Szívességi lakáshasználat az ingatlanjogban
Számos információ érhető el a világhálón a lakásbérleti jogviszonyra vonatkozóan, kevesebb szó esik viszont a szívességi lakáshasználatról. Szívességi lakáshasználatról beszélünk, amikor valaki ingyenesen használja a más tulajdonában lévő ingatlant. Ismerjük meg ennek a lakáshasználati formának a részleteit, jogi kereteit, szabályait!
Milyen szabályok vonatkoznak a szívességi lakáshasználatra?
A szívességi lakáshasználat a polgári jogban a nem nevesített szerződések közé tartozik, ezért rá a haszonkölcsön-szerződésre vonatkozó szabályok alkalmazhatók. Ez alapján az ingatlan tulajdonosa az ingatlan időleges használatát ingyenesen átengedi a kölcsönvevőnek, azaz a lakáshasználónak.
A szívességi lakáshasználat során a lakáshasználó – hasonlóan a bérleti szerződéseknél – az ingatlant a rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja, harmadik személy használatába kizárólag a tulajdonos hozzájárulásával adhatja.
Például ilyen helyzet állhat elő, ha egy tulajdonos az ismerősét ideiglenesen befogadja üresen álló lakásába. A felek között a rövid időtáv és a baráti viszony miatt bérleti díj megfizetésére nem kerül sor, a lakáshasználó a rezsiköltségek megfizetését vállalja.
Azonban a szívességi viszonyt kihasználva sem jogosult a lakást kölcsönvevő élettársát, gyermekét, bármilyen személyt befogadni, kizárólag, ha ehhez az ingatlan tulajdonosa hozzájárul.
Amennyiben a tulajdonos a harmadik személy részére való használatba adáshoz hozzájárul, a szívességi lakáshasználó a befogadott személy károkozásáért is úgy felel, mintha maga használta volna az ingatlant.
Hozzájárulás nélkül pedig azon károkért is felelősség terheli, ami a használatba adás nélkül nem következett volna be. A szívességi lakáshasználónak érdemes tehát azt is átgondolnia, hogy kíván-e más személyért is felelősséget vállalni.
Szükség van szerződésre szívességi lakáshasználat esetén?
A bérleti szerződésnél kötelező az írásbeli szerződés megkötése, amely nem feltétel a szívességi lakáshasználat esetén. Ilyen szerződés létrejöhet szóban és ráutaló magatartással egyaránt. Azonban a tartalma és különösen a megszüntetésére vonatkozó nehézségek miatt célszerű a szerződéses feltételeket írásba foglalni.
Szívességi lakáshasználat esetén a lakáshasználót terhelik az ingatlan fenntartásának költségei, követelheti viszont az ingatlanra fordított egyéb költségeket. Ilyen esetre példa, ha az ingatlanhoz kiérkező karbantartó szakember munkadíját a lakáshasználó megelőlegezi és ezt a tulajdonossal később elszámolja.
Hogyan szüntethető meg a szívességi lakáshasználat?
A fent már említett haszonkölcsön-szerződésre vonatkozó rendelkezések szerint a határozatlan időre kötött szívességi lakáshasználati szerződést az ingatlan tulajdonosa 15 napos felmondási idő mellett mondhatja fel. A lakáshasználó bármikor felajánlhatja, hogy az ingatlant a tulajdonos részére visszaadja és a tulajdonos ilyen esetben az ingatlan visszavételét alapos ok nélkül nem tagadhatja meg.
A tulajdonos felmondhatja a szerződést, ha
- a haszonkölcsön meghatározott célja lehetetlenné vált
- a szívességi lakáshasználó a lakást rongálja, nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja, engedély nélkül harmadik személy használatába adja, vagy
- egyébként fennáll a veszély, hogy a lakást a lakáshasználó nem fogja épségben visszaadni.
A jogalkotó a haszonkölcsön-szerződések jellegénél fogva a lakástulajdonos részéről felmondási okként határozza meg továbbá, ha a felek között a viszony a lakáshasználó magatartása következtében megromlott. Végül azt is, ha a szerződéskötéskor nem ismert oknál fogva a kölcsönadónak szüksége van a lakásra. Tipikusan ilyen helyzet, ha oda kíván maga vagy családtagja is beköltözni.
A szívességi lakáshasználat jogviszony emellett a határozott időtartam lejártával is megszűnik. Továbbá tekintettel a jogviszony bizalmi jellegére, a lakáshasználó halálával is megszűnik, az nem örökölhető.
Ha a szerződés a határozott időtartam vagy felmondás esetén megszűnik, azonban a lakáshasználó az ingatlant a megszűnési ok bekövetkezésével sem hagyja el, jogcím nélküli használónak minősül és ellene lakáskiürítés iránti peres eljárás indítható.
Szívességi lakáshasználati szerződés bérleti szerződés helyett?
A bérleti szerződés során a bérlő az ingatlan bérlemény után bérleti díjat fizet, míg a bérbeadó tulajdonos a bérleti díj után a választható adózásnak megfelelően fizeti az adózással járó terheket.
Amennyiben a lakáshasználó bérleti díjat fizet a lakáshasználatért, a bérleti szerződés helyett megkötött szívességi lakáshasználati szerződés színlelt szerződésnek minősül, melyet a leplezett szerződésként való megítélése miatt a körülményekből következtetve bérleti szerződésként kell megítélni.
Ha erre fény derül, komoly jogkövetkezményre számíthatunk az illetékes hatóságoktól, amely büntető feljelentést is vonhat maga után.
A szívességi lakáshasználat valódiságára az adott körülményekből lehet következtetni. Szoros baráti viszony és ilyen esetben többségében rövidebb időtartamú lakáshasználat, emellett leggyakrabban családjogi kapcsolat (pl. a szülők befogadják az ingatlanukba a gyermekük házastársát), rokoni kapcsolat is lehet ilyen ok.
Általában nem életszerű, ha más városból érkező, korábban egymást nem ismerő személyek között jön létre szívességi lakáshasználati jogviszony. Továbbá ez nem jellemző hosszabb időre kötött ingyenes használati szerződéseknél sem, hiszen a piacon jelentős értéket képvisel az ingatlan használata.
A szerződés ingyenes jellegénél fogva abból az életszituációból indulhatunk ki, hogy a jogviszony létrejöttekor a felek közötti viszony – legyen az barátság vagy munkakapcsolat – rendezett. Azonban, ahogy az ingatlan jogügyleteknél különösen fontos, lakásunk szívességi használatba adása előtt is érdemes kellő körültekintéssel eljárni.
Javasolt írásbeli szerződésben rögzíteni a tartalmi feltételeket, ezzel megelőzhetünk későbbi nehézségeket, akár a lakás kiürítésével kapcsolatos hosszadalmas jogi procedúrákat.
Jelen blogcikk tartalma nem minősül teljes körű jogi tanácsadásnak. A blogcikk szerzője Dr. Németh Márton ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
