Az ingatlanközvetítők és az ügyfelek között kötött megbízási szerződés kulcsfontosságú dokumentum, amely meghatározza a felek közötti együttműködés részleteit. Mostani bejegyzésünkben áttekintjük a három plusz egy – kevésbé ismert – szerződési forma főbb jellemzőit. Két aspektusból fogjuk górcső alá venni a megbízási formákat, vagyis megnézzük, hogy mit tartalmaz maga a szerződés, valamint azt, hogy miképpen adaptálódik mindez a gyakorlatban. Lesz különbség.
Általános megbízási szerződés
Ez a leggyakrabban használt megbízási szerződéses forma. Az ügyfél ilyenkor megbízza az ingatlanközvetítőt, hogy találjon vevőt, vagy bérlőt az ő ingatlanára, miközben a megbízó fenntartja magának a jogot arra, hogy más értékesítőket is megbízzon, illetve saját maga is keressen potenciális vevőket. Az általános megbízás előnye a nagyobb szabadság az eladó részéről, míg az ingatlanközvetítő elvileg egy versenyhelyzetbe kerül a többi ingatlanossal és a tulajdonossal szemben.
A valóságban az elvileg előnyként aposztrofált lehetőség azonban egyben a hátránya is ennek a szerződésnek, de tulajdonosi kontrollal minimálisra csökkenthető ez a probléma. Ez alatt azt értem, hogy a tulajdonosnak érdemes limitálni az értékesítésben résztvevő irodák számát, tehát nem megbízni minden jelentkezőt. Tudom, hogy mindenkinek van vevője, tudom, hogy mindenki pár nap alatt eladja, de mi van, ha mégsem? Akkor úgy fog kinézni szinte mindegyik hirdetőoldal, hogy a te lakásod fotói sokszor egymás alatt szerepelnek, azt sugallva, hogy ez az ingatlan egy nehezen értékesíthető portéka, hiszen küzd vele egy csomó ingatlanos, de mégsem sikerül. Exkluzív ajánlatról nem nagyon beszélhetünk.
Két dolgot fűznék még hozzá: amennyiben sikerül valamelyik legnagyobb hálózatot megbíznod, úgy a hirdetések száma nem eggyel fog nőni, hanem sokkal, hiszen ott sok értékesítő dolgozik, akik fantáziát láthatnak benne (igaz, hogy nem látták magát az ingatlant, ez nem baj) és meghirdetik. A másik dolog: legyünk őszinték, nem fogsz húsz megbízási szerződést elolvasni, értelmezni, de akkor miért írnád alá?
Félkizárólagos megbízási szerződés
Ez egy olyan szerződés forma, amikor az ügyfél megbíz egy ingatlanközvetítőt, hogy keressen vevőt, vagy bérlőt az ingatlanra. Fenntartja magának a lehetőséget arra, hogy ő a saját lehetőségeit kihasználva megpróbálja értékesíteni azt, viszont az említett ingatlanközvetítőn kívül nem bíz meg másik irodát.
Ez a klasszikus eset, hogy az ingatlanos dolgozhat, nincsenek telespammelve a hirdetőoldalak ugyanazokkal a hirdetésekkel, tehát az exkluzivitás biztosított, viszont amikor a szomszéd hallja, hogy eladó a lakás, akkor a tulajdonos jutalékfizetési kötelezettség nélkül megegyezhet vele.
A közvetítők által kért jutalék ebben az esetben kedvezőbb, mint az általános megbízási szerződésnél. Annyit itt is elmondanék, hogy a sok értékesítővel rendelkező hálózatoknál ez nem igaz, hiszen ahogy fentebb is jeleztem, nem egy értékesítő fogja hirdetni, mivel ilyenkor nem egy értékesítővel, hanem az egész hálózattal kötünk megállapodást.
A legnagyobb előnye, hogy a tulajdonos nincs kizárva az értékesítésből, viszont, ha megbízik az ingatlanosában és nem tesz fel hirdetést, akkor nem kell arra számítania, hogy széttrollkodják a napjait az ingatlanközvetítők, akik telefonon jelzik felé, hogy szívesen közreműködnének az értékesítésben.
Kizárólagos megbízási szerződés
A kizárólagos megbízás megérne egy hosszabb cikket is, hiszen gyakorlati alkalmazása olykor eredményez bonyolult helyzeteket, ezekről pedig rendszeres olvashatunk is a hírportálokon. Számos bírósági ítéletről olvashattunk már ebben a témában, a meghozott ítéletek miatt pedig kijelenthető, hogy nem annyira fekete fehér a megítélés.
A megbízás lényege, hogy a tulajdonos megbíz egy ingatlanközvetítőt az értékesítéssel és ezzel párhuzamosan ő már nem is próbálkozik a saját ingatlanának az eladásával. Mindig meghatározott időre szól, ami azért fontos, mert ameddig ennek a szerződésnek az időtartama él, addig a közvetítő akkor is jogosult a jutalékára, ha a tulajdonos szerez vevőt az ingatlanra.
Ezt a megbízási formát arra találták ki, hogy egy profi értékesítő úgy tudjon dolgozni, hogy minél több, jó minőségű marketinganyagot készítve (virtuális ingatlanséta, drón videó, stb.), az értékesítési tölcsért minél tágabbra nyitva vevőt találjon az ingatlanra. Tehát, ebben a felállásban valóban profi ingatlanértékesítőről beszélünk, aki hosszú évek óta a szakmában van, és nem a múlt héten még biztosítási ügynökként dolgozó kollégáról.
Abból a szempontból mindenképpen egy jó formula, hogy az ingatlanos látja a folyamatokat, a hirdetések megtekintési számát, sőt, különleges exkluzív ajánlatként jelenítheti meg a piacon.
Gyakorlati alkalmazás
Itt annyi megjegyzést mindenképpen meg kell említenem, hogy a nagyobb hálózatok – senki ne gondolja, hogy problémám lenne velük – ezt kicsit másképp csinálják. Tehát adtál egy kizárólagos megbízást, hiszen egy szakértő kollégára leltél, aki náluk dolgozik. Kényelmesen hátradőlsz, mert jó kezekben van az ügy. Pár nap múlva kinyitod a laptopod, hogy megnézd a hirdetést. Ilyenkor azt tapasztalhatod, hogy nem egy, hanem huszonegy hirdetés van egymás alatt, mind ugyanazt a képet ábrázolja, a leírás is ugyanaz, de nem ám csak a nagy cég hirdetése, hanem olyan is, akiről még csak nem is hallottál.
Ez azért történhet, mert ők megnyitották az adatbázisuk kizárólagos megbízásokat tartalmazó részét a partnerek előtt, aki kis túlzással bárki lehet. Hirdetheti, értékesítheti azt.
Mint minden szerződéskötés előtt, itt is nagyon fontos az elővigyázatosság és a tudatosság, vagyis a tulajdonosnak oda kell figyelnie arra, hogy ki a megbízottja. Ebben segít az internet, illetve az értékesítők megbízásai, azok minősége. Amikor egy kollégának egy hirdetése van, az is telefonnal fotózta, nem ő lesz a mi emberünk. Ez egy remek kirakata minden ingatlanosnak, érdemes ott tájékozódni, illetve a Google-ben is lehet találkozni akár ügyfélvéleményekkel is
A plusz egy: az eseti megbízási szerződés
Nem ritka, amikor egy ingatlanközvetítő telefonon jelzi feléd, hogy neki van vevője, aki pont ebben a házban, pont a te lakásodat venné meg (micsoda szerencsés véletlen), viszont ugye te nem akarsz megbízást adni közvetítőcégnek, de a lehetséges vevőt sem engednéd el. Nos, ilyenkor megoldás az eseti megbízási szerződés, ami arra az egy vevőre érvényes és ezt rögzítitek is. Az ingatlanos biztosítva érezheti magát, te nem vesztettél érdeklődőt, mindenkinek remek megoldás.
A szerződés aláírása
Azt, hogy melyik szerződési formát választod, választasz-e egyáltalán, az csak tőled függ. Egy dolgot viszont nagyon fontosnak tartok, mégpedig azt, hogy olyan szerződést, amit nem olvastam, nem tudtam értelmezni, nem írom alá. Még akkor sem, ha az ingatlanos sietne, akkor sem, ha akkor éppen nincs időm elolvasni. Egy megbízási szerződés kötelezettségeket is tartalmaz, így elkötelezed magad olyasmire, amiről azt sem tudod, mi az.
Remélem találtál használható gondolatokat. Amennyiben van olyan ingatlan, aminek az értékesítésével megbíznál, azt megköszönöm, szívesen veszem.
A cikk szerzője Milovecz László blogger, ingatlanközvetítő, a budai ingatlanok szakértője. A szakember korábbi írásai, megbízóinak véleményei, valamint a kapcsolatfelvételi lehetőségek megtalálhatók az alábbi linken.
