Mi a jogos birtokvédelem? Hogyan védhetem meg az ingatlanomat?
Az ingatlan zavartalan használata és a birtokvédelem minden tulajdonost megillet. Amennyiben ezen joga sérül, a jog többféle lehetőséget biztosít a jogsértés elhárítására. A jelen cikkben a polgári jog és a büntetőjog megoldásait elemezzük.
A birtokvédelem jogi kerete
Az Alaptörvény V. cikke is rögzíti elvi szinten, hogy a törvényben meghatározottak szerint mindenkinek joga van a személye, illetve a tulajdona ellen intézett vagy az ezeket közvetlenül fenyegető jogtalan támadás elhárításához. Ráadásul az ingatlan birtoklása nemcsak a tulajdonos, de az egyéb birtokost (például a bérlőt, vagy a haszonélvezőt) is megilleti.
A Polgári Törvénykönyv szerint a birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (ezt nevezik tilos önhatalomnak). A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és bármelyik birtokos követelheti a dolog közös birtokba bocsátását.
Birtokvédelem a hétköznapokban
A birtok megzavarása számos módon megvalósulhat. Zavarásnak tekinthetünk a szomszédos ingatlanban folyó túl hangos, vagy szagokkal, füsttel járó tevékenységet. Valamint megvalósulhat a zavarás akár a csapadékvíz megváltoztatott, az ingatlanunkat zavaró elvezetésében, vagy akár a kerítés áthelyezésében is. A jogszabályok azonban nem rögzítik a birtokháborítás minden esetét. Így az élet újabb és újabb, korábban nem látott konfliktusokat generál az ingatlanok birtoklása kapcsán.
Lényeges, hogy a birtokos – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben – önhatalommal is felléphet a tilos önhatalom ellen. Vagyis az elveszett birtok visszaszerzése érdekében önhatalommal akkor léphetünk fel, ha más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmünket meghiúsítaná. Külön kiemelendő, hogy a jogállamiság elvei szerint csak az államnak van joga erőszakkal beavatkozni a polgárok életébe, de a birtokvédelem a jogszabály által biztosított kivétel.
Mi az az önhatalom?
Az önhatalom jelentése a Legfelsőbb Bíróság egy döntése alapján olyan magatartás, amely a mások jogellenes eljárásával szembenálló, azt akadályozó, kényszerrel, fenyegető fellépéssel megvalósított érdekvédelmet jelenti. Vagyis az alanyi magánjog bíróságon kívüli jogvédelmi eszköze, amely közvetlenül a kötelezett ellen irányul, a kötelezettség tartalmát jelentő magatartás kikényszerítése érdekében.
A birtokos a birtokháborítás kapcsán egy éven belül a jegyzőtől kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző határozata ellen bírósági perben van mód jogorvoslatra. Az egy éve elteltével már csak a bíróságtól lehet kérni a birtokháborítás vizsgálatát.
Mi történik akkor, ha valaki jogtalanul jön be az ingatlanomba?
A büntetőjog más feltételrendszert és következményeket határoz meg arra vonatkozóan, ha valakinek az ingatlanába megy be jogtalanul egy hívatlan személy. A jogszabály a saját, illetve más vagy mások személye, javai vagy a közérdek ellen intézett, illetve ezeket közvetlenül fenyegető jogtalan támadás, szükséges mértékű elhárítását megengedi.
Jogtalan támadásnak minősül, ha a lakásba valaki éjjel, vagy fegyveresen, vagy felfegyverkezve vagy csoportosan vagy a lakáshoz tartozó bekerített helyre fegyveresen hatol be. Ilyen esetben a jogos védelem – hétköznapi nevén önvédelem – alkalmazható. Vagyis az ilyen típusú magatartás arányosan, a szükséges mértékben elhárítható. A lakás tulajdonosa, bérlője ilyenkor nem köteles kitérni a jogtalan támadás elől. Valamint csak akkor büntethető, ha az ijedtség vagy menthető felindulás esetét kivéve az elhárítás szükséges mértékét túllépi.
Nem büntetendő az a cselekmény, amely a saját, illetve más vagy mások személye, javai vagy a közérdek ellen intézett, illetve ezeket közvetlenül fenyegető jogtalan támadás elhárításához szükséges.
Az egzakt döntések kapcsán a tényleges, konkrét támadás nélküli megelőző birtokvédelmi intézkedések – például az élet kioltására alkalmas áram bevezetése a kerítésbe, csapda elhelyezése – nem minősülnek jogos védelmi intézkedésnek és ezek önmagukban is bűncselekményt valósíthatnak meg. Ha a betörő éjszaka, késsel vagy mással felfegyverkezve jelenik meg a lakásunkban, és mi a betörőt egy bottal ártalmatlanná tesszük, ezt a helyzetet nagy valószínűséggel már jogos védelmi helyzetnek fogja minősíteni a bíróság.
A blogcikk szerzője Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
