Mikor kötelező a villamossági felülvizsgálat 2026-ban?
Ingatlan bérlésekor és vásárlásakor is különösen fontos, hogy annak áramszolgáltatása és hálózata megfelelő, illetve rendeltetésszerű legyen és ne jelentsen veszélyt a használóra. A villamossági felülvizsgálat esetében nyújt segítséget a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet, amikor a lakóépületek kapcsán megfogalmazza azt a kötelezettséget, hogy bérbeadáskor, eladáskor a villamossági hálózatot, a villamos berendezéseket is felül kell vizsgáltatni.
A rendelet előírásai
A rendelet értelmezésében lakóépületen a felülvizsgálat tekintetében a lakásokat, lakóházakat, üdülőket és a társasházakat, valamint az ezeket kiszolgáló helyiségeket egyaránt érteni kell.
A villamos biztonsági felülvizsgálatot alapesetben legalább 6 évente újra el kell végezni.
Elhagyható a bérleménynek nem minősülő lakás villamos biztonsági felülvizsgálata, ha kiépítették a fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelmet, és a villamos berendezéseket a 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védték.
A szakemberek javaslata ezzel összefüggésben az áram-védőkapcsoló (Fi-relé vagy RCD) alkalmazása. Ez nagyobb biztonságot is nyújt az esetleges áramütéses balesetekkel szemben.
A felülvizsgálat jelentősége
A bérlők, illetve a vevők számára is jelentős biztonságot nyújt, ha a kötelezettség teljesítését, valamint annak eredményét egy szakember igazolja. Vagyis azt, hogy az ingatlan elektromossági szempontból biztonságos. Ráadásul ez a bérbeadó számára is védelmet nyújthat egy, a bérlőt érintő baleset esetén.
A bérbeadó karbantartási kötelezettségét a Ptk. 6:344. § úgy határozza meg, hogy az életveszélyt okozó, vagy a rendeltetésszerű használatot lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül, egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles annak eleget tenni.
Kötelező vizsgálat
A villamossági felülvizsgálat elvégzését a lakóingatlan karbantartási kötelezettségének körébe tartozó, kötelező feladatnak kell tekinteni.
A Ptk. 6:332. § alapján a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas. Ebbe a szavatossági kötelességbe beletartozik az is, hogy az elektromos hálózat biztonságos és ellenőrzött.
A szavatosság az ingatlan eladóját is hasonló módon terheli. Fontos, hogy a villamossági felülvizsgálat elvégzése kiszűri azokat a szakszerűtlen, szabálytalan, elavult technikai megoldásokat, amelyeket akár a lakástulajdonos valamelyik jogelődje alakított ki. Lehet, hogy a jelenlegi tulajdonos ezeket nem is ismeri, de balesetet okozhatnak.
Jogi szempontból sem elhanyagolható
A bírósági gyakorlatban számos eset szól a bérbeadói kártérítési felelősség megállapításáról a bérlőt ért halálos vagy súlyos sérülést okozó áramütés kapcsán. Ezekben az esetekben sokszor mutattak arra irányuló jelek előzetesen, hogy probléma van az elektromos hálózattal, mert „csípett a víz” a zuhanyzóban vagy folyamatos volt – a rövidzárlatok miatt – a biztosítékok kioldása.
A felülvizsgálat elmaradása nemcsak balesetet, de káreseményt is okozhat. Számos biztosítási jogvita kiindulópontja annak a kialakult kárnak a megtérítése, ami a villamos berendezések zárlata miatt alakult ki.
A régebben szakszerűen megvalósított elektromos hálózatok, kialakítások nem örökéletűek. A technológiák, anyagok idővel elavulnak. A felülvizsgálat minden esetben az aktuális, jelenkori műszaki előírások alapján valósul meg. Így a korábban még megfelelő műszaki megoldások hibáira is rámutat.
Ha a szakember a felülvizsgálat során hiányosságot fedez fel, akkor annak súlyossága alapján meghatároz egy határidőt, ameddig a tulajdonosnak a problémát meg kell szüntetnie. Ha a hiányosság nem olyan jelentős, akkor a korrekciót a következő felújítás során kell megvalósítani.
A blogcikk szerzője Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
