Foglaló vagy előleg? Korántsem mindegy, melyiket fizeted ki!
Értékes vagyontárgyak, például ingatlanok vagy autók vásárlásánál gyakran előfordul, hogy a vételárat nem egy, hanem több részletben fizetjük ki. Ilyenkor korántsem mindegy, hogy az első összeget előlegként vagy foglalóként adjuk át, mégis megannyi tévhit kering a magyarok körében ezek szabályairól.
Bár sokan szinonimaként használják az előleget és a foglalót, valójában teljesen más szabályok vonatoznak rájuk, ha meghiúsul az adásvétel. Akár milliókat is bukhatunk, ha úgy fizetünk, hogy nem tudjuk, milyen kötelezettségeket vállalunk. Tisztázzuk a különbségeket!
Fontos a különbség, ha meghiúsul az adásvétel
Szinte mindenki hallott már a foglalóról és az előlegről, és sokan azzal is tisztában vannak, hogy mindkettő hasonló célt szolgál. A vevő így erősítheti meg a vételi szándékát, az eladó pedig cserébe biztosítja a vevőt, hogy nem adja el másnak a lakást, autót vagy bármilyen nagy értékű vagyontárgyat.
Ha rendben lezajlik az adásvétel, akkor az előlegként vagy foglalóként kifizetett összeg beleszámít a vételárba. Ebből a szempontból tehát mindegy, hogy milyen jogcímen fizettük ki az első részletet.
A lényeges különbség valójában csak akkor mutatkozik meg közöttük, ha valamilyen okból meghiúsul az adásvétel. Például, ha visszalépünk a vásárlástól, vagy az eladó úgy dönt, hogy mégsem nekünk adja el a lakását vagy az autóját. Ilyenkor akár több millió forint is múlhat azon, hogy foglalót vagy előleget írtunk a szerződésbe.
A foglalót elbukhatjuk, de a duplája is visszajárhat
Bármelyik fél is lépjen vissza, az előleget mindig vissza kell fizetni, ha nem történik meg az adásvétel. Az eladónak csak a kapott összeget kell visszafizetnie, ha meggondolja magát, és a vevő sem bukik el semmit, ha ő lép vissza. A foglalóval viszont már teljesen más a helyzet.
Ha vevőként a foglaló kifizetése után gondoljuk meg magunkat, már semmilyen indokkal sem követelhetjük vissza azt. Ez alól az sem mentesít például, ha csak a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az autóval korábban karamboloztak, vagy nem vettük észre, hogy a lefoglalózott lakás haszonélvezeti joggal terhelt. Ha viszont a sérelmet szenvedett fél kártérítést vagy kötbért követel, abba a foglaló összegét be kell számítani.
Ha viszont az eladó lép vissza, például azért, mert meggondolta magát vagy egy másik vevő nagyobb összeget ajánlott, a kapott foglaló kétszeresét kell visszatérítenie.
A foglalót tehát az különbözteti meg az előlegtől, és ezért tekinthetjük az adásvételi szerződés teljesítésének biztosítékaként, mert szankció sújtja azt a felet, aki visszalép. Azonban azt is érdemes tudni, hogy amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős vagy egyik fél sem az, például az ingatlan villámcsapás miatt leég, akkor a foglaló eredeti összege jár vissza a vevőnek, se több, se kevesebb.
Már a foglaló kifizetése előtt kérjük szakértő segítségét!
Amennyiben ingatlant vásárolunk, mindenképpen szükségünk lesz közjegyző vagy ügyvéd közreműködésére, mert csak így tudjuk bejegyeztetni a tulajdonjog változását.
A legnagyobb biztonságot ugyanakkor az jelenti, ha bármilyen kifizetést megelőzően szakértő segítségét kérjük, és az adásvételi szerződésben rögzítjük azt is, hogy előleget vagy foglalót fizetünk.
Ezzel minimálisra csökkenthetjük a kockázatokat, és számos kellemetlen helyzettől megkímélhetjük magunkat, ha mégsem úgy alakul az adásvétel, ahogy azt terveztük.
Egy közjegyző vagy egy ügyvéd mindig ellenőrzi az ingatlan-nyilvántartás adatait. Tájékoztat az ingatlant terhelő haszonélvezeti és egyéb jogokról (például vezetékjog), az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett egyéb tényekről és kérelmekről, és ismerteti a foglalóra vagy előlegre vonatkozó szabályokat. Így probléma esetén még azelőtt visszaléphetünk, hogy egy forintot is kockára tennénk.
A szakértők emellett olyan szerződést készítenek, amely egyértelmű helyzetet teremt egy esetleges vita esetén is. Például, ha az eladó visszalép, de nem akarja visszafizetni az előleget vagy a foglaló kétszeresét.
Amennyiben a szerződést közjegyző készíti, az közokiratnak minősül, és mindkét félnek garanciát jelent arra, hogy probléma esetén nem kell hosszasan pereskednie, ha bizonyítani szeretné az igazát.
A kaució nem foglaló, és nem is előleg
Ingatlanbérlésnél szinte minden esetben kauciót kell fizetnie a bérlőnek. De az is előfordulhat, hogy a bérbeadó a sok jelentkező miatt foglalót vagy előleget is kér. Ezért fontos tisztában lennünk azzal, hogy melyik fogalom mit jelent.
Kauciót (vagy óvadékot) egyfajta biztosítékként fizetünk, ami garanciát jelent a bérbeadónak, hogy ha kárt teszünk az ingatlanban vagy tartozásunk keletkezik, a neki járó összeget le tudja vonni a kaucióból.
A bérleti szerződés megszűnése után azonban a fennmaradó összeget (vagy ha semmilyen kárt sem okoztunk és tartozásunk sincs, akkor a kaució teljes összegét) vissza kell fizetnie a bérbeadónak, esetleg megegyezés alapján le is lakhatjuk az utolsó hónapokban.
Ha viszont foglalót vagy előleget is kér a bérbeadó, nagyon fontos tisztázni és a szerződésben is rögzíteni, hogy mi lesz az összeg sorsa. Beleszámíthat például a kaucióba vagy a bérleti díjba. Ha erről nem egyezünk meg egyértelműen, az számos félreértést és vitát okozhat. Ezért nemcsak vásárlás, hanem lakásbérleti szerződés elkészítése esetén is érdemes szakértő segítségét kérni.
