes a munkanemekre egy árazatlan költségvetést csináltatni, ez néhány tízezer, vagy maximum egy-két százezer forintba kerülhet, pontos mennyiségekkel, és minél pontosabb műszaki tartalommal, majd erre bekérni több vállalkozótól ajánlatot. Ez azért fontos, mert nagy különbségek lehetnek az ajánlatok között, amiket laikusként nehezen tudunk felmérni. Abban az esetben viszont, ha a kezünkben van egy összehasonlítható alapdokumentum, akkor már nem tudnak minket nagyon bevinni az erdőbe.
Először tehát határozzuk meg, hogy pontosan mit szeretnénk, aztán bízzunk meg egy költségvetés-készítő szakembert azzal, hogy ezt mérje fel, foglalja nekünk táblázatba – ezzel már mehetünk a vállalkozókhoz.
Mindig kössünk szerződést a vállalkozóval
Jelzésértékű lehet számunkra, ha egy vállalkozó egy ilyen költségvetés kitöltésére nem hajlandó, a saját formátumához ragaszkodik, vagy egységárakat nem hajlandó megadni. Lehetőség szerint mindig kössünk a vállalkozóval szerződést, még ha egy egyszerűbbet is, amiben szerepel az elvégzendő feladat, annak az ára és határideje – így lesz számon kérhető, ha valami probléma lenne akár a munkája minőségével, akár a munkavégzési hajlandóságával.
Az előleg egy nagyon érzékeny kérdés – a legjobb, ha semmire nem fizetünk előleget, de ha az anyagokra kell is, legalább a munkadíjra ne fizessünk, mert ez általában nem indokolt. Ha a vállalkozó elvégezte a feladatot, és tetszik nekünk a végeredmény, máris fizetünk, de addig miért hoznánk magunkat kiszolgáltatott helyzetbe?
Kérjük műszaki ellenőr segítségét
Laikusként nem egyszerű megítélni egy komolyabb munka végeredményét, ne sajnáljunk igénybe venni akár egy-két alkalomra néhány tízezer forintért egy műszaki ellenőrt, aki szót ért helyettünk a szakival. Sok esetben ez segítheti is a szakember munkáját, bennünket pedig komoly károktól kímélhet meg, mert sokan visszaélhetnek azzal, ha egyáltalán nem tudjuk megítélni a munkájuk árát, vagy minőségét, esetleg javaslataikat.
Egy felújítás összességében akkor éri meg, ha esztétikailag, műszakilag elégedettek leszünk a végeredménnyel – ez egy nagyon szubjektív dolog – és akkor, ha legalább annyit emel is az ingatlanunk értékén, mint amennyibe került – ez pedig nagyon objektív.
Vizsgáljuk meg a megtérülést
Egy felújítandó és egy felújított ingatlan között lehet nagy árkülönbség, de érdemes mindig megvizsgálni, hogy az általunk elvégeztetni kívánt munka mennyivel fogja megemelni ténylegesen a piaci értéket, megtérül-e legalább e mutató szerint. Ez függ attól is, hogy hol van az ingatlanunk, hiszen egy kevésbé frekventált településen lévő 4 millió forintos házra is el lehet költeni 10 millió forintot könnyedén, de sajnos az már nem valószínű, hogy utána 14 milliót fog érni.
Ma egy generál-felújítás, ami tartalmaz bontást, a villamos vezetékek teljes cseréjét, a gépészeti-fűtésrendszer felújítást, a teljes festést, burkolást, külső szigetelést, nyílászárók cseréjét, esetleg kisebb átalakításokat is, minimum 230-250.000 Ft/négyzetméter áron számolhatjuk, de könnyedén elmehet 300-350.000 Ft/négyzetméter árig is. A beltartalmi érték, az igényszint határozza meg leginkább a nagyságrendet. A munkadíjak reális mértékéről sok internetes oldalon előre tájékozódhatunk, ahol kisebb munkákra ajánlanak szakembereket – érdemes is lehet innen választani, hiszen itt értékeléseket, referenciákat is találhatunk. Érdemes előre, pontosan, és ráhagyással tervezni, a szükséges és ésszerű mértékben szakembereket bevonni, akár belsőépítészt is, hogy a végeredmény tényleg olyan legyen, és annyiba kerüljön, hogy elégedettek lehessünk vele. Egy kisebb lakásban a hasznos tér ideális kihasználása is sokszor szakemberért kiáltó tervezési feladat, ami sokkal értékesebb eredményt hozhat, mint amennyibe kerül.
Számoljunk a bontási költségekkel is
A felújítás kapcsán sokszor nem gondolunk a jelentős bontási költségekre, amikkel szintén érdemes tervezni, hiszen egy új építés kapcsán ilyenek általában nem merülnek fel, a felújítás büdzséjébe azonban ezt is bele kell vennünk.
A cikket írta Virág Gergő, az Imperial Holding Group vezető szakértője. Díjmentes szakmai és személyre szabott tanácsadás: info(kukac)imperialholding.hu
