Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Létrejön az adásvételi szerződés a vételi ajánlat elfogadásával?

ügyvéd
Az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója.

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződések tekintetében számos félreértés, téves értelmezés jelenik meg a köztudatban. Sokak számára egy ingatlannal kapcsolatos adásvételi szerződés képe úgy jelenik meg, hogy az a felek az ingatlan megtekintése, átvizsgálása és a közöttük történt előzetes, akár szóbeli megállapodást követően egy ügyvédi irodában az ügyvéd által előzetesen elkészített, írásbeli okiratok aláírásával, és az ügyvéd által történő ellenjegyzését jelenti.

Cikkünkben bemutatjuk, hogy miként jön létre egy ingatlan adásvételi szerződése.

A két fél között megszületett a szerződés, kezet ráznak

Mikor jön létre az adásvételi szerződés?

A jog előírásai szerint az ingatlanra vonatkozó adásvétel létrejöttéhez nem kellenek feltétlenül a fentiekben megjelölt, ennél jóval egyszerűbb módokon is létrejöhet egy lakás értékesítésére vonatkozó ügylet.

Meglepő lehet az az információ, hogy az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés akkor is létrejön, ha az eladó és a vevő mindennemű ügyvédi szolgáltatás, ellenjegyzés nélkül egy egyszerű fehér papíron leírt megállapodásban rögzítik az ingatlan értékesítésének legfontosabb feltételeit, és ezt akár tanúk jelenléte nélkül is aláírják.

Mit mond a bíróság?

A bíróság gyakorlata szerint az ingatlan értékesítésére vonatkozó szerződés megszületéséhez csupán az szükséges, hogy a felek által aláírt írásbeli dokumentum tartalmazza egyértelműen:

  • az eladó és a vevő személyét
  • az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó megállapodásukat:
    •   az ingatlan egyértelmű beazonosítását és a vételárának meghatározását. 

Az ingatlan eladásával kapcsolatos minden további, bármely fél által lényegesnek gondolt feltétel hiányában is érvényesen létrejön a felek között az adásvételi szerződés. 

Szükséges a helyrajzi szám az adásvételi szerződésben?

Érdekesség, hogy az ingatlan beazonosítása nem kell, hogy feltétlenül annak az ingatlan nyilvántartásban feltüntetett helyrajzi számát és pontos címét jelentse, akár az is elegendő lehet, ha egy pontos leírásból egyértelműen beazonosíthatóvá válik az ingatlan. 

Például az is megfelelő meghatározása az ingatlannak, hogy a megnevezett település „egyetlen zsákutcájában az utolsó kék színűre festett, nádfedeles tetővel rendelkező lakóház.

Utcakép felülről

Mire alkalmas az ilyen egyszerű adásvételi szerződés?

Az ilyen egyszerű tartalmú adásvételi szerződés csak azt biztosítja a felek számára, hogy vitathatatlanná váljon a megállapodásuk létrejötte, esetlegesen foglaló fizetése esetén már a foglaló jogkövetkezményei alkalmazhatóak lesznek bármely fél szerződésszegése esetén. 

Arra is alapot adhat az ilyen egyszerű tartalmú adásvételi szerződés, hogy ha a földhivatal előtti eljáráshoz szükséges megállapodást bármelyik fél már nem lenne hajlandó aláírni, a bíróság a bejegyzéshez szükséges okiratot ezen dokumentum alapján már ítéletével tudja pótolni.

Milyen érvényes adásvételi szerződésre van szükség a bejegyzéshez?

Fontos azonban kiemelni, hogy az ilyen módon létrejött, érvényes adásvételi szerződés azonban arra nem alkalmas, hogy ez alapján az ingatlan-nyilvántartásban a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön. 

Az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz már szükséges lesz az ügyvéd által ellenjegyzett, külön jogszabályban részletesen meghatározott tartalommal vesszős formai kellékekkel ellátott írásbeli szerződés.

Ki készíthet vételi ajánlatot?

Az ingatlan értékesítésére vonatkozó dokumentumok jelentős értékekről szólnak, ezért mindenképpen érdemes ezek elkészítését megfelelő jogi végzettséggel és tapasztalattal rendelkező ügyvédekre bízni. 

Feltehetően erre utalt a törvényalkotó akkor, amikor a Lakástörvényben kifejezetten rögzítette, hogy az ingatlan értékesítésére vonatkozó jognyilatkozatokat, vételi ajánlatot, és az annak elfogadását tartalmazó okiratot az ingatlanközvetítők nem jogosultak készíteni, szerkeszteni.

A vételi ajánlat elfogadása is létrehozza az adásvételi szerződést?

A cikk címében feltett kérdésre válaszként az fogalmazható meg, hogy a fentiekben leírt, egyszerű szerződés oly módon is létrejöhet, hogy a vevő írásban megküldi az ingatlan megvásárlására vonatkozó, aláírt vételi ajánlatát, amely tartalmazza az ingatlan megjelölését, a vételi szándékot, és a vételárat. 

Ha ezt a vételi ajánlatot írásban, aláírásával ellátva az eladó elfogadja, és ő is rögzíti az eladási szándékot, az ingatlan meghatározását és megerősíti a vételárat, akkor a két dokumentum tartalma együttesen létrehozza az ingatlan nyilvántartási bejegyzésre még alkalmatlan, de már érvényes ingatlan adásvételi szerződést.

A blogcikk szerzője Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója ([email protected]).

Érdeklődsz a téma iránt? Ezt is olvasd el!