Ha az ingatlanunkat kiadjuk, ezt többnyire nem egyéni vállalkozóként, hanem magánszemélyként tesszük. Az ebből származó bevételünk pedig az összevont adóalap részét képezi, önálló tevékenységként pedig adóköteles jövedelemnek számít. Kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogy számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól? Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait.
Magyarország lakosságára jellemzőbb a saját tulajdonú ingatlan, albérletbe többnyire munkavállalás vagy tanulmányok miatt költözünk. Budapesten közel 40 százalékos a bérleményben lakók aránya, nem árt tehát tisztában lennünk az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályaival, ha bevételi forrásként lakáskiadásban gondolkodunk.
Mit érdemes tudnunk, ha magánszemélyként adunk bérbe egy ingatlant?
A magánszemély ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Egyszerűbben tehát ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk. Az ingatlan-bérbeadás utáni adózás alapját a jövedelem és nem a bevétel képezi, vagyis nem a teljes bevétel adóköteles, hanem csak a kiadásokkal csökkentett összeg.
Önálló tevékenységből származó bevételként tekintünk minden olyan bevételre, amelyet a magánszemély adott tevékenységével összefüggésben megszerez, megállapítására az 1995. évi CXVII. törvény 2. és 4. számú mellékletei irányadóak.
Nézzük sorban az e körben felmerülő a legfontosabb kérdéseket.
Milyen adózási formákat választhatunk a személyi jövedelemadó rendszerében?
A bérbeadási tevékenység végezhető:
- egyéni vállalkozóként,
- adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,
- adószámos magánszemélyként.
Mikor van lehetőség bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenységre?
A magánszemély (természetes személy) adózónak nem kell adószámot kérnie, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
- nem egyéni vállalkozó – sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenysége vonatkozásában,
- tevékenysége kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény – a továbbiakban Áfa tv. – szerinti, adómentes ingatlan – (ingatlanrész-) bérbeadás (haszonbérbeadás),
- az ingatlan bérbeadásra az adóalany nem választ adókötelezettséget,
- az Áfa tv. szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles.
A rendszeres bevételszerző tevékenység miatt a természetes személy adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános forgalmi adónak, ezért az Áfa tv-ben meghatározott bizonylatot kell kibocsátanunk. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló törvény – a továbbiakban Sztv. – szerinti számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanunk. Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – nem akadályoz minket a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton a nevünk mellett az adóazonosító jel szerepeltethető. Ha azonban úgy döntünk, hogy a számviteli bizonylat kibocsátásához a számla és a nyugta adóigazgatási azonosításáról, valamint az elektronikus formában megőrzött számlák adóhatósági ellenőrzéséről szóló rendelet – a továbbiakban NGM rendelet – szerinti számlatömböt kívánunk használni, annak beszerzéséhez adószámmal kell rendelkeznünk, és emiatt be kell jelentkeznünk adóalanyként.
Hogy alakulnak a költségelszámolási lehetőségeink?
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Fontos, hogy nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbe vevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja.
A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze. Így a társasházi biztosítás és takarítás díjára, a közös képviselő díjazására, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre például a kedvező szabály nem alkalmazható. Nem alkalmazható ez a szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre még akkor sem, ha az tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat, szemétdíjat.
A bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség tehát ingatlan-bérbeadásból származó bevétel, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség. Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a fenti kedvező szabály nem alkalmazható, mivel ilyenkor a szolgáltatás díját nem hárítják át az igénybevétellel arányosan a bérlőre. Ekkor az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek számít, amellyel szemben elszámolhatók a felmerült költségek. A szabály akkor sem alkalmazható, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak, mert így a bérbeadó nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.
Hogyan csökkenthetem a bevételeimet?
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg. Az így bérbe vett lakásnak nem kell belföldön lennie, tehát nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse így a bérbeadásból származó bevételét.
Hogy állapítható meg a bérbeadás bevételéből a jövedelem?
A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke az Szja. tv. szerint:
- 10 százalék költséghányad (17. § (3) b) pont) szerint,
- vagy tételes költségelszámolással (17. § (3) a. pont).
A nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 10 százalékát vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül.
Ennél a jövedelemmegállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni.
Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit, az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható.
Milyen költségeket számolhatunk el?
- A számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási díjtételek;
- a rezsiköltség (ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták);
- a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök
- és az amortizáció (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2 százalék).
Milyen nyomtatványokat használjunk?
Az ingatlan bérbeadási tevékenységet 2024-ben a 23T101 jelű nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz. A nyomtatvány száma évente változik, erre érdemes figyelnünk.
Hogyan alakul az adóelőleg fizetési kötelezettség?
A lakáskiadás után kiszámított személyi jövedelemadót negyedévente kell megfizetni az adóhatóságnak a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Azaz az első negyedév után például április 12-éig, amennyiben az adó összege eléri vagy meghaladja a 10 ezer forintot.
Mi történik a kifizetőtől származó bérleti díj adózása esetén?
Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti törvény (Art. törvény) értelmében kifizetőtől származik, az adóelőleget nem nekünk, hanem a kifizetőnek kell megfizetnie. Az adóelőleg alapja ebben az esetben a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján kalkulált jövedelem összeg lesz, amennyiben a költségek nem haladják meg a bevétel 50 százalékát. Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10 százalékos költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget, majd az így fennmaradó nettó jövedelmet juttatja el a bérbeadónak. A kifizető személyét az Art. törvény 31-es pontja részletezi.
Bérbeadás és ÁFA
Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény 86. § alapján. A leggyakoribb adókötelezettséget eredményező bérleti ügyletek:
- a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősülő, valamint
- a közlekedési eszközök elhelyezését, parkolását biztosító bérbeadások.
Amennyiben bérbeadóként szeretnénk áfakörössé válni, erre is van lehetőség, de 5 éven keresztül nem válthatunk vissza áfamentességre.
Mi a helyzet a szálláshely-szolgáltatásokkal?
A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, csak adószám birtokában üzemeltethető, valamint be kell hozzá szerezni a szükséges szálláshely-üzemeltetési engedélyt is. Az ingatlan-bérbeadás azonban hosszabb távú tartózkodás esetén jön létre, bérleti szerződést kell kötni hozzá, viszont a működéshez nincs szükség engedélyekre.
A bérbeadó kétféle adózási mód közül választhat szálláshely-szolgáltatóként. Az egyik a tételes átalányadózás, amikor évente jogszabályban rögzített fix átalányt köteles fizetni, illetve, ha önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik bevétele után. További különbség mutatkozik az áfa megfizetésében: az ingatlan hosszútávú bérbeadása nem áfaköteles, azonban a szálláshely-szolgáltatás után minden esetben áfát kell fizetni.
A blogcikket lektorálta Dr. Váczi Péter ügyvéd , az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
