Így járhatsz, ha kihagyod az állapotfelmérést ingatlanvásárlás előtt
A legtöbben ingatlanvásárlás előtt fordulnak hozzám állapotfelmérésért, de előfordul az is, hogy valaki utólag kéri a már megvásárolt otthona átvizsgálását. Az alábbi történet nem is illusztrálhatná jobban, miért fontos az állapotfelmérés már az adásvételi aláírása előtt – lássuk, mit fedeztem fel egy új építésűként árult családi ház vizsgálata során!
A cikk szerzője és a képek forrása Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője.
Őrlődés helyett állapotfelmérés
Egy évvel az adásvétel után keresett meg a tulajdonos, hogy állapotfelmérést kérjen. A telefonban elmondta, attól tart, hogy részben vályogból áll a ház, amit anno új építésűként adtak el neki. Nem bírta tovább az őrlődést, most már igazán tudni akarta, hogy mi a valóság.
Nem volt alaptalan a félelme. A környékből adódóan szóba jöhetett a vályog, sőt a telekszomszédok hátsó kertjeiben körülnézve rögtön találni is lehetett vályogépítményt. Nem volt a legjobb előjel.
Se engedély, se használatbavétel
Kérdeztem a tulajdonost, hogy tervet, építési engedély, használatbavételi engedélyt kapott-e az adásvétel során. Neki azonban semmi ilyet nem adtak, ezért a nyilvántartásokban online utánanéztünk, mit lehet tudni az ingatlanról.
Ekkor érte a tulajdonost a kellemetlen meglepetés: sem építési engedélye (vagy bejelentése), sem használatbavételi engedélye nem volt az ingatlannak.
A teljes épület jelenlegi formájában továbbá nem volt feltüntetve a térképmásolaton sem, csak egy régi épület kisebb kontúrja.
Ezen a ponton úgy érezte a megbízóm, hogy szüksége van egy kis friss levegőre. Érthető is, hiszen ahogy elmondta nekem: ezért dolgozott egész életében, és most vett valamit, ami hivatalosan nem is létezik!
Vályog vagy sem?
Kutatómunkánk során a tulajdonos két fényképet mutatott: egyet az építkezésről, illetve egy nagyon régit, amin feltehetően az a régi ház áll, ami a térképmásolaton is szerepel.
Mindkét fényképen vakolatlan volt az épület. Kérte, hogy mondjam meg a fénykép alapján, hogy a régi rész vajon vályog-e. A régi épületrész fala szürke volt, nem a klasszikus téglavörös – pont, mint a vályog. Azonban a fénykép alapján nekem inkább kettős méretű téglának tűnt, ami elő volt fröcskölve, ettől volt szürke.
Ezen a ponton talán kicsit megkönnyebbült a tulajdonos. Engem viszont valami más jobban zavart…
“Á, azt biztos elbontották!”
A régi fényképen egy olyan épületrész csatlakozott a házhoz, aminek a falai kisméretű téglából voltak ugyan, de a sarkokon fa oszlopok álltak. Feltehetően korábban valamilyen gazdasági épület lehetett: pajta, kocsiszín vagy tároló. A megbízó azt kérdezte, hogy ez miért baj?
Azért, mert egyrészt régi és feltételezhetjük, hogy nem vizsgálták a faanyagot. Másrészt nem lakóépületnek szánták. Harmadrészt sem az alapozása, sem a vízszigetelése, sem a falvastagsága egészen biztosan nem úgy készült, mint ahogyan egy új építésűnek kellett volna – hiszen ne feledjük el, papíron azt vásárolt a tulajdonos.
Megbízóm ezen a ponton reménykedett: „Á, azt biztos elbontották. Csak nem hagyták benne. Egy új építésűben!”
Ekkor kezdtem magát az épületet megvizsgálni. Az olyan apróságokat, mint a vízelvezetési és vízszigetelési problémák, szivárgás a zuhanyzónál, és a többi, fel sem sorolom. Azok a falak érdekeltek a legjobban, amelyek nem látszódtak egyik fényképről sem.
A diagnózis
A fő ok, amiért kihívtak, alaptalannak bizonyult: vályogot nem találtam. De ekkor a másik két probléma miatt – amit nem is sejtett korábban – már sokkal jobban aggódott a tulajdonos.
A padlástérben érintetlenül fellelhető volt a régi pajta és a régi házrész tetője is. A tetőidomot voltaképp csak kiegészítették az új kontúrnak megfelelően. Ebből számomra nyilvánvalóan az következik, hogy a tetőszerkezetet alátámasztó fa oszlopokat sem bántották. Meg persze a födémgerendákat se, minden érintetlenül bennmaradt.
A megbízó egy kisebbfajta sokkot kaphatott, hogy ezt kapta az új építésű háza áráért.
Hogy történhetett ez?
Esetünkben a vétel készpénzzel történt, ezért nem volt bank, aki ellenőrizte volna az ingatlan hátterét.
Az adásvétel során a vevő és a vevő ügyvédje is elmulasztotta a térképmásolatot és a nyilvános adatbázisokat megnézni.
A térképmásolat ellenőrzése a műholdképekkel egybevetve ma már egy íróasztal mögül is könnyen kivitelezhető, mint ahogyan mi is megtettük 3 perc alatt.
Az ügyvéd elfelejtette továbbá a szerződésben specifikálni a szerződés tárgyát is (műszaki állapot, fal anyaga, felújítás-átalakítás-bővítés mértéke).
Ha ezekre figyeltek volna és feltették volna a megfelelő időben a megfelelő kérdéseket, valószínű, hogy létre sem jött volna ez az adásvétel.
Veszélyek és következő lépések
A felismert helyzettel nem csak az a probléma, hogy a tulajdonos túlfizetett (bár ez is kétségkívül igaz).
Engedély nélküli építés esetén a jelenlegi tulajdonos építésügyi bírsággal és bontási határozattal is sújtható, amennyiben az új épület nem feleltethető meg a helyi építési szabályzatnak.
Mit tehet most a tulajdonos? Az épület műszaki tartalmát tekintve a Polgári Törvénykönyv által biztosított 5 év kellékszavatosság lehetőséget nyújt a vevőnek, hogy kifogással éljen az eladóval szemben.
Ilyenkor mindenképpen építési jogban (azon belül is vitás ügyekben) jártas ügyvéddel kell konzultálni és együttesen mérlegelni a kárt, az eljárás költségeit és az eljárás lehetséges időtartamát.
Az ilyen esetek közel sem annyira ritkák, mint gondolnád. A fentiekből az látszik, hogy egy ismeretlen ingatlan megvásárlása egyfajta (pszichés) extrém sport és talán azt sem túlzás állítani, hogy pénzügyi hazárdjáték, a jogi mizériáról nem is beszélve. Ha nem vágysz ilyen izgalmakra, akkor inkább adásvétel előtt derítsd ki, mit akarnak neked eladni!
