Amikor az ingatlanhirdetéseket böngésszük, találkozhatunk olyan ajánlatokkal, amikben az ingatlan bérleti jogát szerezhetjük meg. Hogyan lehetséges ez, mikor szabályos a bérleti jog cseréje és milyen részletekre kell figyelni ilyen ingatlanügyletek során? Cikkünkben a lakásbérleti jog, mint vagyoni értékű jog „értékesítésének” jogi hátterét mutatjuk be egy kis történelmi kitekintéssel ötvözve.

Kezdjük rögtön egy fontos részlettel: a Polgári Törvénykönyv alapján a lakásbérleti szerződésre – eltérés hiányában – a bérleti szerződés általános szabályai az irányadóak. Ezen eltérést megengedő normák mellett azonban a bérleti jogot érintő főbb rendelkezések – a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó szabályokról szóló – a Lakástörvényben kapnak helyet. Utóbbi szabályok már minden esetben kötelezőek, ráadásul az önkormányzatok rendeleti szintű jogforrásai is színesítik a szabályanyagot. 

Hogyan és mikor alakult ki ez a rendszer?

A heterogén jogkörnyezet okai a rendszerváltás utáni évekre, az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokra vezethetők vissza. Az ezredforduló előtti években tömegesen fordultak elő az állami és önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos jogviszonyok. Noha a Ptk. hatálybalépése finomhangolta a rendszerváltáskorabeli szabályozást, mégis helyzetidegennek tűnik a Lakástörvény rendelkezéseinek a jelenlegi társadalmi-gazdasági viszonyokra vonatkozó alkalmazása. Főleg igaz ez akkor, amikor a lakosok – a nyugati trendekkel ellentétben – sokkal nagyobb bizalmat fektetnek a saját tulajdonú ingatlanba, mintsem a bérlakási életvitelbe.

Értékesítés, de nem úgy

A lakásbérleti jog „értékesítése” nem a megszokott értelemben vett értékesítést jelenti. A Lakástörvény szerint a bérlő a lakás bérleti jogát – a bérbeadó hozzájárulásával – elcserélheti, mely csereszerződést írásba kell foglalni. Az ügylet rendkívüli jellegét erősíti az is, hogy ez nem szerződésátruházás keretében történik, a Lakástörvény a szerződés megszűnésének esetkörei alá sorolja a cserét. Mindez a kvázi jogutód szempontjából fontos, hiszen az új jogviszonyból fakadóan nem biztos, hogy ugyanazokat a szerződéses feltételeket tudja elérni, mint a korábbi bérlő. 

A törvény szigorítja az önkormányzati lakások „értékesítését” azzal, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető. Szorosan ide tartozik még az is, hogy a bérbeadói hozzájárulás megadását és a csereszerződés érvényes megkötését megelőzően a bérbeadó – legalább 30 napos határidő megjelölésével – köteles az önkormányzati lakásra bérleti jogot szerző féltől az alábbiak benyújtását kérni:

• a lakásbérleti szerződésének, illetőleg a lakásbérleti jogviszonya fennállását tanúsító bérbeadó írásbeli nyilatkozata,
• lakástulajdonra történő csere esetén a tulajdonában álló lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolata.

A bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását, ha a cserepartner a fent említett kérést a megadott határidőn belül nem teljesíti, vagy a benyújtott okiratok, illetőleg a cserelakás megtekintésekor kétség merül fel abban, hogy a cserepartnernek valóban van lakásbérleti vagy tulajdonjoga.

Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez való hozzájárulás nem tagadható meg, ha bármelyik cserélő fél

a) egészségügyi ok,

b) munkahely megváltozása,

c) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyek számának megváltozása miatt cseréli el a lakást, és a korábban említett „okirati” megtagadási indokok nem állnak fenn.

Az első két esetkört továbbá kiterjeszti a törvény, így a hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha az egészségügyi ok vagy a munkahely megváltozása a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyek esetében áll fenn.

Feltételek és anyagiak

Térjünk ki egy kicsit a lakhatással járó anyagiakra. Amennyiben a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását nem tagadhatja meg, az új bérleti szerződés feltételei sem lehetnek terhesebbek a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Ez a rendelkezés viszont nem vonatkozik a lakbér megállapítására, ha a csere folytán bérleti jogot szerző cserélő fél a korábbi bérlőtől eltérő lakbérbesorolásba esik!

Végezetül szót kell ejteni a lakásbérleti jog legspeciálisabb „megszerzéséről” (törvényi szóhasználattal élve: folytatásáról), amely a tartási szerződéssel függ össze. A Lakástörvény idejétmúlt szabályozása köszön vissza ismételten annál a rendelkezésnél, mely kimondja, hogy a bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet. A bérlő halála esetén a lakásbérleti szerződésből eredő jogok és kötelezettségek nem képezik a hagyaték tárgyát, azonban ha a bérlő tartási szerződést köt egy harmadik személlyel, a bérlő halála esetén az eltartó, mint kvázi jogutód, folytathatja a lakásbérleti jogviszonyt.

Összefoglalás

Végezetül pedig egy rövid összefoglalás: a 90-es évekbeli szellemiséget tükröző normák, ha nem is gördülékenyen, de még ki tudják szolgálni a modern társadalmi viszonyokat, helyzeteket. Mint láttuk, a lakásbérleti jog „értékesítése” nem egy adásvételi szerződés keretében elképzelt értékesítés, hanem egy többszereplős speciális csereügylet. Figyelemmel kell lenni a bérlakás és a cserealap árkülönbségeire, értékviszonyaira és az adott település rendeleti szabályozására is, így akkor járunk el a legalaposabban, ha hasonló jogügyletnél szakemberhez, ügyvédhez fordulunk.

A blogcikk szerzője, dr. Németh Botond, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózatba ([email protected])tartozó Váczi Ügyvédi Iroda munkatársa.