Ingatlanbefektetés: itthon vagy külföldön?
Az ingatlanbefektetés minden esetben hordoz kockázatot. Új építésű ingatlanok esetén a minőség és az időtállóság, használt ingatlanoknál az amortizáció mértéke, a terület fejlődőképessége készteti gondolkodásra a befektetőt. Még ennél is több kérdést vet fel, ha valaki a befektetésként nem magyar jogi környezetben, hanem Kambodzsában, Balin vagy a közeli Horvátországban gondolkodik.
Mlinárik Márton, a budapesti ötletgazda
Mlinárik Márton magyarországi ingatlanspecialista szervezésében 15 ország ingatlanközvetítői tartottak előadást a külföldi ingatlanbefektetés lehetőségeiről, buktatóiról és országspecifikus jellemzőiről. Annak ellenére, hogy Mlinárik budapesti és agglomerációs területeken dolgozik, a küldetése az volt, hogy a világ minden tájáról hívjon ingatlanközvetítőket a magyar befektetői közönségnek.
Az Ingatlanbefektetés Külföldön címmel megrendezett konferenciára 2025. november 29-én került sor a Sugár Moziban. Az eseményt mi is követtük online, és összeszedtük azokat a szempontokat, amelyeket érdemes mérlegelnie annak, aki külföldön szeretne ingatlant vásárolni.
Tulajdonjog vagy bérleti jog
A külföldi ingatlanbefektetés az országok közötti eltérő jogi környezet miatt nagyon különböző lehetőségeket kínál. Bizonyos országokban tulajdonjogot nem, csak bérleti jogot lehet vásárolni. Ezeket a bérelt ingatlanokat sok esetben egyaránt ki lehet adni rövid vagy hosszú távon is.
Remek példaként szolgál erre Bali, amit Sala Zoltán, a helyi magyar ingatlanbefektető mutatott be. Zoltán ismertette, hogy a két tulajdonforma, a freehold és a leasehold között az a lényegi különbség, hogy az előbbit csak indonéz állampolgár, míg az utóbbit bárki megvásárolhatja, a bérelt ingatlanon pedig kedve szerint (és a területek beépíthetőségi besorolása szerint) alakíthat, a bérelt telekre építkezhet.
Lokáció
Befektetéskor szempont lehet, hogy az adott ingatlan mennyire könnyen közelíthető meg. Míg Spanyolország egyes régiói fapados repülővel pár óra alatt érhetőek el, Horvátország autóval egy nyári éjszaka alatt; de Mexikót csak több átszállással lehet elérni. A lokáció azonban nemcsak azon a skálán lehet döntő, hogy saját vagy befektetési célra vásárolunk külföldi ingatlant, hanem a fejlettség, a turisztikai kitettség és a kulturális távolság is meghatározóak lehetnek.
Friss piac
Bognár Brigitta és Füstös Sándor Szaúd-Arábia frissen nyíló piacára engedtek betekintést. Az országban vásárolható ingatlanok 2026 januárjától érhetőek el külföldi állampolgárok számára. Befektetési szempontból a szakértők szerint vonzó lehet, hogy az országban 2029-ben rendezik meg az Ázsiai Téli Játékokat, 2030-ban a Világkiállítást, a soros futball-világbajnokságra pedig 2034-ben kerül sor.
Időjárás
Az időjárás, amire Magyarországon legfeljebb az ártérben lévő ingatlanok, és a Sun Citynek keresztelt Szeged említésekor figyelünk ingatlanvásárlás során, szintén meghatározhatja a választásunkat. Szilágyi Imre, a Cipruson élő közgazdász és befektető arra hívta fel a figyelmet, hogy a szigeten a napsütéses órák száma meghaladja az évi 330 napot, ami a hazánkban megszokott háromhavi turisztikai szezont jócskán meghosszabbítja. A napsütés mellett azonban érdemes utánanézni a tornádó, áradás, monszun által érintett, vagy potenciálisan érintett területeknek, és a helyi élővilágnak is.
Infrastruktúra
Ahogyan a magáncélú ingatlanvásárlásnál itthon is fontos szempont, hogy a közintézmények milyen távolságra találhatóak otthonunktól, ez külföldön sincs másként. Pláne, hogy az egészségügyi szolgáltatások, kiköltözők számára az oktatás elérhetősége a döntést nagyban befolyásolhatja. A Spanyolországból érkező három előadó egyaránt dicsérte a helyi egészségügyet, és elmondták, hogy a külföldről beköltözők sok esetben ingyenes nyelvoktatásban vehetnek részt.
Más befektetők, adózás
Horvátországban a magyarok jegyzett vásárlónak számítanak, könnyen lehet találni olyan rövid távú kiadással foglalkozó családokat, akiknél eltölthetünk nyaranta néhány napot. Mexikóban ez már kevéssé jellemző. Mexikó friss piacnak számít, ugyanis – mint azt Töreki Zoltán elmondta – a terület 55 éve, 1970 óta fejlődik: Cancúnban ekkor 120 fő lakott, ez ma körülbelül 1,5 millióra tehető. Az ide érkező befektetők jellemzően Amerikából érkeznek.
Egyes országokban ingatlanvásárláshoz a befektetőnek rendelkezni kell helyi bankszámla- és adószámmal, más országokban csak adószámmal, de vannak olyan helyek, ahol egyikre sincs szükség. Thaiföld is az utóbbi kategóriába tartozik Király Norbert, thaiföldi befektető elmondása szerint.
A helyi adózás sok esetben vonzza a cégeket és a magánszemélyeket is. Málta ebből a szempontból jó befektetés lehet cégként, ahol minimum egy éves bejelentett jogviszony után hitelt is lehet felvenni. Németországban ehhez már német cégre, helyi adószámra és nagymértékű beágyazottságra van szükség.
Aki kiadásban gondolkodik, annak számolnia kell az Airbnb-t és a bérbeadást terhelő adókkal, közös költséggel, hulladékszállítási díjjal. Érdemes előzetesen tájékozódni vásárlás előtt, mert a várt bevételt jócskán lefaraghatják a különböző helyi adók.
Buktatók
Az idegen jogi környezet még a hazájában kiterjedt jogi ismeretekkel rendelkező befektetőt is próbára teszi. Éppen ezért nagyon fontos, hogy már az első lépéseket is helyi ingatlanközvetítő segítségével tegyük meg. Sokan esnek abba a hibába, hogy személyes megtekintés nélkül vásárolnak – mint utóbb kiderül – nem létező ingatlanokat.
Épp ekkora buktató lehet a nyelvismeret hiánya, ami a szerződéskötésnél csúcsosodik ki. Minden esetben csak helyi jogászok által validált és az anyanyelvedre is lefordított szerződést írj alá!
Ha egyelőre maradnál a hazai befektetéseknél, az ingatlan.com partnerei segítenek céljaid elérésében!
