Előző írásomban a megtérülés kérdéskörét jártam körül, vagyis az, hogy megéri-e lakásunkat felkészíteni az eladásra, ha pedig ez megtörténik, mekkora anyagi előnyünk származhat belőle. Ahogyan akkor ígértem, mai cikkemben a felkészítési folyamat egyes lépéseit mutatom be. Kezdve az ingatlaneladás gondolatával, egészen addig, hogy a felkészített ingatlan hirdetése elindul.

Fotó: Csondor Ágnes

1. Megszületik az elhatározás, eladom a lakásom

Bár lehet, hogy ez a pont időben jóval rövidebb, mint a felkészítési folyamat többi része, mégis fontos róla beszélnünk, hiszen a home staging esetén nagyon fontos, hogy az eladó elköteleződjön az eladás mellett. Egy lakás felkészítése pénzt, időt, energiát követel, így már ebben a pontban is fontos döntések születnek meg, annak függvényében, hogy az eladónak ezekből az erőforrásokból mennyi áll a rendelkezésére. 

Már itt, a folyamat elején tisztáznunk kell az alábbi kérdéseket:

• Miért szeretnénk eladni a lakásunkat?
• Mennyi idő múlva akarjuk eladni az ingatlant?
• Lakott állapotában fogjuk árulni vagy ki fogunk költözni az értékesítés idejére? 
• Mi lesz a feleslegessé váló dolgainkkal, illetve hová fogunk költözni, ha megtörtént az eladás?

Ha eldöntöttük, hogy szeretnénk eladni ingatlanunkat, ehhez pedig a home staginget hívjuk segítségül, akkor már csak arra kell választ kapnunk, ki fogja levezényelni a felkészítési folyamatot. Erre több megoldás létezik. 

A nagyon motivált eladó maga is összeszedheti az ehhez szükséges tudást, akár az MSP Home Staging képzésrendszerének köszönhetően.  Ma már egyre több szakmai oldal, blog, videó foglalkozik magyar nyelven is az ingatlanok felkészítésével. 

Lehetőségünk van home staging tanácsadó segítségét kérni, aki egy személyes tanácsadáson a piacot látva és az ingatlant megismerve el tudja mondani, hogyan épüljön fel a felkészítési folyamat, milyen konkrét lépésekre van szüksége a tulajdonosnak, hogy az adott lakás piacképessé váljon. Ezen tennivalólista segítségével az eladó egyedül is képes felkészíteni lakását az eladásra.

Ha ez nem fér bele a tulajdonos idejébe vagy nem szeretne ezzel maga foglalkozni, akkor sok tanácsadó vállal komplett felkészítést, ami egy kulcsrakész megoldást jelent, levéve ezzel a terhet az eladó válláról.

Fotó: Bata Tamás

2. Piacelemzés, megtérülés meghatározása

Miután megszületett az elhatározás, fontos kérdés, hogy mi a célja az eladónak? Eladhatóvá szeretné csupán tenni az ingatlant vagy szeretné megmutatni a legjobb arcát, azaz a maximumra törekszik a felkészítési folyamat során? Fontos tudni, hogy a két esetben eltérő idő és energiabefektetéssel kell számolnunk, illetve az anyagi ráfordítás nagysága sem egyezik meg a két változatnál.

Mielőtt bármilyen nagyobb beruházást eszközölnénk, érdemes piacelemzést végeztetni a home staging szakemberrel, aki megvizsgálja azt a piaci szegmenst (város, kerület, lakástípus vagy ház, stb.), ahová szeretnénk belépni eladó ingatlanunkkal. Valamint megismeri a versenytárs ingatlanokat és a vevői igényeket.

Ezután készül egy értékelemzés, amelyben több lehetséges változatot is felvázolunk az eladónak. Meghatározzuk, mennyit ér jelenleg a lakása, illetve egy tökéletes felkészítéssel mi az az elérhető legmagasabb piaci ár, amit el tudnánk kérni az ingatlanért, ha a home staging minden területéből kihozzuk a maximumot. 

Ezt a várható hozamot vetjük össze az eladó anyagi lehetőségeivel, vagyis, hogy mennyit szeretne és mennyit tud a felkészítési folyamat során költeni. Ebből a két információból jön létre egy optimum, amivel az eladó anyagi lehetőségeihez igazítjuk a maximális megtérülést, vagyis az adott költségkeretből a lehető legértékesebb lakást teremtjük meg.

Fotó: Csondor Ágnes

3. Tennivalói és beszerzési lista elkészítése

Miután elemeztük a piacot és meghatároztuk a várható költségeket, végigmegyünk a lakáson és beszerzési és tennivalói listát készítünk minden egyes helyiségről. Ez a lista tartalmazni fog minden olyan feladatot, javítást, átalakítást, amit el kell végeznünk az adott helyiségben, illetve összegyűjtjük a hiányzó bútorokat, kiegészítőket, dekorációkat is. 

Lássuk, mik kerülnek fel ezekre a listákra:

• Mit érdemes elpakolni, áthelyezni
• Hogy tudjuk a helyiségek funkcióinak megfelelően elhelyezni a bútorokat, hogy a lehető legoptimálisabb legyen a tér bemutatása
• Milyen bútorokat kell elpakolni
• Mi az, ami a vevőket zavarja, és mi az, amit látni szeretnének
• Milyen dekorációkat (textilek, dísztárgyak) helyezzünk el
• Milyen javítások szükségesek
• Mitől lesz tágasabb, világosabb az adott tér
• Hogy tudjuk kihangsúlyozni, megmutatni a lakásunk előnyös tulajdonságait

4. Felújítás, átalakítás

Ezután jön a munka legnagyobb része, az ingatlant kipakoljuk, elvégezzük a korábban meghatározott felújításokat, átalakításokat, javításokat. Gondolunk itt mindenre, az egészen nagy munkáktól kezdve (fűtésrendszer korszerűsítése befektetési célú home staging esetén) az egészen apró javításokig (parkettaszegély visszaragasztása, zuhanyfej kicserélése), ami arra szolgál, hogy a potenciális vevőt egy tökéletes otthon várja, ahol nincs semmi probléma, nem kell semmit megjavítani, kicserélni, átalakítani, hanem új lakása már a beköltözés napjától tökéletesen élvezhető.

Fotó: Bata Tamás

5. Berendezés, dekorációk elhelyezése

Az elkészült lakásba ezután bekerülnek a bútorok. A korábbi berendezésből csak annyit tartunk meg, ami éppen kijelöli a funkciókat, megmutatja, hogyan tudna élni majdani tulajdonosa ebben az ingatlanban, de nem veszik el a tágasság érzését, nem nyomja el a teret. 

A korábbi bútorok akkor maradhatnak, ha színben, méretben, stílusban és árkategóriában megfelelnek a home staging elveknek, illetve a célcsoport igényeinek. Ellenkező esetben a tulajdonosnak lehetősége van bútort bérelni vagy vásárolni. Hiszen egy felkészített lakást minden esetben kizárólag berendezve, dekorálva szabad kínálni, hogy az ingatlan legjobb arcát meg tudjuk mutatni.

Fotó: Csondor Ágnes

6. Fotózás

A felkészített lakást végül profi enteriőrfotós örökíti meg. Ehhez a lépéshez mindenképpen érdemes ingatlanfotózásra specializálódott szakembert választani. A képekkel kiegészített ingatlanhirdetés az első olyan fizikai megjelenés, ami eljut a potenciális vevőnkhöz az ingatlanunkról. Így egyáltalán nem mindegy, hogy a csodásan felkészített lakást milyen formában tálaljuk. Egy hozzáértő enteriőrfotós tudja, hogyan érdemes bemutatni a térkapcsolatokat, mit kell egy lakásból megmutatni, mit akar látni a vevő, hogyan lesz vonzó az ingatlan már csak a képek alapján is. A jó képek a lakás valódi arcát mutatják meg, azt kell elérnünk, hogy a potenciális vásárlók az első látogatáskor azt érezzék, ez a lakás az életben még szebb, mint a fotókon.

Fotó: Csondor Ágnes

7. Ingatlanmarketing anyag összeállítása

Ha a csodálatos fotók is elkészültek, nem maradt más hátra, mint elkészíteni az ingatlan marketing ajánlóját, azt az írásos hirdetést, amivel meg fog jelenni a hirdetőoldalakon. Egy MSP Home Staging szemléletet ismerő szakember ért hozzá, hogyan kell úgy megírni a hirdetést, hogy tartalmazzon minden szükséges információt, a lakás célcsoportját szólítsa meg és felkeltse az érdeklődést az adott ingatlan iránt.

Ezen kívül a gyönyörű fotók mellé mindenképpen érdemes mellékelni a lakás méretezett és berendezett alaprajzát, hogy a potenciális érdeklődők jobban megismerjék az ingatlant, lássák a helyiségkapcsolatokat és megismerjék az ingatlan valós méreteit.

A személyes megtekintéshez jó ötlet elkészíteni egy egyoldalas emlékeztetőt, amin a lakással kapcsolatos legfontosabb információk, egy fotó, az alaprajz és a tulajdonos elérhetősége kaphat helyet. Így később otthon, nyugodt körülmények között újra felidézheti a látogatást, az összefoglalóból pedig olyan dolgokat is megtudhat, amiket esetleg azóta elfelejtett vagy nem jutott eszébe rákérdezni.

Alaprajz: MSP Home Staging

8. Értékesítés

Ezután felkészített ingatlanunk készen áll a piacra lépésre, hirdetésünk megjelenik az ingatlanértékesítési portálokon. Egyes home staging szakemberek vállalják, hogy az értékesítés terhét is leveszik az eladó válláról, esetleg tanácsokkal támogatják a folyamat során.

Következő cikkemben a jó hirdetési anyag összeállításáról lesz szó. Megmutatom, mi a szerepe a képeknek és a profi hirdetési szövegnek egy ingatlan eladásában. Illetve arról is írok, hogyan tehetjük vonzóvá lakásunkat az ingatlanhirdetés által.