Egyre több a közös tulajdonként értékesített ingatlan a piacon, az új építésű ingatlanokat is gyakran ezzel a megoldással értékesítik. Cikkünkben összefoglaljuk az osztatlan közös tulajdon legfontosabb szabályait, tudnivalóit, valamint a helyzet buktatóira adható megoldásokat.
Mi is az az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon kifejezés azt jelenti, hogy egy dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. Ezt úgy kell értelmezni, hogy a vagyontárgy felett fennálló tulajdonjogot egyszerre több személy gyakorolhatja, de a vagyonelemet alapesetben együttesen, „osztatlanul” használhatják. Erre az állapotra a leggyakoribb ingatlanpiaci példa az, amikor a teljes ingatlant minden tulajdonos jogosult használni. Ebben az esetben fontos megemlíteni, hogy ha a tulajdonosok között kétség merül fel a tulajdoni arányok mértéke kapcsán, akkor azokat egyenlő arányúnak kell vélelmezni.
A tulajdonostársak joga minőségileg azonos, viszont arányuk akár különböző is lehet. Leegyszerűsítve: az összes tulajdonostársnak együttvéve van annyi joga, mintha a tulajdonos csak egy személy volna.
A tulajdonostársakat a közös tulajdonuk vonatkozásában a tulajdonjog részjogosítványai (a rendelkezés, a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás és a birtoklás joga) felett a rendelkezés lehetősége tulajdoni hányaduk arányában illeti. Viszont egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és lényeges jogi érdekét. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van. Újabb ingatlanpiaci példával élve: a tulajdoni hányadunk erejéig illetnek meg minket jogok és kötelezettségek az ingatlan vonatkozásában.
Az osztatlan közös tulajdon kapcsán felmerülő problémák
Az osztatlan közös tulajdonjog megoldása sokszor kompromisszumos, problémás élethelyzeteket teremt. Ezért él a köztudatban a „közös lónak túros a háta” mondás. Ez utalva arra, hogy ez az elszámolás, a közös használat gyakorta vezet konfliktusokhoz.
Ennek elkerülésére a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló dolog birtoklását és használatát – belső jogviszonyaikat – rendezhetik a szokásjog alapján, szerződéssel. Ezekkel a dokumentumokkal a mindennapokban jellemzően „használati megállapodásnak” vagy “megosztásról szóló szerződésnek” nevezik.
Megállapodás a tulajdonostársak között
Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok tulajdonosai számára a békés, gördülékeny együttélés biztosítéka a használati megállapodásról szóló szerződés. Ezzel a használat során felvetődő kényes kérdések előre rendezhetőek, és nem vet fel kérdéseket majd később a tető használata, esetleg a kerítés felújítása, karbantartása vagy akár a háziállatok tartásának kérdése.
Az ilyen szerződéses konstrukciónak az a sajátossága, hogy a tulajdonostársak megállapodása szóban, írásban vagy ráutaló magatartással, a kialakul gyakorlattal is létrehozható. Az egyetlen lényeges körülmény, hogy a szerződéses akarat terjedjen ki a szerződés lényegi elemeire és kétségtelenné tegye az akarat tartalmát.
Nem zárja ki a jogszabályt azt sem, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányadaiktól eltérő arányú birtoklás vagy használat jogában állapodjanak meg. Így akár az is előfordulhat, hogy az egyik tulajdonostárs kizárólagos birtoklással, használattal rendelkezik a felek megállapodása alapján. A jogszabály abban is rugalmas, hogy a tulajdonostársak egymás között akár térben a dolog meghatározott részeinek (pl: közös tulajdonú tároló helységek) használata szerint, akár időben (pl: meghatározott időszakokra osztva) is szabályozhatják.
Hogyan hozható döntés a közös tulajdon kapcsán?
Használati megállapodás vagy egy adott kérdés szabályozottságának hiányában az osztatlan közös tulajdonban élő tulajdonosok közös tulajdonnal kapcsolatos döntéseiket kétféle határozathozatali módon rendezhetik.
Szótöbbséggel döntenek a birtoklás, használat, hasznosítás, rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében. A törvény egyhangú határozathozatalt követel meg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vonatkozásában. Valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, megterhelése, illetve az egész dologra vonatkozó kötelezettségvállalás tekintetében. Tulajdonostársak szavazati joga minden esetben tulajdoni hányadukhoz igazodik.
Napelem az ikerházon?
Napjainkban hatalmas az érdeklődés – főleg a megemelkedett rezsidíjak miatt – a napelemes rendszerek iránt. A napelem rohamléptékű telepítése már a családi házakat, osztatlan közös tulajdonban álló ikerházakat és a közös tulajdont is magukban foglaló társasházakat is elérte.
Ha az osztatlan közös tulajdonban álló 4 lakásos ház esetében az egyik tulajdonos elhatározza, hogy saját házegységét napelemes rendszerrel kívánja ellátni, felvetődhet a kérdés, hogy az osztatlan közös tulajdonban miként tudja napelem telepítési szándékát véghezvinni, ha a többi tulajdonostárs saját lakóegységeit nem kívánja napelemes rendszerrel felszereltetni.
A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincsen szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el. Ilyen esetben elegendő a tulajdonostársak irányába történő bejelentés és egy szótöbbséges döntéshozatal a közös tulajdon – a tető – használatát illetően.
Egyszerűbb a kérdés megítélése abban az esetben, ha az egész házat – azaz, mind a 4 lakóegységet -, közösen látják el napelemes rendszerrel. Hiszen ebben az esetben a napelemes beruházás a közös tulajdonban álló vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja. Az ilyen esetben, mivel ez a tulajdonostársak összességének eredményez költséget, a tulajdonostársak egyhangú döntéshozatalára van szükség.
A napelemek elhelyezésére használható tetőfelület vonatkozásában a tulajdonostársak közötti használati megállapodásból, annak hiánya esetén a kialakult szokások, a gyakorlat alapján kell informálódnunk.
Amennyiben cizellált megállapodás nincs a tulajdonostársak között, akkor általánosan elfogadott elv, hogy minden tulajdonos számára a kizárólagos használatában álló ingatlanrész felett elhelyezkedő tetőfelület használható a napelemes panelek elhelyezésére, a tetőfelület tulajdoni hányadának megfelelő mértékű terület igénybevételével. Nem elképzelhetetlen az sem, hogy a tulajdonostársak a tető használatát oly módon rendezik, hogy meghatározott tulajdonosok tulajdoni hányaduktól eltérő mértékű tetőfelületet használhatnak kizárólagosan. Így már olyan helyzet is adódhat, hogy a napelemet telepítő tulajdonos nem kizárólag a saját lakóegysége feletti tetőrészt használhatja.
Megéri már az elején rendezni a helyzetet
Ahogy láthatjuk, a tulajdonjog osztatlansága és egyben közös mivolta számos hétköznapi kérdésekben történő ütközési pontot eredményezhet. Ezek a kellemetlenségek viszont egy jól szabályozott és minden tulajdonos érdekét szem előtt tartó használati megosztó szerződéssel feloldhatóak.
A használati szerződés az a dokumentum, amely konkrét, behatárolható jogokkal és tartalommal tölti meg a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonból megillető tulajdoni hányadait. Hiszen ezek az ingatlan tulajdoni lapján csak egy törtszámként szerepelnek. Így a mögöttes tartalom automatikusan nem olvasható ki, ehhez a jogszabályok alapos ismerete is szükséges.
A blogcikk szerzője Dr. Bognár Tímea Anett ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
