Mit jelent az elbirtoklás?
Az elbirtoklásról, mint tulajdonszerzési módról sokan hallottak már. Kevesebben vannak vele tisztában, hogy pontosan mit is jelent ez a jogi fogalom. Mit és hogyan lehet elbirtokolni? Hogyan védekezhetünk ellene? Cikkünkben ezekre a kérdésekre adunk választ.
Az elbirtoklás mint tulajdonszerzési mód
Közismert tulajdonszerzési mód az adásvétel, az öröklés vagy az ajándékozás, azonban fontos tudni róla, hogy az elbirtoklás is annak számít. Az elbirtoklás ráadásul úgynevezett eredeti tulajdonszerzési mód, azaz nem egy korábbi tulajdonos jogainak átruházása történik, hanem egy új tulajdonjogot szerez az elbirtokló. Ez csak szigorú feltételek maradéktalan teljesülése esetén történik meg. Ezek a feltételek:
- Szakadatlan birtoklás: Az elbirtokló folyamatosan birtokolja a dolgot a törvényes időtartamon keresztül, megszakítás nélkül. Az ingatlanok esetében ez 15 év, ingóságok esetében 10 év.
- Sajátkénti birtoklás: A birtoklónak úgy kell viselkednie, mintha ő lenne a tulajdonos (nem bérlőként, haszonélvezőként vagy más jogcímen).
- Az eredeti tulajdonos nem lép fel tulajdonosi jogainak érvényesítésére ez idő alatt (pl. nem perli vissza, nem követeli, nem használja).
- Elbirtoklás csak forgalomképes dolgokon lehetséges (azaz ami jogilag tulajdon tárgyát képezheti). Ilyen egy ingatlan vagy ingóság, de nem lehet elbirtokolni egy közterületet vagy természetvédelmi területet.
- A fenti feltételeknek együttesen és a teljes időtartamon keresztül fenn kell állniuk. Egyetlen feltétel hiánya kizárja az elbirtoklást.
Fontos feltétel, hogy az elbirtoklásnak szakadatlannak kell lennie. Az elbirtoklási idő megszakad például, ha az ingatlan visszaadása iránti követelését a tulajdonos bíróság útján érvényesíti, vagy a tulajdonosi jogát gyakorolja (elajándékozza, végrendelkezik a dologról, eladja, megterheli).
Az elbirtoklás megszakad akkor is, ha akaratán kívül a birtokos elveszíti az ingatlan birtokát, és egy éven belül nem szerzi vissza azt, vagy nem kéri a bíróságnál egy éven belül, hogy az új birtokos adja azt vissza.
Tehát kétféle oka lehet annak, ha megszakad az elbirtoklási idő. Egyik az, ha a tulajdonos a tulajdonosi jogosítványaival élni kíván. A másik pedig az, ha az elbirtokló kiesik a birtoklásból, azaz a dolog kikerül a birtokából. Fontos rögzíteni, hogy a bírói gyakorlat szerint a keresetindítás is megszakítja az elbirtoklást, illetve a birtokvédelmi eljárás is ugyancsak hasonló következményekkel bír.
Fontos szabály, hogy amennyiben az elbirtoklás megszakad, az addig eltelt idő nem vehető figyelembe az elbirtoklás tekintetében, a megszakadást okozó körülmény elmúltával az elbirtoklás újból elkezdődik.
Sajátként kell birtokolni
A sajátként való birtoklás azt jelenti, hogy az elbirtokló a külvilág számára is úgy tűnik, mintha a dolog tulajdonosa lenne, például fizeti a rezsit, karbantartja az ingatlant. Nem elég, ha az elbirtokló csak a dolog hasznait, javait szedi. Viselnie kell annak terheit is, például a dologban bekövetkezett károkat helyreállítania.
Sőt, bár elég szubjektív, lélektani szempontnak tűnhet, de fontos az is, hogy az elbirtokló maga abban a tudatban birtokolja a dolgot, hogy ő azt teljes körűen és véglegesen teszi. Azaz ő úgy tekint a dologra, mintha az az övé lenne, és biztos abban, hogy senkinek sincs olyan joga vagy lehetősége, hogy azt tőle elvegye.
Nem elégséges kivárni, hogy elteljen 15 év: olyan magatartást kell tanúsítanunk, ami egyértelműen arra enged következtetni, hogy véglegesnek tekintjük az elbirtoklást, sajátként kezeljük az ingatlant, tehát teljesen abban a tudatban vagyunk, hogy az a miénk.
Mit nem lehet elbirtokolni?
Nem beszélhetünk elbirtoklásról, ha a dolgot bűncselekmény útján, illetve erőszakos vagy alattomos úton szerezzük meg. A tolvaj például semmiképp nem szerezhet tulajdont az általa ellopott dolog felett.
A törvény kizárja nemcsak a bűncselekmény, hanem az alattomos, aljas módon megszerzett dolog elbirtoklását is. Tehát rosszhiszeműen nem lehet elbirtoklással tulajdont szerezni.
Akkor sem következik be az elbirtoklás, ha
- haszonélvezőként, használóként, bérlőként lakunk az ingatlanban (mivel annak van tulajdonosa),
- a tulajdonos megkért, hogy fizessük az ingatlan közterheit, vagy gondozzuk azt, vagy ha
- tudjuk, hogy a dolognak tulajdonosa van, de most épp nem birtokolja azt, például elutazott – ebben az esetben maximum önkényes lakásfoglalónak minősülhetünk, de elbirtoklónak semmiképp sem.
Fontos, hogy nem lehet elbirtokolni az önkormányzatok törzsvagyonát képező, forgalomképtelen vagyont képező ingatlanokat. Termőföld esetében pedig előfeltétel a mezőgazdasági szakigazgatási szerv által kiadott hatósági bizonyítvány, mely a tulajdonszerzés törvényi feltételeit igazolja.
Jó vagy rosszhiszemű az elbirtokló?
Fontos, hogy a Ptk. nem írja elő az elbirtokló jóhiszeműségét. Csak abban az esetben kizárt az elbirtoklás, ha a dolgot bűncselekménnyel, vagy egyébként erőszakos, alattomos úton szerezzük meg.
Az elbirtokló jóhiszeműségét a bíróságok általában peres eljárás keretében vizsgálják, mivel a jogalap nélküli birtokos, annak jóhiszeműsége esetén a költségeinek megtérítését kérheti, akkor is, ha az elbirtoklás feltételei nem állnak fenn.
Lényeges kiemelni, hogy lehetőség van jogutódlás megállapítására is. Ebben az esetben az új birtokos hozzászámíthatja saját elbirtoklásának idejéhez azt az időtartamot, amely jogelődje esetében már elbirtoklási időnek számított. Ebben az esetben egyébként szükséges vizsgálni, hogy hány év telt el időközben, valamint a jogelőd hozzáállását a birtokolt dolog kapcsán.
Tulajdoni hányad is elbirtokolható?
A válasz igen. Lehetőség van a dolog meghatározott tulajdoni hányadának elbirtoklására is. Lényeges szabály a közös tulajdon esetében, hogy a tulajdonosi jogait egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs sérelmére. Aki egyértelműen abból a célból kíván birtokolni, hogy elbirtokolja majd a dolog tulajdoni hányadát, rá azt mondhatjuk, hogy erőszakkal birtokol.
A sajátjakénti birtoklás így ebben a helyzetben szóba sem jöhet. A bírói gyakorlat szerint is az ilyenfajta birtoklás erőszakosnak minősül, és nem lehet megállapítani a tulajdonszerzést.
Az osztatlan közös tulajdon birtoklásának másik esete, ha a felek egymás között a dolgot megosztották, azonban a megállapodás ellenére a tényleges birtoklás eltér. Ebben az esetben többet birtokol az egyik tulajdonostárs jóhiszeműen, mint ami neki járna, azaz elbirtoklás útján tulajdoni hányadot szerezhet.
További gyakori eset, amikor az egyik tulajdonostárs felhagy a dolog birtoklásával, a másik tulajdonostárs pedig viseli annak terheit, fizeti a rezsiszámlákat, állagát megóvja. Ebben az esetben beszélhetünk elbirtoklás útján való tulajdonszerzésről.
Jogcímes elbirtoklás
A jogcímes elbirtoklás egyrészt leegyszerűsíti azokat a feltételeket, melyek a tulajdonjogszerzéshez kellenek, másrészt pedig lényegesen rövidebbé teszi az ingatlanok megszerzéséhez szükséges 15 éves elbirtoklási időtartamot.
Ez lényegében azt jelenti, hogy:
- készült egy ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett, alakszerűségi követelményeknek megfelelő szerződés
- a birtokbaadás és az ellenszolgáltatás teljesítése (vételár kifizetése) megtörtént
- azonban valamilyen okból a tulajdonjog nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Ebben az esetben lehetőségünk van arra, hogy a szerződés keltétől számított 5 év elteltével, sajátként történő birtoklás alapján bíróság előtt kérjük annak a megállapítását, hogy a tulajdonjogszerzés elbirtoklás jogcímén megtörtént.
Ha elbirtokoltunk, jegyeztessük is be a tulajdonjogunkat!
Fontos kiemelni, hogy magáról az elbirtoklás tényéről automatikusan a földhivatal nem szerez tudomást. A tulajdonszerzés bejegyzése két módon lehetséges.
Az egyik, ha maga a tulajdonos elismeri, hogy az elbirtokló megszerezte az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján, melyről ügyvéd vagy közjegyző által készített és ellenjegyzett okirat születik, melyben a tulajdonos hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéshez.
A másik módja a peres út. Ebben az esetben az elbirtokló bíróság előtt köteles bizonyítani, hogy a dolgot sajátjaként, szakadatlanul 15 éven keresztül birtokolta. Ilyenkor a bírósági jogerős ítélete lesz majd a bejegyzés alapjául szolgáló okirat. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés esetén is meg kell fizetni a 4%-os vagyonátruházási illetéket.
Hogyan védekezzünk az elbirtoklás ellen?
Az tudom tanácsolni, hogy úgy tudunk védekezni az elbirtoklás ellen, ha jó gazda módjára törődünk a tulajdonunkkal, azaz gyakoroljuk a tulajdonosi jogainkat:
- használjuk
- bérbe adjuk, a bérleti díjat beszedjük
- karbantartást, javításokat végzünk
- ha arra kerül sor, rendelkezünk róla – eladjuk, elajándékozzuk, elcseréljük, elzálogosítjuk
- mások jogtalan használata esetén pedig érvényesítjük a jogainkat, felszólítjuk, bepereljük, birtokvédelmet kérünk ellene
Egy bérbe, haszonbérbe adott ingatlan esetében például szóba sem jöhet az elbirtoklás ténye a bérlő részéről. Hiszen a tulajdonossal pont azért kötött egy megállapodást, hogy az adott dolgot használja, továbbá a dolog birtoka a részére átengedésre is került.
Éljünk kifogással vagy felszólítással az elbirtokló irányába, forduljunk jegyzőhöz, vagy bírósághoz, hogy a jogalap nélküli használat megszüntetésre kerüljön.
Az elbirtoklási idő nyugvása
Védelmet élvez az elbirtoklással szemben az, aki menthető (jogilag elfogadható) okból nem tudta gyakorolni a tulajdonosi jogait. Ilyen menthető ok például a távollét, amely alatt a jogai gyakorlására nem volt lehetősége a tulajdonosnak, vagy ha cselekvőképtelen tulajdonosnak hiányzik a törvényes képviselete.
Ebben az esetben az elbirtoklási idő „nyugszik”, azaz szünetel egészen addig, amíg el nem hárul az akadály a tulajdonos elől a jogai gyakorlásához – például hazatér, vagy cselekvőképtelen tulajdonos mellé gondnokot rendelnek ki. Ezután is minimum 1 éve van a tulajdonosnak a tulajdonjoga érvényesítésére, mielőtt az elbirtoklás bekövetkezhet.
A fentiek alapján látható, hogy szigorú szabályok vonatkoznak az elbirtoklásra. Bonyolult tulajdonszerzési forma, kivitelezése a gyakorlatban nem egyszerű, nehezen alkalmazható, nem olyan egyszerű a megvalósítása, mint ahogy sokan azt elképzelik.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja (info@ugyvedhazak.hu).
